Инвесторы осторожнее вкладываются в коммерческую недвижимость

В Nikoliers подсчитали: за девять месяцев 2026 года инвестиции в коммерческую недвижимость России сократились на 2,4% год к году — до 559 млрд рублей. На Петербург и Ленобласть из этой суммы пришлось 59 млрд рублей.

По объёму вложений в целом по стране лидируют офисы: в них инвесторы направили 208 млрд рублей, или 37% общего объёма. Склады заняли второе место — 184 млрд рублей, или 33% рынка.

В торговую недвижимость инвестировали 115 млрд рублей, что на 29,6% больше, чем за аналогичный период 2025 года; на сегмент пришлось 21% вложений. Гостиничная недвижимость получила 35 млрд рублей, многофункциональные комплексы — 17 млрд рублей.

В Петербурге структура инвестиций иная. По оценке IPG.Estate, в первом полугодии 2026 года на офисный сегмент в городе пришлось 38% вложений, на гостиничный — 17%, на складской — 11%. Торговая недвижимость заняла лишь 1% от общих инвестиций.

Эксперты ожидают дальнейшего сокращения вложений в коммерческую недвижимость Петербурга. Главная причина — повышение налоговой нагрузки на девелоперов. С текущего года в городе резко выросла кадастровая стоимость всех объектов недвижимости: в общей сложности она подорожала на 7,6 трлн рублей, до 57,8 трлн рублей.

Владельцы недвижимости, в основном коммерческой, выразили возмущение. Они направляли письмо губернатору Петербурга Александру Беглову с просьбой не утверждать новый отчёт о кадастровой стоимости и предоставить на 2026 год льготу по налогу на имущество. Под письмом стояли подписи глав компаний «Адамант», «Империя», «УК Теорема», управляющих компаний ТРЦ «Охта Молл», универмага «Московский» и других участников рынка. Однако отчёт утвердили, а в налоговой льготе владельцам отказали.

Сейчас предприниматели могут индивидуально оспорить расчёт кадастровой стоимости в ГБУ «Городское управление кадастровой оценки». Но на практике механизм оказался малоэффективным: более 90% собственников земельных участков, недовольных результатами переоценки кадастровой стоимости земли в Петербурге и подавших замечания к отчёту, получили отказы.

Неудивительно, что интерес к коммерческой недвижимости снижается и продолжит снижаться. Директор инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева считает критичным для владельцев коммерческой недвижимости увеличение кадастровой стоимости, а также рост и ставки налога на имущество.

«Регулярное увеличение кадастровой стоимости затрудняет прогнозирование доходности арендного бизнеса. Если недвижимость приобретается для собственных нужд, покупатель принимает на себя соответствующие риски», — говорит эксперт.

При покупке с инвестиционной целью ситуация иная: инвесторы стремятся получить более выгодные ценовые условия либо рассматривают объекты с достаточным запасом доходности, добавляет Екатерина Андреева.

Арендные ставки растут медленнее, чем расходы на эксплуатацию и содержание объектов, что снижает их доходность, напоминает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.

«На экономику коммерческой недвижимости также влияют инфляция, рост коммунальных тарифов и стоимость финансирования. Эти факторы, наряду с налоговыми изменениями, усиливают давление на собственников», — отмечает генеральный директор Maris Борис Мошенский.

По словам Сергея Дуванова, наиболее уязвимы сейчас собственники, которые приобретали недвижимость по высоким ценам, в частности в 2022–2023 годах. Они сталкиваются со снижением ликвидности: продать объект по первоначально запланированной цене сложнее, а для выхода из проекта может потребоваться существенное снижение стоимости вплоть до продажи с убытком. Дополнительным сдерживающим фактором остаётся высокая ключевая ставка.

Особенно зыбко положение в складском сегменте. Наиболее неопределёнными стали затраты на страховку: страховщики резко подняли ставки, доводя их подчас до заградительного уровня.

Екатерина Андреева говорит, что высокая налоговая нагрузка наиболее сильно бьёт по торговой недвижимости, которая наряду с ростом издержек и увеличением вакансии страдает из-за перетока покупателей в онлайн. Владельцам торговых центров приходится инвестировать в обновление или реконцепцию площадей, но в текущей ситуации многие из них не готовы к вложениям.

«Сильнее всего рост налоговой нагрузки ощущают торговые комплексы, а также гостиницы», — добавляет она.

По словам Бориса Мошенского, последствия уже заметны в сегменте стрит-ритейла: некоторые предприятия общепита и компании из сферы организации мероприятий закрываются в том числе из-за возросшей финансовой нагрузки.

Один из владельцев торговых комплексов в Петербурге говорит, что в ближайшее время вкладывать деньги в объекты недвижимости нет никакого смысла, даже если эти деньги у девелоперов есть.

«При этом не всегда можно предугадать, какие активы будут перспективными. Например, еще несколько лет назад я предполагал, что первыми начнут пустеть офисы, и только потом промышленные площадки. Но каким-то образом офисы еще держатся, а промышленные площадки стремительно пустеют, у владельцев предприятий уже нет денег. Также в уязвимом положении находятся владельцы крупных торговых центров. Их нужно перепрофилировать, но разрешение на это городские власти собственникам ТЦ не дали», — говорит собеседник «Фонтанки».

Покупатели сегодня рассчитывают на значительный дисконт. В 2026–2027 годах они, скорее всего, всё больше будут настаивать на скидках и снижении цены на объекты ниже рыночного уровня, считает Екатерина Андреева. Инвесторы дольше принимают решение о покупке и внимательнее оценивают финмодель на фоне экономической неопределённости, отмечает она.

С одной стороны, недвижимости пока сложно конкурировать с финансовыми инструментами по доходности. С другой стороны, её продолжают воспринимать как эффективный способ защиты от инфляции, что поддерживает спрос на качественные активы, рассуждает эксперт.

Недвижимость часто проигрывает другим способам вложения денег в части доходности: банковские депозиты выгоднее. Кроме того, сохраняются юридические риски, в том числе связанные с возможностью оспаривания сделок при выявлении нарушений вплоть до обращения активов в доход государства. Поэтому даже при наличии свободных средств инвесторы могут отказаться от покупки, говорит Сергей Дуванов.

Тем не менее некоторые виды коммерческой недвижимости могут быть привлекательными для инвестиций и сейчас.

«Сегодня особенно важны качество объекта, надежность арендаторов, реалистичная цена приобретения и грамотное управление. Необходимо считать не только арендный доход, но и налоги, коммунальные платежи, расходы на содержание и возможные периоды простоя», — говорит Борис Мошенский.

«Ключевым критерием становится не потенциальная доходность сама по себе, а способность объекта обеспечивать устойчивый денежный поток с учетом всех расходов», — поясняет он.

По мнению Екатерины Андреевой, наиболее интересными для вложений остаются бизнес-центры и склады: спрос на качественные объекты в этих сегментах устойчив в долгосрочной перспективе. Кроме того, на них проще найти покупателя, чем на другие активы: приобретение логистических и деловых центров готовы рассматривать фонды, частные инвесторы и конечные пользователи.

Валерий Трушин полагает, что стабилизированные коммерческие активы по доходности уже могут сопоставляться с депозитами, но доходность последних напрямую зависит от политики Центробанка: при снижении ключевой ставки она будет уменьшаться, тогда как доходность недвижимости при прочих равных останется относительно стабильной.

«В первую очередь я бы рассматривал для портфельных инвестиций офисную, складскую и гостиничную недвижимость; торговые центры здесь более специфичны», — советует Валерий Трушин.