Как в Петербурге зарабатывают на расселении коммуналок

Переделка коммунальных квартир в апартаменты и хостелы в Санкт-Петербурге больше не стихийный бизнес — рынок вошел в цивилизованную стадию. Об этом заявил Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость». По его словам, пик активности таких проектов пришелся примерно на 2018 год. Тогда предприниматели массово выкупали крупные квартиры, например, площадью 200 м² над нежилыми помещениями, и переоборудовали их под хостелы для сдачи. Другой вариант — дробление комнат для последующей продажи.

На 1 октября 2025 года в городе насчитывалось 56,3 тыс. коммунальных квартир, где проживает 193 тыс. семей. Из них 31,3 тыс. семей официально нуждаются в улучшении жилищных условий. Городские власти планируют ежегодно расселять по 2 тыс. коммуналок.

Согласно данным ЦИАН, в сентябре 2026 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в Петербурге достигла 11,2 млн рублей, что на 23% больше, чем годом ранее. Полноценная студия площадью 25–40 м² оценивалась в среднем в 9,6 млн рублей (+19% за год). Микро-студии того же метража стоили 7,6 млн рублей (+17%).

Аренда студии или однокомнатной квартиры в августе обходилась в среднем в 40,3 тыс. рублей в месяц, сообщила генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. Средняя ставка долгосрочной аренды по всем форматам жилья в городе составила 44,2 тыс. рублей, что на 10% ниже, чем год назад.

Комната в коммуналке сдается в среднем за 17–18,1 тыс. рублей в месяц, подорожав за август на 2,2%. Разрыв с отдельной компактной квартирой остается значительным: комната дешевле студии или однокомнатной квартиры примерно на 55%, то есть на 22,2 тыс. рублей ежемесячно.

По информации Авито, студии в историческом центре площадью от 10 до 20 м² сдаются за 28–36 тыс. рублей в месяц.

Если в коммунальной квартире четыре комнаты и каждая приносит около 17 тыс. рублей в месяц, совокупный годовой доход составит 816 тыс. рублей. После законной переделки в четыре мини-студии с отдельными санузлами аренда каждой вырастет до 40 тыс. рублей, а годовая выручка достигнет 1,92 млн рублей — более чем вдвое больше. Однако в расчет не включены расходы на ремонт и согласование перепланировки, которые могут достигать 1 млн рублей. К тому же оборудовать отдельные санузлы технически и юридически возможно далеко не в каждой квартире.

Именно такая арифметика продолжает подпитывать рынок переделки коммуналок в блоки студий.

Сегмент реновации коммунальных квартир в Петербурге не исчез. «Тенденция с расселением петербургских коммуналок и переделкой больших квартир под небольшие студии сохраняется. Пик стихийного интереса к таким проектам уже прошел. Сейчас инвесторы гораздо внимательнее относятся к юридической стороне, потому что соседи хорошо знают правила работы и обращаются в суд при нарушениях», — комментирует Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.

По ее словам, именно юридические риски сильно изменили рынок. Жалоба соседей способна привести к разбирательству, штрафам и запрету деятельности. Поэтому инвесторы теперь заранее просчитывают формат использования помещения и юридическую схему, а практика простой нарезки большой коммуналки на множество номеров постепенно уходит.

Владелица нескольких студий, переделанных из коммуналок, Людмила, отмечает: сейчас все предприниматели работают в правовом поле. Как правило, расселяются квартиры, которые затем переводят в нежилой фонд, чтобы избежать нарушений. «Например, три человека могут скинуться, сделать так называемые гостевые дома, — комнаты, у которых общий санузел и при этом нормальный ремонт. Такие объекты сдаются туристам и мигрантам, и такой формат тоже востребован», — поясняет она.

Ежегодно на рынок выходит определенное количество студий, переделанных из коммунальных квартир. Чаще всего это происходит в рамках реконструкции отдельных зданий, а не выкупа единичных коммуналок. В основном такие объекты приобретают владельцы бизнеса по краткосрочной сдаче жилья, рассказывает Алексей Попов, главный аналитик Циана.

На сайтах объявлений сейчас достаточно предложений в сегменте студий, явно переделанных из коммунальных квартир. В предыдущие годы спрос на них был стабильным со стороны студентов и мигрантов. В этом году он несколько просел, делится наблюдениями управляющий одного из комплексов Андрей.

В 2019 году вступил в силу так называемый закон Хованской — федеральный закон, запретивший предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Прежняя модель работы хостелов в обычных квартирах оказалась вне закона, и сегмент заметно сократился. При этом сдавать комнаты или отдельные квартиры в «обычную» аренду закон не запрещает.

Тем не менее многие предприниматели уходили с рынка с серьезными потерями, большое количество проектов зависло, а сегмент заметно сжался, говорит Максим Ельцов. Он вспоминает, что после принятия закона Хованской проверки коммунальных квартир на предмет наличия там хостелов проводились очень активно. Рейды организовывали как полиция, так и районные администрации.

Однако до сих пор некоторые предприниматели работают с нарушениями. Например, в прошлом году стало известно, что на Бумажной улице пять комнат превратили в мини-студии. В квартире площадью 98 м² устроили шесть санузлов и электроплит. Соседка пожаловалась на запахи и вибрацию пола. Экспертиза выявила несоответствие площади комнат и ширины санузлов нормам, а суд обязал владельцев вернуть квартире первоначальный вид. Решение исполнили после штрафов.

В 2024 году в квартире на Гороховой, 46 обрушились перекрытия. При этом обнаружились расхождения между документами и фактической планировкой. В том же доме две расположенные ниже бывшие коммуналки уже переделали в студии, а согласованность перепланировок вызывала вопросы.

В том же 2024 году на Средней Подъяческой, 9 жильцы были очень недовольны тем, что одну из квартир переоборудуют под отдельные студии: в них устанавливали несколько отдельных раковин, унитазов, кухонных плит и кондиционеров. Соседи в итоге обратились в суд.

Таким образом, переделка коммунальной квартиры в отдельные студии значительно увеличивает доход владельца недвижимости, а дополнительные расходы на переоборудование комнат окупаются. Сложность заключается в том, что не всегда комнаты в коммуналке можно оборудовать отдельным санузлом — тут многое зависит от планировки. Так что успех бизнеса зависит не только от количества комнат, но и от возможности их переделки в рамках закона.