Дачный переворот: рынок загородной недвижимости меняется

Рынок загородной недвижимости в агломерации Петербурга и Ленобласти продолжает снижаться. По итогам 2025 года здесь было продано лишь около 4,8 тысяч объектов, что на 37% меньше, чем годом ранее. Как отмечают в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость», это самый низкий показатель за последние десять лет.

Тем не менее, сделки совершаются, но предпочтения покупателей кардинально изменились. Традиционный дачный формат почти исчез, уступив место стремлению к круглогодичному проживанию или комфортному отдыху за городом.

Участники круглого стола, организованного «Фонтанкой», объяснили, почему покупатели теперь выбирают участки дальше от города, строят меньше, а также обсудили риски самостоятельного строительства и новые требования к загородным объектам.

Валентин Гостев, генеральный директор ООО «Гильдия Хоум», отметил, что основной драйвер роста рынка в последние годы — ипотека. Льготные программы 2022 года добавили до 30–40% новых строений, или около 200 тысяч объектов, которые в основном стали заменой городским квартирам.

Смещение спроса в сторону постоянного проживания повлекло за собой изменения в конструкциях домов: они стали более капитальными, а их площадь сократилась до 100–150 квадратных метров. «Участки с подрядами не пользуются спросом, а вот готовые решения в хорошем месте, с инфраструктурой, газом, школой поблизости и ликвидным домом — каменным или деревянным с удачной планировкой — раскупают быстро. Но таких предложений мало», — констатировал Гостев.

Антон Ершов, основатель ГК «ЕАК», подтвердил тенденцию к одноэтажным домам площадью 120–150 кв. м. По его словам, около 80% обследуемых объектов соответствуют этому описанию. Классические дачи теряют популярность, хотя для обеспеченных клиентов дорогие объекты по-прежнему выполняют дачную функцию.

Сергей Праслов, исполнительный директор ООО «МСМ ГРУПП», добавил, что основной клиент сегодня — ипотечный заемщик, чутко реагирующий на стоимость. Стандартный запрос снизился примерно до 100 квадратных метров, что позволяет уложиться в рамки льготной ипотеки. Кроме того, модульные дома теперь чаще строят для себя, а не для аренды.

Елена Гуцол, коммерческий директор ГК «Место», отметила растущий спрос на загородный отдых в формате отелей. «Наш первый проект «Место Смолячково» на 119 номеров... стартовал только год назад», — говорит она. Покупатели, уставшие от хлопот по содержанию дома, предпочитают шеринговые форматы, где все обслуживание лежит на управляющей компании.

Виталий Голубев, коммерческий директор компании «Новое измерение», подчеркнул, что ажиотаж уступил место прагматичному спросу. Покупатели тщательно оценивают экономику, транспортную доступность и стоимость владения. Около 85% сделок по-прежнему приходятся на участки без обязательного подряда, что дает ощущение контроля над бюджетом.

Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест», обратил внимание на новую тенденцию: все чаще под «загородом» понимают не только индивидуальные дома, но и квартиры в малоэтажных комплексах с развитой инфраструктурой. Спрос на такие решения растет благодаря сочетанию природной локации и городского комфорта.

Выбор места для жизни за городом теперь сильно зависит от индивидуальной логистики, отметил Валентин Гостев. Популярны Всеволожский район (особенно Агалатово из-за хороших школ), Выборгский район из-за доступности, а также южные направления — Гатчина и окрестности. Участки активно продаются вдоль Кингисеппского и Таллинского шоссе.

«Мы все завязаны на ипотеку, — пояснил Сергей Праслов. — И люди голосуют рублем за удаленность». География поиска расширилась: если раньше искали в пределах 20 км от города, то теперь готовы ехать дальше, где земля дешевле. Размер участков также уменьшился — классические десять соток стали почти роскошью.

Антон Ершов добавил, что северные районы чаще выбирают для самостоятельного строительства, а на юге — приобретают готовое жилье. В Ломоносовском и Гатчинском районах еще много относительно недорогой земли на бывших сельхозугодьях.

По словам Дениса Заседателева, свободных участков в черте города становится меньше, поэтому пригороды предлагают качественные проекты с продуманной инфраструктурой. Именно этот сегмент будет определять развитие территорий.

Елена Гуцол отметила, что для отдыха важны красивые места с водоемами и достопримечательностями. Например, на севере привлекает Курортный район, а на юге — проекты рядом с горнолыжным курортом Туутари-парк. Гости готовы ехать не более часа от города или дальше, но за уникальными впечатлениями.

Виталий Голубев резюмировал: побеждают удобные локации, где есть баланс природы и городской доступности. География спроса становится более «прикладной» — меньше романтики, больше расчета.

Валентин Гостев указал, что до 50% стоимости дома — это материалы, но разница в цене между различными стеновыми технологиями (керамика, газобетон, брус, каркас) не столь велика. Для постоянного проживания чаще выбирают капитальные каменные или газобетонные дома, для дач или аренды — более легкие каркасные конструкции.

Антон Ершов согласился, что удельная доля стоимости стенового материала составляет не более 10% в домах примерно одинаковой конструкции. Однако важно учитывать сроки возведения и будущие эксплуатационные расходы. Например, каркасные дома через 15 лет могут потребовать серьезного обслуживания. Частые нарушения технологии сводят на нет преимущества материалов.

Виталий Голубев добавил, что покупатели смотрят на совокупную стоимость владения. Затраты на строительство «под ключ» растут, поэтому часть клиентов переходит на готовые объекты или дома высокой степени готовности.

Елена Гуцол подчеркнула, что для инвесторов важна основательность, поэтому в ее проектах предпочтение отдается монолиту, бетону и кирпичу, чтобы минимизировать будущие проблемы с обслуживанием.

Антон Ершов назвал основной причиной ошибок недостаток профессиональной подготовки специалистов. Около 80% строительных компаний стараются соблюдать качество, но на объектах почти всегда есть замечания. Проблемы возникают из-за экономии, упрощения конструкций, нарушения технологий и привлечения неквалифицированных рабочих.

Даже добросовестные строители могут допустить ошибки из-за незнания нюансов, что в будущем увеличит расходы на отопление и содержание. Также мешают устаревшие стереотипы о материалах: например, газобетон не намного дешевле кирпича, но имеет ограниченный срок службы.

Валентин Гостев отметил, что главная сложность самостоятельного строительства — непредсказуемость бюджета и сроков. Однако некоторые заказчики, глубоко изучив вопрос, добиваются отличных результатов.

Сергей Праслов заявил, что открытость производства модульных домов позволяет клиентам контролировать качество на всех этапах, что снижает необходимость во внешнем технадзоре.

Виталий Голубев указал, что главный страх покупателя сегодня — потеря контроля: выйдет ли объект в бюджет, не затянутся ли сроки, кто отвечает за качество. Поэтому востребованы модели с четким договором, сметой и расчетами через эскроу.

Елена Гуцол отметила, что бум глэмпингов прошел, так как они показали низкую доходность и высокий износ. Инвесторов теперь интересуют загородные отели с развитой инфраструктурой, например, с термами, бассейнами и спа. Такие проекты, как «Смолячково», демонстрируют хорошую заполняемость и окупаемость.

Валентин Гостев считает, что ликвидный объект — это дом около 100 кв. м с тремя-четырьмя комнатами в хорошей локации с инфраструктурой. Потенциал рынка огромен, так как люди стремятся к свободе и природе.

Сергей Праслов подтвердил, что готовой инфраструктуры пока мало, и она сильно влияет на ликвидность. Большинство покупателей выбирают СНТ и ИЖС с уже существующими коммуникациями. Интересны проекты с концепцией досуга, например, в Карелии.

Антон Ершов добавил, что инвестиционная привлекательность загородной недвижимости остается низкой из-за недостатка инфраструктуры. Частные инвесторы строят домики для продажи, но это длинные и рискованные вложения.

Виталий Голубев резюмировал: в 2026 году быстрее продаются небольшие дома с ремонтом в благоустроенных поселках, близко к крупному городу. Ликвидность зависит от локации, готовности продукта и ясной экономики.

Антон Ершов заявил, что рабочих рук на рынке достаточно, но проблема в организации труда и низкой производительности. «Серых» бригад много, и около половины из них добросовестны.

Сергей Праслов отметил, что в промышленном производстве модульных домов «серые» бригады не выдерживают конкуренции из-за строгого контроля технологии.

Валентин Гостев подчеркнул, что людей на рынке труда много, а вот профессионалов — строителей, рабочих, прорабов — мало. Их зарплаты растут, и удержать их можно только достойными условиями. Опасность «серых» бригад в том, что их цена кажется ниже, но итоговые затраты могут быть выше.

Виталий Голубев ожидает не ажиотажа, а сезонного оживления, особенно в качественных проектах с сильной локацией. Рынок остается чувствительным к ставкам и доходам покупателей.

Елена Гуцол оптимистично смотрит на развитие туристического направления, несмотря на рост заграничного туризма. Спрос на качественные загородные отели есть, а предложений мало.

Сергей Праслов уверен: как только ключевая ставка пойдёт вниз, на рынок снова выйдут люди с «прямыми деньгами» — это совсем другой покупатель с другими возможностями.

Антон Ершов отмечает слабые признаки оживления, возможно, за счет отложенного спроса, но существенного роста пока нет.

Валентин Гостев как предприниматель сохраняет оптимизм: «Мы, предприниматели, неисправимые оптимисты, поэтому будем работать и надеяться, что вырастет спрос. А если он уменьшится, значит, постараемся ещё больше».