Предприниматель судится за комнату в коммуналке на Лиговском

Жительница Петербурга Юлия год назад реализовала свою комнату в коммуналке на Лиговском проспекте, 53, напротив Московского вокзала. Покупательницами стали 36-летняя Валерия, имеющая инвалидность, и её мать Марина. Для сделки они взяли ипотечный кредит на 25 лет и вложили средства в ремонт. Однако теперь новым владельцам предстоит судебное разбирательство с местным предпринимателем, который претендует на это жилье.

Собственником одной из соседних комнат оказался бизнесмен Виктор Рязанов, давно занимающийся арендой недвижимости в центре Петербурга. Он утверждает, что его не уведомили о продаже, и через суд требует признать сделку недействительной, а комнату передать ему.

По словам бывшей владелицы, объявление о продаже комнаты площадью 18 квадратных метров долго не находило покупателя. В январе 2024 года через нотариуса всем сособственникам квартиры были направлены извещения о намерении продать долю. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в общей собственности другие владельцы имеют преимущественное право покупки на тех же условиях.

К концу марта 2025 года нотариус оформил документы: шесть собственников подтвердили получение уведомлений, а извещения для ещё пятерых вернулись отправителю в связи с истечением срока хранения. В числе последних были предприниматель Виктор Рязанов и соучредитель одной из его компаний Дмитрий Рыбачек.

Никто из жильцов не изъявил желания выкупить долю, поэтому в апреле 2024 года комнату заселили новые владельцы. Весной 2025 года Юлия узнала, что Рязанов подал иск в суд с требованием признать его собственником проданной доли и взыскать с него её стоимость.

«Я консультировалась с агентами по недвижимости, заплатила нотариусу более ста тысяч. Никаких переговорческих миссий не было, ничего не было. Сразу бац — и иск в суд. Он [Виктор Рязанов] в этой комнате не живет, там на двери мешок висит, ему квитанции соседи скидывают. И теперь он требует через суд признать его собственником этого жилого помещения, потому что он якобы не был уведомлен о продаже», — рассказала Юлия.

Комната была продана за 2,2 млн рублей. Если предприниматель выиграет суд, он получит право на неё по этой же цене, хотя за год стоимость жилья выросла. Новые владельцы существенно вложились в ремонт, который изначально находился в плохом состоянии.

У Валерии диагностированы нейрофиброматоз и кифосколиоз четвёртой стадии, что приводит к нарушению функции дыхания. Её мать описывает состояние дочери: «Ей тяжело ходить, у нее страдают все внутренние органы».

«Сделали ремонт, купили мебель. 1,45 млн взяли в ипотеку, чтобы остались деньги на какое-то лечение и были какие-то деньги, на которые можно жить, пока переезжаешь из одного региона в другой. Дочь сделала все, как она хотела, просто сказку. Вы не представляете, как я радовалась, что у меня дочка в отдельном жилье. Думала, разработаюсь, закрою ипотеку и буду себе на жилье зарабатывать», — поделилась Марина, добавив, что как риелтор со стажем тщательно проверила все этапы сделки.

Сделку сопровождали нотариус и юрист от банка, поэтому известие об иске стало шоком для семьи. Марина опасается, что в случае признания сделки незаконной её дочь окажется без жилья. «Закроется эта ипотека, у нас на руках останется 950 тысяч рублей. Если я не выиграю, я не представляю, сколько я еще заплачу адвокату. Фактически мы останемся без комнаты и без денег», — отметила она.

Виктор Рязанов в беседе заявил, что не получал уведомлений о продаже комнаты и потому обратился в суд. Он подчеркнул, что правомерность сделки определит судебное решение.

В исковом заявлении бизнесмен указывает, что не получал письменного извещения и не отказывался от покупки доли. В настоящее время ему принадлежит 21/274 доли в квартире на Лиговском проспекте, 53. Он просит суд восстановить срок для подачи иска, перевести на него права покупателя по договору купли-продажи и взыскать с него деньги, уплаченные семье продавца.

Марина также сообщила, что предприниматель посещал её дочь и, по её словам, снимал комнату на камеру. Рязанов подтвердил визит, отметив, что убедился: новые жильцы «не какие-то люди, которые пытаются куда-то влезть или что-то вымогать».

На вопрос, не жалко ли ему семью, которая ради этой комнаты продала единственное жилье, предприниматель ответил, что будет вместе с ними искать выход и не оставит их на улице.

«Если выяснится, что в результате недобросовестных действий предыдущего собственника… Я хочу заметить, эти женщины — такие же жертвы обстоятельств, как и я. Меня не уведомили, а им никто не разъяснил, как правильно уведомлять. … Может, я пропустил уведомление, пока не о чем разговаривать. Но если все так и есть — и они уведомили ненадлежащим образом или не уведомили вообще, будем как-то разбираться», — заявил Рязанов.

Он отдельно отметил, что никто не выгоняет жильцов и не оказывает на них давления, а вопрос решается в правовом поле.

Виктор Рязанов уже был вовлечён в споры вокруг недвижимости в центре Петербурга. Ранее жители дома на Большой Морской, 13, жаловались на шум и самовольные перепланировки в помещениях, которые он сдавал в аренду под отель. Они сообщали о демонтаже межкомнатных перегородок и нарушениях жилищных прав.

Весной 2025 года прокуратура Центрального района через суд добилась закрытия части этого отеля. В ведомстве указали на многочисленные нарушения при переустройстве бывших коммунальных квартир для предпринимательской деятельности. Сам Рязанов тогда заявил, что в освобождённые квартиры заселят студентов, а гостиничные номера на нежилых площадях продолжат работу.

Виктор Рязанов является генеральным директором и совладельцем нескольких компаний, специализирующихся на аренде и управлении недвижимостью. Одна из них — ООО «РАСЧЕСКА», где соучредителем выступает Дмитрий Рыбачек, также владеющий долей в квартире на Лиговском проспекте. По данным, за 2024 год эта компания получила 8,6 млн рублей выручки и 7,6 млн рублей чистой прибыли.