Склады Петербурга замерли в ожидании коллапса

Петербургский рынок складской недвижимости оказался в сложной ситуации: новые объекты необходимы, но их строительство практически остановилось. Причина кроется не только в дорогих кредитах, но и в резком подорожании страховки после летних атак на склады.

Согласно информации Международной ассоциации развития маркетплейсов и предпринимателей (МАРМП), тарифы на страхование складов в Петербурге подскочили с 0,08–0,15% от страховой суммы в июне до 3–5% к началу сентября. Это означает увеличение в 30 раз. Для крупных объектов одновременно выросли франшизы: с 30–40 млн до 250–500 млн рублей, а иногда — до 1 млрд рублей.

Образуется замкнутый круг: высокая стоимость страховки делает кредит нерентабельным, что в свою очередь откладывает новое строительство.

Один из владельцев складской недвижимости поделился с «Фонтанкой» практическим примером. При запросе страхования объекта на 500 млн рублей ему предложили тариф около 0,11% для стандартных рисков. С добавлением риска атак БПЛА тариф вырос до 3%, а франшиза — до 20 млн рублей.

«То есть, условно говоря, 3% тариф и 20 млн франшиза», — поясняет предприниматель.

Для его бизнеса такая арифметика оказалась неподъемной. По его словам, только по одному из пяти объектов, причем не самому дорогому, страховая премия при единовременной оплате составила бы около 30% месячной выручки компании. Страховщик был готов разбить платежи поквартально, но вариант с ежемесячной оплатой — порядка 1–3 млн рублей — не согласовал. В итоге, говорит владелец складов, всякое желание страховать объекты даже от обычных рисков у него пропало.

Другой участник рынка обрисовал похожую картину. По его словам, страхование риска БПЛА ломает всю экономику проекта.

«Вообще забудьте про новое строительство. С такими ставками и такими кредитами ничего не окупается», — говорит собеседник «Фонтанки».

Достраивать начатые проекты все же будут, ведь деньги уже вложены, и бросать объекты на полпути экономического смысла нет. А вот запускать что-то с нуля, по его оценке, желающих ищи-свищи: «Ничего нового — никаких новых проектов мы сейчас не увидим», — считает собеседник.

Страховые тарифы на склады он называет фактически заградительными. При этом страховать их не перестали: «Даже по этим жутким тарифам придется страховаться, потому что другого выхода нет».

После летних атак на склады Wildberries и Ozon риск, с которым столкнулся страховой рынок, из абстрактного кошмара превратился в будничный.

Совокупный ущерб от летних атак МАРМП оценивает примерно в 590–790 млрд рублей. В эту сумму входят восстановление складской инфраструктуры и потери продавцов. Если точнее, — 25 объектов и более 400 тысяч селлеров.

И это оценивалось только утраченное имущество — склады и товары. Если же сюда добавить упущенную выгоду, то есть, деньги, которые уже были заложены во все бизнес-планы, то порядок цифр будет совсем другой.

Страховщики уже ощутили, что такие выплаты им не под силу: после летних атак Российская национальная перестраховочная компания (РНПК) получила гигантский убыток: сумма выплат и резервов под будущие выплаты по рискам терроризма и БПЛА превысила 100 млрд рублей, а уставный капитал составлял всего 21,3 млрд рублей. Чтобы компания могла без заминки исполнять свои прямые обязанности — возмещать потери по страховкам Банк России выделил своей «дочке» докапитализацию — 165 млрд рублей.

В июле «Фонтанка» рассказывала, что убыточность программ страхования от терактов и БПЛА достигала 2 800%. А поскольку риск перестал быть случайным, а превратился в ожидаемый, страховать его нельзя.

У РНПК есть, конечно еще около 750 млрд рублей в виде гарантий Банка России. Но это не живые деньги, а финансовое обещание — перечислить деньги в момент наступления катастрофического страхового случая, если собственных средств компании будет недостаточно.

Именно поэтому теперь страховщики не торопятся совать голову в капкан и выставляют заградительные тарифы. Потому что и без них совокупная ответственность РНПК по всем рискам страны (морские перевозки нефти, авиацию, заводы) превышает 8 трлн рублей.

Собеседник «Фонтанки» отмечает, что страховщики отказываются страховать склады даже если они оборудованы системой автоматического пожаротушения. Многие ставят на стоп даже такие объекты.

Более того, один склад страховая отказалась рассматривать вообще, поскольку он расположен рядом с РЭБ (объект радиоэлектронной борьбы — прим. ред.). «Страховая говорит: „Вы в 600 метрах находитесь от военного предприятия, поэтому мы вас на стоп ставим“», — делится предприниматель.

При этом, отмечает он, дополнительные меры защиты — например, сетки или мобильные огневые группы — выглядят спорно: непонятно, в какую именно защиту вкладываться и где ее вообще можно применять, если объекты находятся в городе.

Причем правила, на которых эта перестраховочная емкость доходит до собственника объекта, за лето менялись трижды. Сначала РНПК объявила об ограничении покрытия тремя месяцами с 1 октября. В августе появилась концепция единого договора на шесть месяцев. 22 сентября условия снова обновились: максимальный лимит по одному страховому случаю остался на уровне 10 млрд рублей, а доля покрытия уменьшается по мере роста страховой суммы. На примере склада в Коледино, где МАРМП оценил ущерб в 78 млрд рублей, логика такова, что это почти в восемь раз больше лимита 10 млрд рублей на одно событие.

Поэтому сама конструкция перестрахования, по мнению авторов исследования, ведет рынок от гигантских складов к дроблению на более мелкие объекты. Собеседник «Фонтанки» говорит, что его компания продолжает строить, но небольшими объемами и в основном под конкретный проект или арендный контракт. Строить огромные площади по 100 тысяч квадратов, как в Шушарах, компания не берется.

Это все приводит к потерям выручки уже сейчас. После двух лет стремительного роста аренда складов в Петербурге пошла вниз. В конце 2024 года запрашиваемые ставки для качественных складов класса А достигали 10,6–11,5 тыс. рублей за квадратный метр в год в зависимости от методики расчета. В первой половине 2025-го рынок находился около пиковых значений, однако затем рост предложения и падение спроса развернули ставки. К середине 2026 года консультанты оценивали их уже примерно в 9,6 тыс. рублей за квадратный метр в год.

На самом деле для владельцев складской недвижимости наступили сложные времена. Летние атаки на склады, резкий рост страховых тарифов и отказы страховщиков от покрытия — все это должно было, по логике, толкнуть арендные ставки вверх. Но происходит обратное: вместо того чтобы задирать ценник и перекладывать издержки на арендаторов, собственники вынуждены снижать ставки.

Объявления это подтверждают. Из десяти складских объектов, которые проанализировала «Фонтанка», снижение зафиксировано по восьми. Диапазон падения — от нескольких процентов до 54%. Рост показали лишь два объекта, и то точечно.

О том же говорит и собеседник «Фонтанки»: «Какие арендные ставки? Где они поднялись? Вы что? Арендаторов нет, вообще аренды нет, наоборот, сейчас ставки поползли вниз. По всем, по всем сегментам».

Все потому, что ключевые арендаторы складов Петербурга и Ленобласти — маркетплейсы, производственные и логистические компании насытились. В 2023–2024 годах скупали и арендовали склады опережающими темпами. В 2026 рост замедлился, имеющиеся площади пришлось оптимизировать и даже выставлять в субаренду.

По данным Nikoliers, в первом квартале 2026 года объем сделок аренды и купли-продажи составил всего 46 тыс. кв. м, а вакантность впервые за девять лет перешагнула 5%-ную отметку — 5,2% без учета субаренды и все 7,8% с ней, — тогда как годом ранее рынок задыхался от дефицита. При этом предложение продолжает расти: только за первый квартал введено более 277 тыс. кв. м качественных складов, а всего в 2026 году ожидается ввод 729 тыс. кв. м — второй результат за всю историю рынка.

Проще говоря, арендаторы перестали спешить, а рынок впервые за долгое время оказался на стороне того, кто снимает.

29 сентября МАРМП направила в комитет Совета Федерации по экономической политике и в Банк России предложение создать компенсационный механизм защиты инфраструктуры e-commerce.

Идея состоит в том, чтобы наделить РНПК ролью прямого плательщика по атакам на склады e-commerce с наблюдательным советом из чиновников и представителей рынка. Нагрузку — обязательную надбавку в 0,05–0,1% от страховой суммы — распределить между всеми, кто пользуется складской инфраструктурой — складам, ПВЗ, пунктами приема товаров, сортировочными центрами. То есть не «ЦБ достал деньги и закрыл дыру», а «все, кто пользуется складами, немного доплачивают в общий котел».

Это позволит платить пострадавшим напрямую — 90% стоимости, до 80 млрд на событие, и быстро — в течение 30 дней.

«Фонтанка» направила запросы страховым компаниям с просьбой оценить изменение тарифов и условий страхования складской недвижимости после летних атак. Ответы на момент подготовки материала ожидаются. Две консалтинговые компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, отказались комментировать ситуацию. Службы доставки также не стали давать комментарий.