Кто должен бороться с незаконными перепланировками: ЖКС или власти?

В центральных районах Санкт-Петербурга продолжает активно развиваться бизнес, связанный с незаконным разделением квартир на отдельные студии. Хотя по закону борьба с такими нарушениями входит в обязанности районных администраций, на практике чиновники часто передают эту работу товариществам собственников жилья и жилищно-коммунальным службам. Однако последние не имеют достаточных ресурсов для выполнения этих функций.

Согласно данным порталов недвижимости, в Центральном районе города в настоящее время предлагается к продаже 327 студий, созданных в домах, построенных до 1980 года. В Петроградском районе таких объявлений 106, в Адмиралтейском — 183, а в Василеостровском — 126.

Осенью 2025 года Санкт-Петербургская Ассоциация собственников жилья и их объединений направила обращение губернатору Александру Беглову с требованием обязать районные администрации активно заниматься судебными делами по незаконным перепланировкам.

В тексте обращения указано: «В адрес Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений поступают многочисленные обращения председателей объединений собственников жилья (ОСЖ), связанные с тем, что в последнее время администрации районов направляют в их адрес пакеты документов для подготовки и направления искового заявления в суд к собственникам помещения (квартиры или нежилого помещения) о приведении его в прежнее состояние, вместо того, чтобы самостоятельно заниматься возложенной на них государственной функцией».

В случае, если районные администрации не смогут самостоятельно вести судебные процессы, ассоциация предложила передать эти полномочия государственной жилищной инспекции как органу жилищного надзора.

• Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с согласования органа местного самоуправления.
• В Санкт-Петербурге для контроля созданы межведомственные комиссии при районных администрациях и жилищном комитете.
• Часть 3 статьи 29 ЖК РФ обязывает собственника или нанимателя самовольно перепланированного помещения вернуть его в исходное состояние в срок, установленный районной администрацией.
• Если срок нарушен, суд по иску администрации района может принять решение о продаже помещения с торгов и выплате компенсации собственнику, как указано в части 5 статьи 29 ЖК РФ.

На обращение ассоциации ответил вице-губернатор Евгений Разумишкин. Он отметил, что товарищества и кооперативы вправе обращаться в суд, особенно если перепланировка затронула общедомовое имущество. «Реализация товариществом и кооперативом своих прав по обращению в суд при наличии фактов самовольного переустройства (перепланировки) помещения в многоквартирном доме не предполагает прекращения реализации своих полномочий исполнительными органами государственной власти Петербурга», — сказано в ответе.

Пресс-служба Разумишкина сообщила, что аппарат совместно с ГЖИ и жилищным комитетом провёл методический семинар для районных администраций по вопросам подачи исков, а также организовал совещание по теме перепланировок. Было отмечено, что массовое направление исков практикует только одна районная администрация, вероятно, Центрального района, и ей направлено письмо о пересмотре этой практики.

Минстрой России напомнил, что если срок на исправление незаконной перепланировки, установленный районной администрацией, истёк, то именно этот орган должен обратиться в суд. В ведомстве подчеркнули, что порядок действий чётко прописан в статье 29 Жилищного кодекса, и «иного порядка действующим законодательством не предусмотрено». Также отмечается, что управляющая организация может сообщать о фактах самовольных перепланировок.

Президент ассоциации Гульнара Борисова заявила, что тенденция перекладывания ответственности наиболее заметна в центральных районах, где незаконные перепланировки для создания студий особенно распространены. По её словам, установка санузлов в жилых комнатах приводит к серьёзным проблемам. «Вся ситуация в целом провоцирует безнаказанность. Поэтому у нас дома продолжают разрушаться», — подчеркнула Борисова.

Член президиума ассоциации, юрист Кирилл Зазарян, призвал выстроить систему от выявления нарушений до исполнения судебных решений. Он предложил привязать размер неустойки к кадастровой стоимости помещения и увеличить срок давности привлечения к административной ответственности, который сейчас составляет два месяца, а штраф — 2-2,5 тысячи рублей. Однако эти инициативы не нашли поддержки у законодателей.

Подача иска в Арбитражный суд требует уплаты пошлины в 50 тысяч рублей, апелляция — 30 тысяч, кассация — 50 тысяч, а обращение в Верховный суд — 80 тысяч рублей. Администрации районов освобождены от этих платежей, в отличие от управляющих компаний.

Дополнительные расходы включают оплату услуг юристов — от 35 до 70 тысяч рублей за участие в суде первой инстанции, а также проведение экспертизы, стоимость которой начинается от 50 тысяч рублей. Хотя выигравшая сторона может возместить судебные издержки, управляющим организациям сначала необходимо найти средства на все эти затраты, что для них затруднительно.

Гульнара Борисова пояснила: «Управляющие компании и раньше не особенно ходили в суды, потому что это прежде всего деньги. Их юристы взыскивают долги по квартплате. И перекладывать работу по борьбе с незаконными перепланировками на управляющую компанию неправильно. Они просто это не осилят».

В 2025 году в Петербурге официально зафиксировали 445 случаев незаконных перепланировок в квартирах, однако реальное число нарушений значительно выше.

Среди громких инцидентов — переделка нежилых помещений в доме-памятнике на Рыбацкой улице, 10, на которую обратил внимание глава СК РФ Александр Бастрыкин. Другой случай произошёл на Слободской улице, 3, где две квартиры в «сталинке» были перепланированы под баню.

Также незаконные работы проводились в доме №19 на улице Добролюбова, известном по фильму «Брат». Инициативный гражданин углубил подвал, сняв 29 квадратных метров гидроизоляции, что вызвало опасения жильцов об обрушении. Работы остановлены после вмешательства Бастрыкина, но районная администрация подала иск, в котором не упоминается требование о восстановлении заглубления.