Колтуши под охраной: новые ограничения вступают в силу

На Колтушской возвышенности находится Институт физиологии, основанный в 1925 году академиком Иваном Павловым, создателем учения о высшей нервной деятельности и рефлексах. Научный городок в селе Павлово ещё в 1990 году включили в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Памятником признаны почти полсотни строений: дом-музей Павлова, памятник учёному с собакой, жилые дома сотрудников, собачники и щенятники, баня-прачечная и другие объекты.

В феврале 2024 года Министерство культуры РФ объявило объектом культурного наследия (ОКН) федерального значения всю территорию города Колтуши, села Павлово, деревень Колбино, Токкари, Янино-2, Суоранда и Хирвости — суммарно около 775 гектаров. С 2019 по 2023 год проводилась государственная историко-культурная экспертиза. Эксперт из Казани Ольга Авксентьева отметила, что в Колтушах «формирование многоэтажной плотной жилой застройки ведётся при отсутствии соответствующей социальной инфраструктуры» и не хватает рабочих мест. По её словам, представители общественности обеспокоены намерениями застройки ценных ландшафтов, и предложенный проект признания ОКН обеспечивает баланс сохранения природы и освоенных территорий. После публикации документа в Минкульт поступило более десятка восторженных отзывов от руководства Института физиологии, муниципальных депутатов и общественных групп, включая Колтушский лыжный клуб, чьи воспитанники являются членами сборной России.

Министр культуры Ольга Любимова подписала приказ с требованиями и ограничениями ещё в декабре 2025 года, но регистрация и правовая экспертиза в Минюсте затянулись — документ возвращался на доработку. 23 июня приказ прошёл регистрацию и 7 июля вступает в силу. Документ делит всю территорию на две большие зоны (ДМ-1 и ДМ-2) и 23 подзоны. В зоне ДМ-1, куда попали и сельхозугодья фермеров, запрещены строительство, организация парковок (кроме специально оборудованных мест), передвижение автотранспорта вне улично-дорожной сети, установка наружной рекламы и любая хозяйственная деятельность, негативно влияющая на природный ландшафт и создающая угрозу экологической и пожарной безопасности.

В зоне ДМ-2 ограничения мягче, но многие из них абстрактны. Запрещается «фрагментарная отделка и покраска фасадов», хаотичное размещение кондиционеров, антенн и инженерного оборудования на фасадах, а также информационно-рекламных вывесок. Для отделки предписаны натуральные материалы (камень, лицевой кирпич, штукатурка под покраску, дерево, металл) или их имитация, а цвета должны быть неяркими. Для каждой подзоны установлены высотные ограничения — чаще всего от 12 до 20 метров, при этом дымоходы, вентиляция и антенны на крыше в расчёт высоты не включаются.

В Комитете градостроительной политики Ленинградской области пояснили, что эксплуатация объектов, реконструкция и новое строительство возможны только по требованиям Минкультуры. Документ обязателен для учёта при разработке генеральных планов, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории и при благоустройстве.

Эксперты уверены, что новые требования затронут и существующие строения. Управляющий партнёр юридической фирмы «Экстра юс» Дмитрий Егоров отметил: «Так как объект получил статус „Достопримечательное место“ (а не ансамбль или памятник), режимы использования там специфические. В границах территории запрещается любое новое строительство, кроме восстановления исторической среды. Возвести новый торговый центр или многоквартирный дом на пустыре, скорее всего, не разрешат. Владельцы участков не смогут просто так увеличить площадь дома (надстроить этаж, пристроить большой объём), если это изменит облик территории. Запрещена любая деятельность, которая может изменить гидрологию, рельеф или нарушить панорамы (прокладка новых дорог, высоковольтных линий). Даже прокладка водопровода на своём участке или строительство погреба может потребовать археологического надзора».

Юрист консалтинговой группы «Versus» Александр Дятко добавил: «Статус „достопримечательного места“ устанавливается для крупных территорий с целью сохранения объёмно-пространственных, планировочных, архитектурно-стилистических характеристик, ценных элементов застройки и благоустройства. Любое строительство или реконструкция в этой зоне должны проходить историко-культурную экспертизу. В ряде случаев вводятся даже нулевые параметры застройки, что блокирует любое развитие территорий. Вместе с тем, если дом или иной объект недвижимости до признания ОКН был возведён законно, собственник вправе продолжать его эксплуатацию».

Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (коттеджный поселок «Колтуши парк») Игорь Карцев считает, что владельцы существующих домов будут обязаны согласовывать с органом охраны памятников любые изменения (реконструкцию, капремонт, перепланировку). «На наш взгляд, введение зон ОКН усложняет девелоперскую деятельность вблизи границ установленных зон. И является примером того, что даже заранее предусмотрев все возможные градостроительные риски, девелопер может столкнуться с неожиданными вновь выявленными обременениями или полным запретом нового строительства».

В декабре 2025 года Конституционный суд России рассмотрел вопрос ограничения прав владельцев участков, оказавшихся в зоне охраны ОКН. Суд подтвердил обязанность государственного органа (в данном случае Минкультуры) возместить собственнику убытки из-за невозможности использовать землю по первоначальному назначению или даже выкупить участок с недвижимостью. В постановлении высшей инстанции отмечается, что «иное понимание не способствовало бы соблюдению баланса частных и публичных интересов и поддержанию правовой определенности».

Не все жители Колтушей разделяют воодушевление от признания территории культурным достоянием. Участки Андрея Клементьева и Таисии Сахаровой общей площадью почти 11,2 гектара в селе Хирвости попали в зону «с ценным природным ландшафтом и особо охраняемыми природными территориями», хотя по данным ЕГРН они относятся к землям сельскохозяйственного назначения и выделены для фермерского хозяйства. В аналогичной ситуации оказалась собственница двух гектаров Анна Малапур. Их обращения в Минкульт проигнорировали: в ответе ведомства указано, что проект границ зон был рассмотрен на совещании в Институте физиологии с участием представителей Комитета по градостроительной политике Ленобласти, руководства Колтушей и общественной организации «Спасем Колтуши» и согласован.

Попытка Клементьева и Сахаровой оспорить приказ Минкультуры в Верховном суде России не увенчалась успехом. Суд заключил, что «включение объекта культурного наследия в целях обеспечения его сохранности не нарушает право частной собственности». Апелляционная коллегия поддержала это решение.