Скрытая инженерия определяет комфорт новостроек

Покупатели квартир оплачивают не только стены и благоустройство, но и множество скрытых элементов: вентиляцию и отопление, водоснабжение и электрику, лифты, системы доступа и видеонаблюдения, диспетчеризацию и автоматику. Инженерная начинка — одна из самых дорогих составляющих нового дома. Если на ней не экономить, это обеспечит лёгкую эксплуатацию, экономию ресурсов и комфорт жителям на годы вперёд.

Индивидуальные тепловые пункты, удалённый доступ к камерам домофонов, оплата квитанций не вставая с дивана, умные счётчики, датчики протечек — инженерия постепенно усложняется и становится новым стандартом даже в комфорт-классе. Постоянный поиск наиболее эффективного и при этом недорогого решения подстёгивает рынок к бесконечному развитию.

Экономить нельзя на всём, что укладывается в бетонные конструкции и скрыто под грунтом, потому что исправить ошибки в процессе эксплуатации будет либо технически невозможно, либо колоссально дорого, считает Алексей Брюзжилин, директор дирекции по строительству ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В условиях Северной столицы и Ленобласти к этому добавляются геология и нулевой цикл. Водонасыщенные и слабые грунты не позволяют экономить на длине свай в свайном поле или на марке гидротехнического бетона и гидрошпонках в швах подземных конструкций, находящихся ниже уровня земли.

— Наконец, внутри здания нельзя удешевлять скрытые коммуникации, — добавил он. — Стояки канализации и водоснабжения должны проектироваться из толстостенных износостойких материалов, а вентиляционные шахты — с обязательной установкой дефлекторов на кровле для стабильной тяги круглый год. Дешёвая сантехническая труба в шахте будет шуметь при каждом сливе, а ошибка в сечении вентканала приведёт к сырости и плесени, выведение которой из монолитной конструкции обойдётся крайне дорого.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», напомнил, что экономия бывает разной. Если оптимизация затрат не противоречит строительным нормам и не ухудшает эксплуатационные характеристики, она более чем оправдана. Экономить на комфорте при этом едва ли получится, если исходить из нормативов. Поэтому под сокращение могут попасть только те статьи, что изначально планировались как дополнительные улучшения. Например, можно поставить очень дорогие автоматы в щиток, а можно менее дорогие, работающие не хуже с имеющимися нагрузками.

— Но, например, на автоматике лифтов экономить не стоит, — говорит он. — Если она будет выходить из строя, то это не только неудобство для жителей, но и затраты на обслуживание. Поставщики лифтов в целях экономии не предложат решений, что потенциально несут риск частных гарантийных обращений к ним. Кроме того, на рынке B2B есть известное явление: как только кто-то даёт идентичное (или даже более качественное) решение за меньшие деньги, все идут к нему. Поэтому экономия может быть обусловлена просто развитием предложений производителей.

В первую очередь нельзя экономить на тех внутренних инженерных системах, которые дольщик не может самостоятельно заменить и которые будут работать вместе с домом на протяжении многих лет, полагает Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group.

Коммерческий директор CleverHome Максим Марачук добавил, что на проектировании вообще не стоит экономить, и порекомендовал обратить внимание на несколько пунктов.

— В идеале перед проектированием инженерных систем необходимо проработать сценарии использования инфраструктуры ЖК жителями, — говорит он. — То есть доступы и маршруты передвижения жителей, гостей, персонала УК, автотранспорта на территории и паркинге; расположение и доступность элементов инженерных систем. Эта информация будет заданием для проектирования инженерии с нужным функционалом. Именно проработанность сценариев жизни и пользования инфраструктурой дома максимально влияет на комфорт проживания и удовлетворённость жителей инженерными решениями.

Григорий Хрусталев, директор УК «Мир», добавил, что внимание к деталям и вопросу эксплуатации без попытки сэкономить на этом приносит плоды.

— В городе ещё не так давно было много жилых проектов, сделанных качественно, но с проблемами на стадии эксплуатации, — рассказал он. — Вроде качественные трубы и инженерная начинка, и проект в целом, но часты были случаи, когда что-то лопалось или протекало из-за буквально детских ошибок вроде несоблюдения техрегламента при монтаже. Сейчас застройщики и проектировщики набрались эксплуатационного опыта, и такие случаи минимизированы. Строители начали серьёзнее относиться именно к деталям, которые могут вызвать потом проблемы в эксплуатации.

За последние 5–10 лет инженерная начинка новостроек заметно изменилась в сторону цифровизации и интеллектуальных систем, напомнил Павел Мельников. То, что раньше было характерно преимущественно для проектов высокого класса, постепенно становится частью стандартной комплектации. Застройщикам важно следовать этому развитию и внедрять новые технологии, в том числе интеллектуальные системы управления домом.

— Например, у нас появилась своя система Setl Home, это мобильное приложение, через которое можно управлять системами умного дома и решать бытовые вопросы: оставлять заявки в управляющую компанию, передавать показания счётчиков, просматривать камеры видеонаблюдения, записываться в инфраструктурные объекты и автоматически открывать двери, — рассказал он. — В проектах бизнес-класса и выше набор цифровых сервисов расширяется: появляются Wi-Fi во дворе, бесконтактный доступ, интеллектуальное управление лифтами, электронные почтовые ящики и другие решения.

Инженерные системы, отвечающие за жизнеобеспечение здания и квартир, не поменялись, но сильно изменилась насыщенность домов инженерными системами, отвечающими за безопасность и комфорт жителей, добавляет Максим Марачук. От простеньких домофонов на подъездах и парочки видеокамер во дворе за последние 5–10 лет комплектации новостроек доросли до полноценных проектных разделов:

• Полноценные системы контроля доступа жителей, гостей и автотранспорта на территорию ЖК, на парковки, в кладовые и МОПы с удобным интерфейсом управления из мобильного приложения жителя;
• Видеодомофония с возможностью принять звонок и открыть дверь с мобильного телефона; системы автоматического сбора показаний приборов учёта, позволяющие убрать рутину отправки показаний и автоматизировать работу УК;
• Комплексное видеонаблюдение за территорией ЖК, МОПами и лифтами, с возможностью удалённого доступа для жителей к выбранным камерам.

— Всё более популярна единая BMS-платформа (Building Management System), которая объединяет все инженерные системы и устройства в один управляемый контур и реализует все ключевые сервисы в бесшовных сценариях: видеодомофоны, видеонаблюдение, контроль доступа, учёт ресурсов, управление лифтами, диспетчеризация и работа с заявками, — пояснил он. — Платформа собирает данные со всех датчиков и счётчиков, предупреждает об авариях до их наступления.

Григорий Хрусталев назвал основным изменением последних лет способ подачи горячей воды, появление закрытой системы горячего водоснабжения. При таком типе холодная вода приходит чистой через теплообменники и подаётся в квартиры, подогретая с помощью теплоносителя от котельной.

— Раньше от котельной приходила труба с горячим теплоносителем и подогревала батареи, и это была техническая вода, — рассказал он. — В системах отопления закрытого типа вода циркулирует по дому, не выходя во внешний мир, и подогревается с помощью теплообменников от воды из котельной, или, что сейчас тоже довольно распространено, из собственной котельной, например, крышного базирования.

— В современном доме расходы на всю эту инженерию, на самом деле, колоссальны, и это первая статья расходов при закупках, — говорит он. — Жители этого, как правило, не видят и обращают внимание на какие-то внешние проявления в доме. Поэтому они могут требовать в первую очередь то-то закрасить, подправить внешне, хотя инженерия всегда в приоритете.

— Если вернуться на 10 лет назад, мы увидим централизованное отопление по принципу «одинаково для всех», громоздкие радиаторы, хаотично развешанные кондиционеры на фасадах, шумные и медленные лифты, а подземный паркинг и автоматизация были атрибутом исключительно дорогого жилья, — привёл пример Алексей Брюзжилин. — Сегодня решения бизнес-сегмента стали базовой нормой комфорт-класса: рынок сформировал чёткий запрос на среду, где комфорт начинается с невидимых инженерных узлов.

Понимание умного дома, включающего значительную часть инженерии современного дома, изменилось: по словам Владимира Брюзжилина, рынок ушёл от маркетинговых ценностей вроде сложных голосовых сценариев и дорогостоящих мультимедиа к утилитарной пользе. Сегодня востребовано то, что даёт прямую безопасность и исключает бытовую рутину: автоматический сбор и передача показаний счётчиков, датчики протечек с запорными электроприводами, исключающие риск затопления соседей, IP-домофония и бесключевой доступ в парадные со смартфона.

— Для управляющей компании ценность цифровизации состоит в балансе ресурсов и моментальном получении сигналов об авариях в диспетчерскую, — говорит он. — Именно такую бесшовную цифровую среду мы поэтапно разворачиваем в проектах «А101 Лаголово» и «А101 Всеволожск».

С одной стороны, всевозможные датчики, камеры, учётные приборы, серверные мощности, программные алгоритмы — это техническая база, считает Сергей Софронов. С другой — это взаимодействие человека с системой: интуитивно понятное приложение, набор готовых автоматизированных операций. Например, дверь в подъезд и ворота в паркинг открываются, а лифт сам приезжает на нужный этаж, сканируя метку в кармане. Подъезд открывается для курьера удалённо при отсутствии хозяев дома, а изображение с камеры во дворе, где играют дети, доступно через приложение.

Исходя из этого подхода, по мнению эксперта, автоматизировать стоит всё, что касается рутинных операций, контроля и безопасности, а также связи.

— Привносить «вау-эффект» можно, если себестоимость позволяет, — продолжил он. — Технологии распознавания, конечно, продвинулись, но если это вариант с явной перспективой «поиграли и забыли», то мы от него откажемся. У нас есть, например, такое решение, как стационарный планшет, устанавливаемый в квартире — сенсорный экран с выводом графического отображения расходов энерго-, тепло- и водопотребления, и их истории. Грубо говоря, это как дашборд в банковском приложении. 10 лет назад это вызывало восторг даже в премиуме, сейчас часто можно встретить в бизнес-классе и иногда уже и в комфорт-классе.

Максим Марачук считает, что настоящий умный дом — это система, которую не видно, но которая работает каждый день на благо жителей: автоматизированный учёт ресурсов, видеонаблюдение, контроль доступа, диспетчеризация лифтов, мониторинг протечек, аварийные оповещения. Житель может управлять всеми настройками из одного приложения, чтобы выбрать подходящие для себя сценарии. Умный дом также экономит ресурсы УК: вовремя оповещает об авариях, собирает данные о состоянии оборудования, присылает уведомления о плановом ремонте.

— Больше всего, по нашему опыту, востребованы контроль доступа на территорию, видеонаблюдение, контроль инженерных систем, — добавил он. — То есть в первую очередь люди обращают внимание на безопасность. Также важно удобное мобильное приложение, быстрая связь с УК. Если говорить про умные квартиры, то среди самых популярных функций — датчики протечек, управление освещением, умные колонки. А вот умные почтовые ящики ближе к «маркетинговой надстройке», хотя умные постаматы для курьерских доставок кажутся востребованными.

— В моём понимании умный дом в эксплуатации МКД сейчас — это система СКУД, видеонаблюдение, возможности мониторить протечки, — считает Григорий Хрусталев. — То есть простые, рабочие технологии, которые даже можно не объединять в одну систему. А вот коллективный сбор показаний приборов учёта не является трендом потому, что работает далеко не стабильно. С точки зрения эксплуатации всего МКД, я считаю, что не все системы должны быть объединены в одну, где-то может быть достаточно и точечных решений. Пока же обычно в умный дом «зашивают» буквально всё, и в такой массовости он работает не всегда корректно. То есть в рамках МКД полную автоматизацию я считаю пока экономически нецелесообразной, а вот в квартирах это может быть оправдано.

Отрасль преодолела стрессовый период 2022–2023 годов, и, как пояснил Владимир Брюзжилин, сегодня по базовым позициям — кабельной продукции, запорной арматуре, радиаторам, пластиковым трубопроводам и этажным щитам — произошёл переход на отечественные заводы и поставщиков из дружественных стран. Определённая зависимость от импорта сохраняется в узких нишах: сложные насосные станции глубокого заложения и элементная база микроэлектроники для систем централизованной автоматики.

— Не нужно окрашивать всё в чёрное и белое — зависимость и независимость, — считает Сергей Софронов. — Есть целесообразность. Условные дешёвые чипы для массовых решений доступны в Китае. Если речь идёт о специализированных решениях, цены на которые выше, то это есть среди отечественных. Отделочные материалы, мебель, ЛКП, стеклопакеты, обвязка трубопроводов и очень многие другие позиции с добавленной стоимостью — российского производства, и их качество более чем хорошее.

По его словам, предпосылка сложностей в импортозамещении не только технологическая, но и инвестиционная. Чтобы производить что-либо так же недорого, как, например, в Китае, нужны вложения, дешёвый кредит и благоприятные налоговые условия. При этом импорт — это в принципе нормально.

— В потоке информации об импортозамещении мы забываем, что есть и множество российских технологий, от которых, в свою очередь, зависят другие страны, — считает эксперт. — Стремиться заместить всем вообще всё и сидеть на своих решениях едва ли целесообразно.

Максим Марачук отметил, что на уровне программного обеспечения импортозамещение идёт довольно быстро. После 2022 года доверие застройщиков и управляющих компаний к зарубежным облачным сервисам заметно упало. Первый жилой комплекс на нашей платформе CleverHome «Умный МКД» был запущен в 2021 году и к 2026 году уже работает более 60 многоквартирных домов в Северо-Западном и Центральном регионах.

— С оборудованием дела обстоят немного сложнее, — продолжил он. — Полностью отказаться от импорта пока не представляется возможным. При этом европейских поставщиков сейчас всё чаще заменяют азиатские производители.

— Как эксплуатант с большим опытом скажу, что качественное китайское оборудование не просто не уступает, но и технологически превосходит европейское за 60–70% от его стоимости, — продолжил эксперт. — Но на вопрос, удалось ли заместить зарубежные решения российскими, отвечу — конечно, нет. Примитивные элементы — арматура, задвижки, краны, фальцы и даже трубы и фурнитура для них заменимы. Но сложное оборудование — большие насосы, водонапорные и канализационные станции — имеют классные отечественные аналоги, которые, к сожалению, проигрывают по энергопотреблению. А вот отечественные и белорусские лифты я считаю как раз той нишей, импортозамещение которой вполне удалось.

— При этом определённая специфика сохраняется, например, в сегменте лифтов, — продолжил он. — В России есть хорошие производители, и их решения применяются в проектах комфорт- и высокого комфорт-класса. В проектах более высокого уровня могут использоваться китайские, турецкие и другие импортные лифты. При этом лифты китайского производителя из высококачественных материалов по своим характеристикам не уступают западным аналогам, а по качеству исполнения и уровню отделки в ряде случаев даже превосходят их.

Девелопер чаще всего сознательно идёт на рост капитальных затрат на старте ради снижения эксплуатационных расходов для жителей, говорит Владимир Брюзжилин. Установка автоматики в ИТП, реагирующая на изменение температуры окружающего воздуха, качественная теплоизоляция внешнего контура здания и термостатические клапаны на радиаторах позволяют оптимизировать расходы дома на отопление на 20–30%. В МОПах этот баланс поддерживают энергосберегающие LED-светильники с датчиками движения и освещённости, что минимизирует общедомовые начисления в квитанциях.

И также, по его словам, сейчас есть направления, которые расширяют соотношение «затраты/экономия».

— С этого года мы начали закладывать в проекты подземных паркингов размещение постов мойки автомобилей, — пояснил он. — Очевидно, что это дополнительные затраты для нас, но для жителей это означает экономию времени и обслуживание в удобное время, даже без личного присутствия, благодаря консьерж-сервису.

Если говорить об энергосбережении, то, по словам Софронова, расходы электричества сокращаются внедрением светодиодного освещения, что практически уже повсеместно — направление реализовано. При том же уровне освещённости расходы электроэнергии снижаются в 4–6 раз. Что касается тепла, то у всех свои представления о комфортной температуре и режимах проветривания, но с теплофизикой не поспоришь, так что лучшее утепление — меньшие затраты.

— Решения, как индивидуальные тепловые пункты, снижают капитальные затраты на подключение зданий к городским сетям (вместо двух труб — одна) и на дальнейшую эксплуатацию этих сетей, — говорит он. — Сам по себе ИТП стоит несколько миллионов рублей, в зависимости от размеров и мощности. Их может быть несколько в одном доме, и это решение, экономящее средства по совокупности затрат как в моменте, так и в дальнейшем.

Павел Мельников напомнил о большой роли в энергосбережении остекления и фасада. Если раньше керамогранитные фасады были скорее решением для более дорогих проектов, то сегодня их применяют и в комфорт-классе. Развиваются и современные стеклопакеты, в том числе российского производства.

— В проектах высокого комфорта и выше мы начали применять стёкла с магнетронным напылением — энергоэффективное и солнцезащитное решение, которое позволяет снижать затраты на кондиционирование летом и отопление зимой, — добавил он. — С точки зрения инженерии помогают датчики движения, которые позволяют не расходовать электроэнергию впустую, а также погодное регулирование отопления, при котором система учитывает температуру на улице. Это в итоге снижает расходы жителей на коммунальные услуги.

— Основная проблема в наших широтах — это наличие зимы, когда происходит основная трата ресурсов, и когда они становятся дороже, — продолжил Григорий Хрусталев. — Поэтому чем больше вы вложите на этапе строительства в эту энергоэффективность, тем лучше. Я считаю, что надо искать баланс, а не просто строить дома с условным буквенным классом энергоэффективности. Действительно нужно тратить деньги на утепление фасада, кровельные пироги, сочленение, мосты холода и системы вентиляции. Всё это сегодня продумывается уже на этапе проектирования, а в бизнес-классе стало неотъемлемым.

— Затраты на нашу платформу умного здания CleverHome составляют порядка 3% от стоимости слаботочных систем здания, в рамках общих затрат на строительство это примерно 0,04%, — продолжил он. — Получается, сделать жилой комплекс умным это совсем не так дорого, как может показаться на первый взгляд.

При этом, подчеркнул эксперт, автоматизированные решения действительно влияют на снижение эксплуатационных расходов. Самый простой пример — автоматизированная система учёта ресурсов (АСКУЭВТ). Если на этапе строительства заложить умные приборы учёта и вести сбор данных через платформу, то после окончания строительства УК не придётся тратить время на ручную обработку показаний от жителей, сверять эти данные с фактическим расходом, решать конфликтные ситуации. Жители, в свою очередь, будут видеть реальные данные о своём потреблении и корректировать их при необходимости. Диспетчеризация инженерных систем и связка с системой заявок сокращают срок реакции на аварии, экономят ресурсы и затраты на персонал.

Любое инженерное решение необходимо оценивать не только с точки зрения его работы сразу после сдачи дома, но и с учётом дальнейшей эксплуатации, подчеркнул Павел Мельников.

— Одна из причин, по которой строительные компании создают собственные УК, как раз в том, что такая структура может подготовиться к приёмке дома заранее, — продолжил Сергей Софронов. — Где-то за год до ввода она знакомится с проектом, решениями, может запланировать расширение штата. Отказ от обслуживания оборудования или его «даунгрейд» может иметь место, если УК меняется и новая обслуживать оборудование в полном объёме не готова.

Владимир Брюзжилин считает, что долгий жизненный цикл инженерии возможен только в плотной связке застройщика и управляющей компании. Чтобы современное оборудование не отключалось через пару лет, ещё на этапе проекта важно выбирать решения на открытых протоколах, не привязанные к софту одного зарубежного бренда.

Григорий Хрусталев отметил, что за последние годы застройщики стали более погружёнными в вопрос эксплуатации.

— Раньше они меньше уделяли этому внимания, сейчас же у многих застройщиков есть опыт эксплуатации, обратная связь от жителей, которую они учитывают и совершенствуют то, что можно, — пояснил он. — Лет 10 назад, например, не на всех домах ставилось диодное освещение, сейчас это норма. Более того, эти диоды научились выбирать, так как одни проработают год-два, а другие — 10 лет.

Максим Марачук добавил, что инженерные компетенции в УК не всегда есть в требуемом объёме. Сотрудники УК могут не обладать достаточной квалификацией для обслуживания умных устройств. Чтобы поддерживать цифровую инфраструктуру, нужно периодически устанавливать обновления, следить за совместимостью оборудования, менять сертификаты безопасности и так далее. В итоге часто через пару лет после сдачи новостройки многие умные функции перестают работать.

— В этом плане типовая BMS-платформа умного дома как раз значительно снижает риски эксплуатации, так как даёт сотрудникам УК много информации, облегчающей им работу. Главное — выбрать платформу с долгосрочной сервисной поддержкой. Важна также открытая модульная архитектура умного дома, то есть система должна допускать замену компонентов. Если какое-то оборудование устарело, должна быть возможность легко его заменить, чтобы не переделывать всё с нуля.

Также эксперт подчеркнул, что в российской строительной практике уже начинают формироваться стандарты взаимодействия по проектам умного дома. Так, с 30 июня 2026 года вступил в силу ГОСТ Р 72463–2025, в котором детально описаны правила работы девелоперов и УК с цифровыми системами.