Земля Петербурга подорожала на 29% по кадастру

Смольный ищет способы нарастить доходы бюджета без прямого повышения налоговых ставок. Один из инструментов — увеличение базы, от которой эти налоги рассчитываются.

Комитет имущественных отношений подготовил проект приказа об утверждении результатов новой государственной кадастровой оценки земельных участков Санкт-Петербурга. Стоимость устанавливается по состоянию на 1 января 2026 года. После принятия приказ опубликуют, а сведения направят в Росреестр и Роскадастр. Документ вступит в силу через месяц после официального опубликования.

С 2019 по 2026 год поступления земельного налога в бюджет города должны вырасти более чем втрое. В 2019–2020 годах город собирал по 5,8 млрд рублей, в 2024-м — 11,1 млрд, в 2025-м — 15,9 млрд. План на 2026 год — 17,8 млрд рублей. За семь лет сборы увеличатся примерно на 12 млрд рублей, или в 3,1 раза. Особенно резкий рост пришёлся на последние два года: между 2023 и 2025 годами поступления почти удвоились — с 8,4 до 15,9 млрд рублей.

Для собственников важна не столько дата оценки, сколько момент начала использования новой стоимости в расчётах. По закону результаты очередной государственной кадастровой оценки применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об их утверждении. Если приказ примут и опубликуют в 2026 году, новая база заработает с 1 января 2027 года.

Ставку земельного налога документ не меняет, но налог рассчитывается от кадастровой стоимости. Для бизнеса эффект особенно ощутим на крупных участках; для физических лиц законодательство предусматривает ограничители роста начислений.

Петербург уже не первый раз откладывает налоговые последствия новой кадастровой оценки. Предыдущий пересмотр планировали ещё на 2020 год: городское управление кадастровой оценки подготовило новую оценку недвижимости, которая в среднем давала рост примерно на четверть. Однако вводить её Смольный не стал — на фоне пандемии коронавируса власти решили не увеличивать нагрузку на бизнес.

Затем график пересмотра изменили: земельные участки перенесли на 2022 год, а здания, помещения и другие объекты капитального строительства — на 2023-й. В итоге для земли до новой оценки продолжали действовать результаты 2018 года.

Но и результаты оценки 2022 года, формально вступившие в силу с 1 января 2023-го, сразу в полной мере на земельном налоге не сказались. Причиной стала не пандемия и не отдельное решение Смольного, а федеральная антикризисная «заморозка» налоговой базы. Закон № 67-ФЗ установил: если новая кадастровая стоимость участка на 1 января 2023 года оказалась выше применявшейся годом ранее, для расчёта земельного налога за 2023 год следовало брать старую, более низкую стоимость. Новую оценку разрешалось применять сразу, если она уменьшала налоговую базу (либо рост был связан с изменением характеристик самого участка).

Поэтому по-настоящему повышенная оценка 2022 года начала использоваться при расчёте земельного налога за 2024 год; ФНС прямо называет эту меру мораторием на рост кадастровой стоимости для налогообложения.

Сравнение нового перечня с предыдущей массовой оценкой 2022 года показывает: тогда в таблице было около 150 тысяч участков общей кадастровой стоимостью примерно 4,51 трлн рублей. В новой оценке — чуть больше 150 тысяч участков уже примерно на 5,81 трлн рублей.

Таким образом, суммарная кадастровая стоимость петербургской земли увеличилась приблизительно на 1,3 трлн рублей, или на 28,7%.

Рост налоговой базы происходит на фоне уже заметного увеличения поступлений земельного налога. В скорректированном бюджете Петербурга на 2022 год от него ожидали около 6,84 млрд рублей. По итогам 2024 года город фактически получил уже 11,05 млрд рублей — причём 10,58 млрд пришлось на организации и около 470 млн на физических лиц. На 2025 год в бюджете было предусмотрено 11,42 млрд рублей, на 2026-й — 11,58 млрд, а на 2027-й — уже 12,78 млрд рублей.

То есть даже до вступления в действие результатов новой оценки бюджетный показатель земельного налога за несколько лет фактически перешёл из диапазона 6–7 млрд рублей к 11–12 млрд.

При этом нельзя просто умножить рост общей кадастровой стоимости на налоговую ставку и получить будущие доходы города. Для разных видов земли действуют разные ставки и льготы, часть участков вообще освобождена от налога, а конкретный платёж зависит от собственника, вида разрешённого использования и других условий. В Петербурге существует целый перечень земельных налоговых льгот — от социальных до преференций для отдельных видов бизнеса.

Средние 29% выглядят спокойно на фоне того, что произошло с отдельными участками.

Среди земель, кадастровая стоимость которых теперь превышает 100 млн рублей, один из самых заметных скачков произошёл с участком в территории Пригородный: 7 064 кв. м, на котором находится школа на 825 мест. В 2022 году он оценивался примерно в 9,8 млн рублей, теперь — в 332,3 млн. Рост — почти в 34 раза, или примерно на 3 300%.

Участок под клубным домом «Светлановский, 45» также оказался среди рекордсменов: 3,49 млн рублей в предыдущей оценке против 113,56 млн в новой — рост более чем в 32 раза.

Ещё масштабнее разница в абсолютных цифрах у участка на Масляном канале, где строится жилой комплекс Imperial Club. Земля площадью около 3,73 га подорожала с 98,8 млн до 3,12 млрд рублей. То есть прибавила более 3 млрд рублей, или около 3 056%.

У участка на Магнитогорской улице, 11, где находится ЖК Alpen, кадастровая стоимость выросла с 19 млн до 509 млн рублей, участка под ID Svetlanovskiy на проспекте Энгельса — с 35 млн до 888 млн, территории ЖК «ЛСР. Большая Охта» на Партизанской улице — с 86 млн до 2,18 млрд рублей.

В лидерах также оказались земля под строящимся ЖК «Гений» на проспекте Большевиков, участок на 20-й линии Васильевского острова, где расположен комплекс LEGENDA Большой, 67, и участок на Лесном проспекте с объектами электросетевого хозяйства.

Сам по себе многократный рост не обязательно означает, что земля за четыре года действительно стала во столько же раз дороже на рынке. Массовая кадастровая оценка учитывает назначение, вид использования, окружение и другие характеристики участка. Если они были уточнены или объект попал в другую оценочную группу, скачок может быть очень резким.

На небольших участках проценты выглядят ещё эффектнее.

Участок площадью 48 кв. м на Большой Московской улице подорожал примерно с 77 тысяч до 3,94 млн рублей — более чем в 50 раз.

Земля площадью 241 кв. м на Большой Монетной, где расположен гаражный или хозяйственный объект, выросла с 166 тысяч до 5,62 млн рублей.

Но, пожалуй, самый наглядный пример находится в самом центре города. Участок на Большой Конюшенной занимает всего 2 кв. м — это место под лоток с мороженым. В прежней оценке эти два квадратных метра стоили около 3,7 тысячи рублей, теперь — 75,6 тысячи. Формальный рост составляет примерно 1 935%, хотя в рублях речь идёт всего о нескольких десятках тысяч.

Рядом с клубным домом «Светлановский, 45» обнаружились ещё два микроскопических участка — площадью 7 и 1 кв. м. Первый в цене вырос примерно с 11,2 до 207,9 тысячи рублей, второй — с 1,6 до 29,7 тысячи. В обоих случаях — примерно в 18,5 раза.

Два участка по 73 и 66 кв. м возле жилого комплекса Green City на проспекте Александровской Фермы выросли соответственно примерно до 2,19 млн и 1,87 млн рублей. А два 400-метровых участка в Зеленогорске и Белоострове — до 7,07 млн и 3,57 млн рублей соответственно.

Такие примеры хорошо показывают особенность рейтингов, основанных на процентах: если исходная кадастровая стоимость составляла несколько тысяч или десятков тысяч рублей, даже небольшой в абсолютных цифрах пересмотр даёт четырёхзначный рост.

Новая оценка — это не только движение вверх.

Один из самых заметных примеров — участок в Невской губе западнее Васильевского острова. В предыдущей оценке его кадастровая стоимость составляла около 8,61 млрд рублей, в новой — примерно 1,18 млрд. Снижение — около 7,4 млрд рублей, или 86%.

Ещё сильнее в относительном выражении подешевел участок на Чугунной улице, 2, литера В: примерно с 7,15 млрд до 707 млн рублей, то есть более чем на 90%.

Два крупных участка на Пулковском шоссе также потеряли большую часть кадастровой стоимости. Один снизился приблизительно с 5,35 млрд до 692 млн рублей — на 87%, другой с 3,60 млрд до 448 млн — примерно на 87,5%.

Причины таких провалов нужно рассматривать по каждому объекту отдельно. Это может быть изменение вида разрешённого использования, характеристик участка, его оценочной группы, появление ограничений или просто иной результат массовой модели оценки. Поэтому снижение кадастровой стоимости, как и рост, не следует автоматически считать изменением рыночной цены.

Именно здесь новая кадастровая оценка перестаёт быть просто гигантской таблицей из 150 тысяч строк.

Для города это основа будущих поступлений от земли и одновременно база для целого ряда иных платежей. С 2026 года Петербург, например, перевёл на кадастровую стоимость и расчёт арендной платы за государственные земельные участки, предоставляемые без торгов.

Для собственников же несколько строк в новом перечне могут означать изменение стоимости актива на десятки миллионов, а иногда и на миллиарды рублей — и соответствующее изменение связанных с кадастровой стоимостью расходов.

Причём сам Комитет имущественных отношений в проекте приказа отдельно предусматривает процедуру информирования собственников о порядке исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. На это после принятия документа отводится до 30 рабочих дней.

Так что нынешний перечень вряд ли станет последней версией цифр. Предыдущая кадастровая оценка 2022 года после утверждения неоднократно корректировалась — КИО менял отдельные строки после решений об исправлении ошибок.

А у владельцев участков, которые обнаружат, что их два квадратных метра под мороженое или несколько гектаров под жилой комплекс государство оценило слишком дорого, остаётся уже хорошо проторенная дорога — к оценщикам, а затем, при необходимости, в суд.