Апартаменты Петербурга: правила игры после слов Путина

Владимир Путин выступил с инициативой ограничить продажу гостиничных номеров частным инвесторам объёмом в 5–15% юнитов. Отрасль, по оценкам «Фонтанки», давно существует в серой зоне, а регулирование остаётся фрагментарным. После первого обращения президента к этой теме появилась надежда, что власти сформулируют понятные всем правила.

В Петербурге возведено порядка 35 тысяч апартаментных юнитов, ещё 8,5 тысячи находятся в стадии строительства и проектирования. За ними стоят тысячи горожан, которые вкладывали миллионы рублей и нередко брали крупные кредиты. Кто-то приобретал такое помещение как альтернативу квартире, кто-то — ради дохода от аренды. Эти люди заинтересованы в чётких правилах не меньше девелоперов и управляющих компаний — хотя бы для того, чтобы их перестали воспринимать как жуликов.

На форуме «Деловой России» 15 октября президент говорил в первую очередь о будущем гостиничного строительства: как привлекать средства граждан, защищать их вложения и не допускать появления обычных жилых домов под видом отелей. О судьбе уже проданных апартаментов почти ничего сказано не было.

Исторически в Петербурге под апартаментами понимали прежде всего альтернативу обычному жилью. Застройщики предлагали помещения, которые выглядели как квартиры, рекламировались как квартиры и в дальнейшем использовались как квартиры. С одной оговоркой: по документам они оставались нежилой недвижимостью.

В этом была экономическая логика. Девелопер мог строить там, где обычное жильё не разрешалось, а требования к социальной инфраструктуре были иными. Покупатель получал собственную недвижимость, зачастую дешевле сопоставимой квартиры. Однако скидка при покупке оборачивалась своеобразной абонентской платой за нежилой статус.

Налог на имущество для апартаментов обычно выше, чем для квартир. В Петербурге для жилья кадастровой стоимостью до 7 млн рублей ставка составляет 0,1%, а для гостиничных апартаментов может достигать 0,5%. Коммунальные платежи тоже нередко выше — из-за тарифов для нежилых помещений и особенностей содержания здания. Если комплексом управляет гостиничный оператор, добавляется стоимость сервиса, который сложнее и дороже работы обычной управляющей компании многоквартирного дома.

Кроме того, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Возникает парадокс: человек покупает помещение, делает ремонт, годами живёт в нём с семьёй, но юридически его дом квартирой не становится.

В феврале 2026 года Конституционный суд немного облегчил жизнь владельцам такой недвижимости, разрешив регистрироваться в апартаментах по месту пребывания. Поводом стало дело, связанное с петербургским комплексом ArtLine. Но речь идёт именно о временной регистрации: постоянная прописка по-прежнему недоступна, а нежилой статус помещений сохранился.

В отдельных случаях к привычным расходам добавляются более экзотические проблемы. Например, собственники могут обнаружить, что земля под их домом оформлена не так, как под обычным многоквартирным зданием, а значит, за неё приходится платить по другим правилам. «Фонтанка» уже рассказывала о подобных историях.

Тем не менее за годы существования рынка в Петербурге и пригородах выросли целые комплексы, где люди постоянно живут в помещениях, официально не считающихся жильём. Кто-то купил такой номер для себя, кто-то сдаёт его на годы вперёд. Для жильцов это обычные дома, несмотря на гостиничный статус.

Точного подсчёта постоянно проживающих в апартаментах нет. Общие данные о количестве юнитов не позволяют отделить их от настоящих гостиничных номеров. Но проблема явно шире нескольких отдельных зданий.

Петербургские власти начали бороться с псевдожильём задолго до нынешнего выступления Путина. Апартаменты критиковали за обход требований к строительству жилья, отсутствие школ и детских садов, перегрузку дорог и инженерных сетей. Обсуждали запреты, ограничения на новые проекты и возможность когда-нибудь узаконить уже построенные помещения в качестве жилья. Были времена, когда казалось, что апартаменты в их привычном виде вот-вот исчезнут с рынка. Но полностью запретить их строительство так и не удалось, как не удалось и массово перевести существующие объекты в жилой фонд.

Зато постепенно начал меняться сам рынок. Откровенного псевдожилья, которое на первом этапе продавали почти без попыток скрыть его назначение, становилось меньше. Девелоперы переключались на сервисные апартаменты, а вместо обещания «почти квартиры, только дешевле» покупателям всё чаще предлагали вложение в гостиничный бизнес. Власти не отказались от попыток навести порядок. Этим летом Петербург принял закон о приоритетных туристских проектах. Он позволяет настоящим гостиницам получить послабления по строительству социальной инфраструктуры, но взамен требует не менять назначение здания в течение десяти лет и не продавать номера дольщикам.

Как объяснял глава городского комитета по инвестициям Иван Складчиков, при выдаче разрешения на строительство чиновникам трудно отличить будущую гостиницу от дома, который только называется гостиницей. Поэтому город либо получает псевдожильё без необходимой инфраструктуры, либо обременяет настоящих отельеров требованиями строить школы и детские сады, которые туристам ни к чему.

Бизнес встретил новую конструкцию прохладно. Застройщики и гостиничные операторы объясняли, что запрет на продажу номеров частным инвесторам лишает гостиничные проекты одного из главных источников финансирования. Построить обычную гостиницу исключительно на собственные деньги или дорогой банковский кредит могут далеко не все.

На встрече с участниками форума «Деловой России» Владимир Путин поддержал идею привлекать средства граждан к строительству гостиниц по механизму, напоминающему долевое строительство жилья. При этом президент подчеркнул, что деньги покупателей должны быть защищены, например через эскроу-счета, а сами гостиницы обязаны работать по единым стандартам.

Глава Минэкономразвития Максим Решетников рассказал, что соответствующий законопроект уже подготовлен. Он должен позволить гостиничным номерам находиться в собственности частных инвесторов, но при условии профессионального управления и ограничений на личное проживание владельцев. Обсуждается, в частности, вариант, при котором номер не менее 11 месяцев в году должен использоваться для размещения туристов.

Путин предложил рассмотреть и другой путь: продавать частным собственникам лишь небольшую часть гостиничных номеров — условно 5, 10 или 15%, а остальное сохранять в составе гостиницы. Окончательного решения пока нет, варианты предстоит обсудить с бизнесом. Но даже в самой трактовке слов президента участники рынка разошлись.

Генеральный директор RBI PM Евгения Мироненко и директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова опасаются, что речь может идти об ограничении продажи номеров частным инвесторам вообще. В этом случае привычную модель строительства апарт-отелей придётся серьёзно перестраивать.

Управляющий директор Vertical Hotels Раиль Муфазданов предлагает для начала просчитать последствия такого решения на примере действующих проектов. Ведь если частные покупатели больше не смогут финансировать значительную часть строительства, недостающие деньги придётся искать у банков или крупных инвесторов. А при нынешних кредитных ставках некоторые гостиницы могут так и остаться на бумаге.

Заместитель генерального директора сети YES Антон Агапов, напротив, полагает, что Путин мог иметь в виду ограничение доли апартаментов, приобретаемых именно для собственного проживания. По данным YES, сегодня около 10% покупателей приобретают такие помещения не для сдачи в аренду, а для себя. Если ограничить эту долю, сохранив возможность продавать остальные номера инвесторам, существующая модель строительства гостиниц вполне сможет работать дальше.

Разница огромная. Одно дело — ограничить число частных собственников в гостинице. Другое — разрешить продавать номера кому угодно, но обязать владельцев передавать их профессиональному оператору. Для девелопера это две совершенно разные финансовые модели. Именно второй путь большинство опрошенных «Фонтанкой» участников рынка считает более разумным.

Петербург стал одним из первых городов России, где гостиницы начали массово строить на деньги частных покупателей. По данным YES, сегодня здесь насчитывается около 70 построенных апарт-отелей на 35 тысяч юнитов. Ещё 13 комплексов на 8,5 тысячи номеров находятся в проектировании и строительстве.

Как напоминает Антон Агапов, первые проекты YES появились ещё в 2013 году. Примерно тогда же начал развиваться Vertical. С тех пор город не только обзавёлся десятками тысяч апартаментов, но и фактически создал целую индустрию их продажи и обслуживания.

Раиль Муфазданов объясняет успех формата сочетанием большого туристического потока, спроса со стороны командированных и студентов и интереса частных покупателей к доходной недвижимости. Петербург первым накопил опыт согласования таких проектов, их строительства и управления гостиницами, у которых сотни разных владельцев.

Схема выглядит достаточно просто. Девелопер строит здание и продаёт отдельные номера. Покупатель передаёт приобретённую недвижимость гостиничному оператору, который занимается бронированием, заселением гостей, уборкой и обслуживанием. После вычета расходов и своего вознаграждения управляющая компания перечисляет собственнику его долю дохода.

На практике всё несколько сложнее. У гостиницы могут быть сотни владельцев, и у каждого — собственные представления о том, как распоряжаться своей недвижимостью. Один хочет получать доход, другой решает сдавать номер самостоятельно, третий предпочитает жить в нём сам. А гостиничному оператору нужно, чтобы всё здание работало как единый организм.

Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов, считает, что начинать решать эту проблему нужно ещё до строительства. Около двух лет назад отраслевые объединения уже обращались в Минэкономразвития с предложением сделать участие профессионального гостиничного оператора обязательным начиная с выдачи разрешения на строительство.

Сторожев обращает внимание и на проблему, которую покупатели отдельных номеров часто не замечают. Гостиница — это не просто коридор с дверями. Ей нужны рестораны, помещения для персонала, стойка регистрации, иногда фитнес-центр, бассейн и другие общественные пространства. Кто будет финансировать их строительство и содержание, если частные инвесторы покупают лишь номера? Как распределять расходы между сотнями собственников?

Евгения Мироненко и Раиль Муфазданов сходятся в том, что решить эти вопросы можно через понятные правила централизованного управления. Для гостя не имеет значения, кому принадлежит номер: он рассчитывает получить обычный гостиничный сервис. А собственник должен заранее понимать, сколько стоит обслуживание его недвижимости, кто платит за ремонт и при каких условиях можно отказаться от услуг оператора. Поэтому участники рынка предлагают регулировать прежде всего работу гостиницы, а не количество её владельцев.

У частных инвесторов, впрочем, есть повод задуматься не только о будущих законах. Экономика сервисных апартаментов за последние годы тоже заметно изменилась.

По данным сети YES, средняя цена предложения апартаментов в Петербурге достигла 320 тысяч рублей за квадратный метр, прибавив за год 15%. Но гостиничные тарифы за это время почти не выросли, а загрузка по итогам девяти месяцев 2026 года даже немного снизилась. Одновременно подорожали услуги персонала, обслуживание зданий и комиссии сервисов бронирования. Получается, что билет в гостиничный бизнес стоит всё дороже, а зарабатывать на нём больше пока не получается. При прежней выручке и растущих расходах срок окупаемости таких вложений увеличивается.

Евгения Мироненко приводит ещё более показательные цифры. По её оценке, сегодня девелоперы сервисных апартаментов обычно обещают покупателям доходность от 7 до 15% годовых. В Петербурге чаще встречаются прогнозы в пределах 7–10%, а в региональных и курортных проектах — 10–15%, порой даже больше. Но обещанная доходность и деньги, которые собственник действительно получает на свой счёт, — далеко не одно и то же.

На одной из недавних отраслевых выставок Мироненко познакомилась с проектом гостиничного комплекса на 2300 номеров. Все помещения предполагалось передать в централизованное управление, а покупателям обещали доходность 15% годовых — примерно 3,05 млн рублей на каждый номер.

На первый взгляд предложение заманчивое. Но достаточно умножить обещанную выплату на количество номеров, чтобы увидеть масштаб обязательств. Если девелопер выполнит свои обещания, гостинице придётся ежегодно распределять между владельцами более 7 млрд рублей. Причём это не выручка отеля, а только деньги, которые должны достаться собственникам. Самому гостиничному комплексу нужно ещё оплачивать персонал, уборку, содержание инфраструктуры, налоги, бронирование и услуги управляющей компании.

При среднегодовой загрузке 70% каждый занятый номер должен приносить почти 12 тысяч рублей в сутки только чистого дохода владельцу. Чтобы после всех расходов осталось столько денег, средняя выручка с проданного номера должна быть значительно выше. Мироненко считает такие прогнозы крайне оптимистичными. Особенно для региональных и курортных рынков, где спрос зависит от сезона, а дорогие номера необходимо продавать не только в новогодние праздники или разгар летнего отдыха, но и в обычные будние дни.

При этом она не утверждает, что высокая доходность в апартаментах вообще невозможна. В одном из действующих объектов RBI PM в центре Петербурга доходность собственников составляла от 9,5 до 13,8% годовых в зависимости от категории номера. Однако эти инвесторы покупали недвижимость по ценам прошлых лет, когда стоимость входа была существенно ниже.

Сегодня повторить такой результат сложнее. Расходы на приобретение, оснащение и содержание недвижимости растут быстрее, чем возможности гостиницы повышать тарифы. Поэтому красивые проценты из рекламных буклетов стоит проверять не менее тщательно, чем качество отделки самого номера.

Для покупателя важен не обещанный процент доходности, а реальные деньги, которые останутся после всех расходов и налогов. И особенно — то, насколько убедительно выглядит расчёт загрузки и среднего тарифа, на котором строится обещание девелопера.

Петербургский рынок, по мнению Агапова, уже приближается к насыщению. Конкуренция между гостиницами усиливается, и рассчитывать, что все новые объекты смогут постоянно повышать тарифы и сохранять высокую загрузку, становится всё труднее. В такой ситуации предложение Путина ограничить продажу номеров касается не только юридической стороны бизнеса. Оно может изменить саму экономику новых гостиниц, которые привыкли привлекать средства сотен частных покупателей ещё на этапе строительства.

Но все эти рассуждения касаются прежде всего будущего рынка. А у Петербурга остаётся наследство его первых лет, когда апартаменты массово покупали вовсе не ради гостиничного бизнеса.

За это время тысячи людей приобрели номера не для туристов, а для себя. Кто-то живёт в них уже много лет, кто-то сдаёт на длительный срок, кто-то успел продать помещение следующему владельцу. Во многих комплексах давно сложилась обычная жизнь многоквартирного дома, хотя по документам там по-прежнему находятся нежилые помещения.

Можно принять закон, запрещающий продавать будущие гостиничные номера под видом квартир. Можно обязать застройщиков заранее заключать договоры с профессиональными управляющими компаниями и следить, чтобы гостиницы оставались гостиницами. Но что делать с уже заселёнными зданиями?

Предложить всем собственникам съехать, чтобы вернуть помещения в гостиничный оборот? Превратить сложившиеся жилые комплексы в настоящие отели? Даже если оставить в стороне юридические препятствия, представить практическую реализацию такого решения довольно трудно.

Между тем немало владельцев апартаментов, вероятно, продолжают надеяться, что когда-нибудь их недвижимость всё-таки признают жильём. Через десять или двадцать лет, возможно, появится что-то вроде дачной амнистии: государство узаконит положение вещей, которое и без того существует многие годы.

Однако пока предпосылок для этого немного. Конституционный суд разрешил временную регистрацию, но специально подчеркнул, что апартаменты остаются нежилой недвижимостью. Единого механизма массового перевода таких комплексов в жилой фонд нет. Более того, далеко не каждое здание вообще сможет соответствовать требованиям к многоквартирным домам — из-за расположения, планировок, инженерных систем или отсутствия необходимой инфраструктуры.

Поэтому собственникам остаётся приспосабливаться к нынешним условиям: платить повышенные налоги и коммунальные платежи, разбираться в договорах управления и пользоваться теми возможностями, которые постепенно появляются в законодательстве.

В конечном счёте перед властями стоят две очень разные задачи. Первая — создать понятные правила для строительства гостиниц, в которых номера принадлежат десяткам и сотням частных инвесторов, а всё здание работает как единый отель. Вторая — решить, что делать с уже существующими апартаментами, давно превратившимися в обычные квартиры.

С первой задачей, судя по обсуждению на форуме «Деловой России», государство намерено разобраться в обозримом будущем. Со второй всё гораздо сложнее. И пока президент говорил о защите будущих инвесторов и правилах строительства новых гостиниц, тысячи владельцев уже купленных апартаментов так и не услышали ответа на главный для них вопрос: когда их фактическое жильё перестанет считаться гостиничным номером.