Дорога за 12,5 тысячи: конфликт в «Петергофских дачах»

Несколько собственников «Петергофских дач» обратились в суд, чтобы не платить по 12,5 тысячи рублей ежемесячно. Без этой суммы им не дают проехать к дому по единственной в поселке дороге. В ситуации разбирались вместе со Следственным комитетом и депутатами Госдумы.

Конфликт в крупном коттеджном поселке «Петергофские дачи» на юго-западе Петербурга длится не первый год. Покупатели участков под Петергофом строят дома, а затем выясняют, что дорога к ним стоит денег. При детальном рассмотрении оказывается, что многое на Ропшинском шоссе не соответствует ожиданиям: дорога — не совсем дорога, дачное некоммерческое партнерство — не ДНП, а ООО, а купленные участки могут находиться за пределами границ ДНП. Плата за проезд при этом включает не только сам проезд.

Земля неоднократно делилась и объединялась, дорога меняла кадастровые номера и собственников, а право проезда оформляли как частный сервитут. Этот сервитут фактически заменил членские взносы, хотя юридически таковым не является.

Частный сервитут, в отличие от публичного, — это договоренность с конкретным соседом: например, проезд через его участок за плату. Публичный устанавливают власти в общественных интересах. В «Петергофских дачах» спор идет вокруг частных сервитутов: собственники утверждают, что им продали участки с уже предусмотренной общей дорогой, а затем предложили отдельно платить за право ею пользоваться.

Одни владельцы судятся из-за платы за проезд, другие выясняют, кому принадлежит внутренняя инфраструктура поселка. История привлекла внимание правоохранительных органов и депутатов разных уровней.

ДНП «Петергофские дачи» создали в конце 2016 года. В уставе одной из целей значилось обеспечение потребностей владельцев садовых участков, включая проезд, водоснабжение, электричество и другую общую инфраструктуру. Партнерству принадлежал участок площадью почти 92 гектара. В 2018 году его начали делить на десятки отдельных наделов. Один из них — площадью 42 671 кв. м с кадастровым номером 78:40:1911501:3029 — предназначался для доступа к другим участкам. На него установили обременение в виде права прохода и проезда.

В одном из судебных решений отмечено: при разделе первоначальной земли собственник сам признал участок № 3029 предназначенным для доступа к вновь образованным участкам и установил ограничение. Однако о бесплатности этого права в документах ничего не сказано. Дорога появилась не случайно и не после продажи домовладений — она была частью схемы освоения территории.

При покупке участков новым владельцам предлагали заключить отдельное соглашение о частном срочном сервитуте. Один из договоров подписали 24 февраля 2021 года. За проезд к участку через землю ДНП собственница обязалась платить 8 тысяч рублей в месяц. Срок сервитута — десять лет. С января 2025 года плата выросла до 12,5 тысячи рублей в месяц.

Таким образом, речь идет о 150 тысячах рублей в год только за проезд. В 2025 году ДНП обратилось в суд с требованием взыскать долг по соглашению. За семь месяцев — с марта по сентябрь — партнерство насчитало 80 450 рублей.

Женщина подала встречный иск. Она настаивала, что платный частный сервитут не должен был возникать: дорога изначально создавалась для доступа к нарезанным участкам, право проезда уже существовало, а при покупке земли ее об этом не предупредили.

В суде представитель собственницы обратил внимание, что по договору купли-продажи к участку были подведены подъездные пути с асфальтовым покрытием. При этом продавец якобы не сообщил покупателю о необходимости отдельной оплаты доступа. Представители также настаивали: участок фактически используется как дорога множеством собственников, поэтому называть такое право индивидуальным частным сервитутом некорректно. В материалах дела действительно отмечено, что участок используется исключительно для прохода и проезда не только ответчицы, но и других лиц.

Пока владельцы ездили по дороге, сам участок с кадастровой точки зрения пережил несколько преобразований. В 2021 году участок № 3029 площадью 42,7 тысячи кв. м разделили на пять частей. Затем часть земель несколько раз объединялась. В 2024 году в результате очередного раздела появился участок с нынешним кадастровым номером. Его площадь составляет 87 713 кв. м.

При всех преобразованиях обременение в виде права прохода и проезда сохранилось. В выписке ЕГРН оно, как отмечает суд, распространяется на всю площадь нового участка № 3903. Получается, существует огромный земельный участок почти в девять гектаров, юридически предназначенный «для размещения дач», но его конфигурация не позволяет использовать его как обычную дачную землю — он служит дорогой.

Затем судебный спор сделал еще один поворот. Сторона собственницы утверждала: если земля находится внутри территории садоводства, то владельцы вправе пользоваться общей дорогой без отдельной платы за сервитут. Представитель ссылался на закон № 217-ФЗ, согласно которому владельцы участков на территории садоводства могут использовать земли общего назначения для прохода и проезда.

Однако ДНП заявило обратное: участок с этой дачей в границы территории партнерства не входит. Суд отметил, что доказательств обратного ему не представили. Схему территории, которую показывало ДНП при продаже, отвергли как недопустимое доказательство — неизвестно, кем и когда она составлена. Из переписки и заключения специалиста также не следовало, что участок находится внутри ДНП.

В декабре 2025 года правление партнерства утвердило границы своей территории по новому межевому плану. Участок Егоровой туда, как следует из судебного решения, не вошел. Получилась конструкция, которую собственники теперь оспаривают: их участки формально могут не входить в территорию ДНП, но добираться до них приходится по дороге, которой распоряжается связанная с поселком структура, а пользование оформлено как платный сервитут.

13 мая 2026 года Петродворцовый районный суд взыскал с собственницы в пользу ДНП «Петергофские дачи» 80 450 рублей задолженности за сервитут. Во встречном иске о признании соглашения недействительным суд отказал.

Одной из причин стал срок исковой давности. Договор подписали в феврале 2021 года, его условия исполнялись, собственница вносила платежи. В суд с требованием признать соглашение ничтожным она обратилась только в марте 2026-го. Суд решил, что трехлетний срок пропущен. Кроме того, суд указал: соглашение зарегистрировано и заключено в предусмотренной законом форме, оснований считать его ничтожным не нашел.

Таким образом, вопрос о справедливости модели — купить участок и затем ежемесячно платить за дорогу к нему — и вопрос о юридической действительности конкретного договора оказались не одним и тем же.

На этом споры не закончились. В еще одном деле ДНП потребовало от Егоровой не денег, а освободить принадлежащий партнерству дорожный участок. Иск касается земли с кадастровым номером 78:40:1911501:3903. В иске говорится о бетонных плитах и другом имуществе собственницы на территории дороги. ДНП потребовало убрать их, восстановить дренажную канаву, а на случай неисполнения решения — установить судебную неустойку сначала в 10 тысяч рублей, затем по 20 тысяч рублей за каждый месяц просрочки.

Фактически речь идет о въезде на участок собственницы. Якобы она установила его без согласования с владельцем земли. Выполнить требование ДНП сейчас — значит отрезать свой дом от любой дороги, хоть платной, хоть бесплатной.

До декабря 2025 года владельцем участка № 3903 являлось ДНП «Петергофские дачи». Но с 4 декабря собственником стало одноименное ООО. Дорога, обслуживающая большое количество частных домовладений, перешла от некоммерческого партнерства к коммерческой организации. Именно обстоятельства формирования и последующей передачи дорожного участка вызывают вопросы у части владельцев земли.

Несколько собственников направили заявление в правоохранительные органы. Они просят проверить обстоятельства продажи участков, оформления сервитутов, изменения кадастровых границ и финансовой деятельности ДНП. Среди прочего заявители утверждают, что покупателям могли не сообщать о будущей отдельной плате за доступ к участкам. Они также ставят вопрос, на каких основаниях принимались отдельные решения органами управления партнерства и как учитывались деньги от владельцев земли.

Руководитель ДНП Александр Бессонов в разговоре с «Фонтанкой» опроверг постановку вопроса, выдвинутую недовольными дачниками. «У нас в поселке 300 домов. Все они ежемесячно оплачивают услуги по определенной ставке. И в эту плату входит далеко не только право проезда. На эти деньги мы чистим дорогу от снега и мусора, ремонтируем ее, обеспечиваем видонаблюдение и патрулирование службой безопасности, строим и содержим детскую площадку. Если вдруг часть жителей перестанет вносить эту плату, получится, что эти расходы лягут на их соседей», — объясняет председатель ДНП.

«Почему-то недовольных не удивляет, что зимой, утром после снегопада они выезжают из дома на вычищенную до асфальта дорогу, а не в сугроб, — возмущается Александр Бессонов. — Почему-то они не хотят за свой счет за 50-60 млн рублей сейчас укладывать необходимый второй слой асфальта. А на вопрос, мол, а чего же вы вообще хотите, мы слышим только: Хотим сами управлять».

Александр Косарев, юрист, представляющий собственников в суде, соглашается: «У них там действительно все чисто, прибрано, и по факту эти 12,5 тысяч идут вместо членских взносов. Кроме этого владельцы участков ничего не платят».

«Но проблема не в деньгах. Дело в том, что заключив такую мнимую сделку — частного сервитута, руководство ДНП подменило ею полноценное право владельцев участков на управление своим поселком. Да, за вполне умеренную плату им предоставляют все положенные услуги. Но при этом все решают сами — где поставить детскую площадку, где людям делать въезд к своему дому и многое другое, — говорит юрист. — Исключив почти 90% участков из границ ДНП, они сделали их владельцев совершенно бесправными. И любая попытка также стать членом ДНП у более чем двух сотен хозяев поселка оборачивается отказом: ваш дом за пределами наших границ».

Впереди суды уже в апелляционной инстанции, а также ответы от Следственного комитета и прокуратуры, которые пока также ждут итогов судебных тяжб.