Переехал — и получил кучу проблем. Какую недвижимость нельзя покупать даже как первое жилье

Пока квартиры дорожают что на вторичке, что в новостройках, отдельные комнаты и доли стали падать в цене. По некоторым данным, за год комнаты подешевели почти на 8%. Значит ли это, что появилась хорошая возможность выгодно обзавестись первыми квадратными метрами, или с этой недвижимостью лучше не связываться?

Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала E1.RU, стоит ли покупать комнату, если денег на полноценную квартиру пока не хватает.

Сразу скажу: если это сейчас и выгодно, то в редких случаях. Даже в крайне редких! Да, раньше покупка комнаты — это был неплохой старт, первые квадратные метры за относительно низкую цену. Сейчас всё не так.

У нас на уровне государственной политики объявлен курс на то, чтобы каждая семья имела, наконец, отдельное жилье, а коммунальные квартиры ушли в небытие. Понятно, что не всё так просто.

Квартиры дорогие, так что у нас продолжают жить и здравствовать и коммуналки, и семейные общежития, и вряд ли они куда-то денутся в ближайшее десятилетие. Но тем не менее комнаты действительно становятся всё менее востребованы.

Во-первых, они банально не кредитуются банками: ипотеку на комнаты сейчас дает только «Сбер». Во-вторых, введение льготной ипотеки и появление огромного числа студий дало свои плоды. Когда цены на комнаты и студии были еще более или менее сопоставимы, многие предпочли переехать из общежитий.

Так что сейчас примерно в 90% случаев комнаты — это проблемный актив. Да, у них есть бесспорный плюс: они стоят в среднем 1–2 миллиона рублей. Но в остальном одни минусы.

Низкое качество жилья. Если покупать комнату как свое первое жилье, надо быть спартанцем, непритязательным к комфорту. Бывают приличные, чистые комнаты и тихие, спокойные соседи, но это большая редкость. В основном это двух-, трехкомнатные квартиры.

Общежития семейного типа обычно довольно грязные, я имею в виду места общего пользования: коридоры, кухни, санузлы. Я уже не говорю о том, что постоянно напрягает сама необходимость делить кухню или ванную с чужими людьми.

Неузаконенные перепланировки. Это повсеместно. Люди хотят автономности и заводят в комнаты, например, воду. В большинстве комнат сейчас есть как минимум кран с раковиной, а это перенесенная «мокрая точка» — перепланировка, которая не узаконена.

Более того, сейчас выявляется всё больше случаев, когда такие самостийные перепланировки приводят к потопам. Потому что один сделал у себя трубы одного диаметра, другой — другого, подводили и крепили кто во что горазд. Небольшой засор, и у всех проблема.

Соседи. Комнату не продать просто так. Вам надо будет сначала предложить купить ее вашим соседям: они имеют преимущественное право покупки. И если они не захотят покупать, то собрать отказы от всех собственников этой квартиры. А если собственник одной из комнат живет, например, в Магадане и не выходит на связь? А если сосед вас лично не любит и задался целью сорвать вам продажу? А если у соседей среди собственников есть еще и ребенок? Надо будет получать приказ опеки, опека должна не возражать.

В общем, продажа комнаты — это почти всегда остросюжетный квест и танцы с бубном в одном флаконе. И почти всегда хлопот и нервов на комнату потратишь больше, чем извлечешь прибыли. Хуже может быть только продажа доли.

Доли в недвижимости по-прежнему покупают для прописки. Это обычная практика. Но надо понимать, что это просто решение ваших текущих жизненных задач, это никакая не инвестиция! Если доля потом вам будет не нужна и вы захотите ее продать, это может быть архисложно. Долевая собственность и взаимоотношения между собственниками — это вообще отдельная тема в риелторской практике, чаще всего печальная. Люди просто не могут договориться.

Вот свежий случай. Три года назад к нам обратился клиент с просьбой продать трешку в Екатеринбурге. Собственники — он и три взрослых дочери, жена умерла. Две дочери уехали в Москву, одна осталась здесь, но в этой квартире не жила. Решили квартиру продать и разделить деньги. Но дочь, оставшаяся в Екатеринбурге, сказала, что продать квартиру не даст: там были свои какие-то внутрисемейные конфликты, и она была очень обижена на отца.

Так вот, все эти три–четыре года она не давала продать квартиру. Клиенты готовы были уже идти в суд или делить квартиру на комнаты и продавать по комнатам, но в итоге члены семьи решили пойти этой дочери на уступки. Квартиру продали, и ей отдали половину суммы. Просто чтобы уже закончить эту историю, потому что она вымотала всех. И хорошо, что закончилось именно так: если бы мы продавали квартиру по комнатам, собственники получили бы намного меньше. А так мы продали ее почти за 10 миллионов рублей.

Другая история. Тоже трешка, тоже наследники — две сестры и брат. Сестры хотели продать квартиру, а брат воспротивился. И никак его невозможно было переубедить. Одна из сестер уговорила его потом выкупить у нее хотя бы ее долю: очень нужны были деньги. Вторая собирается поступить так же, потому что брат не идет навстречу. А доли брат покупает меньше рыночной стоимости.

Если у собственников не получится договориться, то кто-то в этой ситуации обязательно пострадает — обычно это самый мягкий, уступчивый. У наглых хватит нервов и здоровья воспользоваться моментом.

Бывают, конечно, люди, которые покупают доли для прибыли. Но это практически всегда полукриминальные или прямо криминальные истории, когда другого собственника выселяют в какую-нибудь дыру на край географии, а сами занимают квартиру.

Бывают случаи, когда комната нужна. Вот недавно у нас была сделка: клиентке надо было разъехаться с сыном. Он сидел, сейчас снова в розыске за преступление — поймают, снова сядет. Она попросила продать ее квартиру и купить ей однушку, а сыну — комнату, чтобы он не остался без угла, когда выйдет. Мы купили на Уралмаше, в удачной локации. Пока сын сидит, комнату мама будет сдавать.

Так что ситуации встречаются разные, но речь там обычно про решение серьезных проблем, а не про инвестиции и не про выгодные вложения. Но если искать именно тот объект, в который можно вложиться, то это, скорее всего, квартира-двушка, и ваш сосед не собирается там оставаться надолго. То есть со временем можно будет купить его комнату, и у вас будет квартира.

У нас среди клиентов есть люди, которые купили комнату в трешке, потом выкупили вторую комнату, потом — третью. Но это единичные случаи. И тут, повторю, очень много условий должно совпасть.

Если у вас есть 1–2 миллиона рублей и вы хотите вложить их в недвижимость, купите участок земли. Можно будет продать дороже. А может, сами решите строиться.

Если у вас есть возможность пару лет вносить ежемесячные платежи по 30–40 тысяч рублей, можете переехать из хрущевки или брежневки в новостройку. Я сейчас даже не про семейную ипотеку, под нее не все подходят, а про рассрочку. Берете новую квартиру в рассрочку, потом, накануне сдачи дома в эксплуатацию, продаете свою квартиру, гасите рассрочку и переезжаете. Новостройки тоже продолжают расти в цене, и это надолго.

В общем, возможности есть. Надо только сесть, всё хорошенько обдумать и посчитать — и лучше всё-таки посоветоваться с людьми, которые давно работают на рынке недвижимости.