Пять законов, изменивших рынок недвижимости

Новые суммы в налоговых квитанциях, ипотечники-банкроты, борьба с пострадавшими дольщиками — для рынка строительства и недвижимости уходящий год был богат на сюрпризы. Наш сайт вспоминает самые значимые законодательные инициативы последних 12 месяцев.

Уходящий год российские законодатели начали с того, что продлили действие «дачной амнистии». Предполагалось, что оформить в собственность землю, полученную до 2001 года, или индивидуальное жилье по упрощенной схеме можно будет только до марта 2015 года. Но буквально накануне этой даты президент Владимир Путин подписал документ, продлевающий «дачную амнистию». Зарегистрировать домик в деревне в льготном порядке можно будет до марта 2018 года. А узаконить без проволочек и лишних бумаг земельный участок — до марта 2020 года.

Несмотря на долгое существование программы, востребованность «дачной амнистии» у россиян не падает, а, напротив, растет. По итогам года Росреестр РФ зарегистрировал 603 665 прав на недвижимость по упрощенной схеме. Это на 6,5% больше, чем годом ранее.

Вместе с ростом количества собственников недвижимости эксперты ждут увеличения числа тех, кто намерен от нее избавиться. Одна из причин — налоговые правила для физических лиц. Согласно им, с января 2015 года налог на недвижимость в 28 регионах страны начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Зачастую она оказывается в несколько раз выше инвентаризационной, поскольку максимально приближена к рыночной.

По словам главы Федеральной налоговой службы Михаила Мишустина, новые правила налогообложения восстановят справедливость в обществе. Владельцы шикарных особняков должны платить больше, чем собственники комнат в коммуналках и крошечных студий, уверены в ведомстве.

Почувствовать разницу владельцы недвижимости смогут предстоящей весной, когда они получат налоговые квитанции за 2015 год. Оплатить их предстоит до 1 октября 2016 года. Начисление налога, как и раньше, осуществляется налоговой инспекцией. Однако если собственник недвижимости не получил соответствующего уведомления, он обязан самостоятельно направить в инспекцию сообщение о наличии у него имущества и приложить копии подтверждающих бумаг.

Госпрограмме, которая должна решить квартирный вопрос россиян, скоро стукнет два года. Но бурная ее реализация пришлась как раз на год уходящий. К программе «Жилье для российской семьи» присоединилось 69 регионов РФ. В 2015 году чиновники внесли несколько изменений в этот проект. Во-первых, в феврале повысили предельную планку стоимости квадратного метра. В первой редакции закона застройщики были обязаны продавать квадратные метры по 30 000 рублей за штуку. Сейчас же один квадрат, построенный в рамках госпрограммы, будет стоить на 5000 рублей дороже. По информации с официального сайта программы, власти не исключают увеличения максимальной стоимости квадрата и до 40 000 рублей. В декабре проекту добавили и дополнительные шесть месяцев — реализация его будет проходить до 2018 года. «Регионы медленно входили в программу, и на то были объективные причины, в том числе изменившиеся экономические реалии, — прокомментировал решение министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. — Но интерес к программе есть. Поэтому было принято решение о продлении сроков реализации программы пока на полгода».

Под конец года стало известно, что «Жилье для российской семьи» получит порядка 20 миллиардов рублей из антикризисного фонда. Эти деньги пойдут в 2016 году на создание инфраструктуры для микрорайонов комплексной застройки. К тому же присоединиться к программе теперь смогут и компании, строящие многоквартирные дома, в которых часть квартир (не более 30 процентов) уже реализована по договорам долевого участия.

Трансформации подвергся и сам закон о долевом строительстве. Для строителей сезон начался с шокирующей новости — по стране прошел слух, что долевку могут запретить. Уж слишком рискованна ее схема, решили в Госдуме, но придумать, чем заменить несовершенный закон № 214, так и не смогли. Пришлось работать с тем, что есть, и вносить поправки. В июле была принята их первая партия: власти серьезно ужесточили требования к кредитным и страховым организациям, работающим на рынке долевого строительства. Сотрудничать с застройщиками, строящими по договорам долевки, теперь могут только те страховщики, которые имеют лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, не менее 1 миллиарда рублей на собственном счету и обладают безупречной репутацией, по мнению Центробанка РФ.

Поправки вступили в силу в октябре — для многих компаний, причем как страховых, так и строительных, он стал черным месяцем. Центробанк отозвал лицензии на страхование гражданской ответственности строителей у ряда организаций — оформление сделок по ДДУ на определенное время было заморожено. На сегодняшний день, по данным официального сайта ЦБ РФ, работать с застройщиками по долевке могут лишь 19 страховых компаний.

В последних числах декабря российские власти приняли еще один закон, направленный на защиту дольщиков при банкротстве строительной компании. Согласно ему, от потери вложенных средств эту категорию населения будут спасать банкиры. Законопроект запрещает застройщикам пользоваться деньгами россиян напрямую. Новая финансовая схема предполагает, что будущие участники долевого строительства плату за квартиру будут вносить не в отдел продаж строительной организации, а на специальный эскроу-счет в банке. Доступ к средствам строители получат только после того, как сдадут жилье. Дома же будут возводить на кредитные деньги от банка-партнера. В случае банкротства застройщика дольщики смогут вернуть свои средства без митингов и пикетов. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, комментируя законопроект, признал, что ситуация с обманутыми дольщиками до сих пор в стране острая. «Случаи, когда люди вкладывают деньги, а их обманывают, к сожалению, распространены до сих пор, — сообщил Медведев. — Недобросовестные застройщики затягивают сроки строительства и нарушают договорённости, деньги иногда просто исчезают. Целый ряд решений был принят раньше. Посмотрим, насколько востребованной окажется такая система работы».

В октябре произошло еще одно серьезное событие для рынка строительства и недвижимости. Вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Заемщики, в том числе и ипотечные, утратившие возможность платить по долгам, получили возможность легально от них избавиться. Для этого надо доказать свою неплатежеспособность: отсутствие имущества, которое можно было бы продать в счет займа, и постоянного и достаточного заработка. Правда, и с кредитной квартирой в результате такой процедуры придется попрощаться — она будет продана с торгов в счет погашения долга.

Однако, как показывают первые месяцы работы закона, потеря залоговой недвижимости вовсе не смущает потенциальных банкротов. Адвокат из Ростова-на-Дону Алексей Деркач сообщил, что заявления от граждан в арбитражные суды стали поступать буквально с первого дня вступления закона в силу. «Это реальный выход для тех, кто столкнулся с финансовыми трудностями, — прокомментировал один из важнейших законопроектов 2015 года эксперт. — Многие сегодня говорят, что оформляли жилье в ипотеку в одних экономических условиях, а выплачивать ее вынуждены совершенно в других. Они поддерживают минимальный уровень жизни, а на ежемесячные платежи уже не остается средств. Одни потеряли работу, другие — существенную часть заработка. Кто-то серьезно пострадал из-за роста курса валют. Закон о банкротстве физлиц позволяет гражданам начать свою финансовую жизнь с чистого листа и избежать назойливого общения с коллекторами».

Юрист также отметил, что принятый закон станет хорошим регулятором отношений между банком и заемщиком. Кредиторы впредь будут тщательнее проверять заемщиков перед выдачей кредитов, реальнее оценивать их финансовое состояние. «Граждане закон оценивают положительно, но не все банки придерживаются такого мнения, — продолжает мысль Алексей Деркач. — Некоторые кредиторы сами виноваты в сложившейся ситуации: зачем выдавать гражданину многомиллионный займ, если сразу понятно, что выплатить его он не сможет?»

У россиян может появиться возможность составлять совместные завещания или «наследственные договоры». Такой законопроект внесли на рассмотрение Госдумы, но решения по нему еще нет. Этот документ вносит поправки в Гражданский кодекс РФ и, по мнению авторов, поможет упростить процедуру принятия наследства и облегчить его раздел между наследниками. В наследственном договоре будут прописаны условия, по которым на будущего наследника может быть возложена обязанность совершить после смерти наследодателя те или иные действия. В отличие от завещания, этот документ является двусторонней сделкой и не может быть произвольно изменен наследодателем.