Запрет на стройки в зонах затопления: что грозит Петербургу

С начала августа в России действует федеральный закон № 301, который внес изменения в Водный кодекс РФ и закон «О безопасности гидротехнических сооружений». Теперь статья 67.1 Водного кодекса прямо запрещает капитальное строительство в границах зон затопления и подтопления, за исключением мер инженерной защиты.

Раньше запрет действовал только для территорий, не обеспеченных инженерной защитой, что фактически оставляло возможности для строительства при определенных условиях. Теперь же формулировка стала безусловной: «освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства» в таких зонах не допускается. Это касается и жилых домов, и коммерческих объектов, и инфраструктуры.

Зоны затопления и подтопления — это один из видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Их границы зафиксированы в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) каждого региона. В Петербурге такие зоны занимают значительную часть прибрежных территорий, что создает серьезные ограничения для девелоперов и частных владельцев участков.

Узнать, попадает ли конкретный участок в зону риска, можно через Градостроительный портал КГА Петербурга: нужно выбрать слой «Открытые сведения ИСОГД», затем «Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга», «Приложение 4» и «Зоны затопления и подтопления». Альтернативный способ — скачать приложение № 4 к ПЗЗ на сайте Комитета по градостроительству. Для других регионов данные есть в региональных ПЗЗ или в выписке из Росреестра.

Важно помнить: сведения в ПЗЗ и на публичной кадастровой карте Росреестра могут не совпадать. Как выяснила редакция, при проверке участков данные в выписке из ЕГРН соответствовали ПЗЗ, даже если на карте зона не была отмечена. Поэтому при проверке участка лучше всего опираться именно на выписку из ЕГРН.

В Петербурге в зоны затопления и подтопления попадают несколько крупных проектов. Например, территория между ЗСД, Яхтенной и Камышовой улицами, где планируется построить новый зоопарк. В комитете по инвестициям Смольного сообщили, что сейчас изучают последствия изменений законодательства и их влияние на запланированные проекты.

Частично в зоне риска оказался и туристический кластер «Санкт-Петербург марина» в Горской. Также в зоне затоплений находится часть территории Петровской косы, но там по проекту планировки предусмотрены только сохраняемые постройки, без нового строительства.

Серьезные проблемы могут возникнуть у проектов «Лахта-2» и «Лахта-3» — оба участка частично попадают в зону затопления. На Васильевском острове в зоне затоплений — участок под жилой дом для сотрудников ФСБ на улице Беринга. Разрешение на строительство для него пока не выдано, в отличие от второго выхода со станции метро «Приморская», который оказался за пределами зоны.

В Курортном районе Петербурга в зоне затоплений находятся многие прибрежные участки, что ставит под сомнение их застройку индивидуальными жилыми домами.

Эксперты рынка комментируют ситуацию с осторожностью. Представитель одного из крупных застройщиков признался: «Никто ничего не понимает. Скорее всего, что-то будет понятно только к следующему году. Очевидно, что это касается всех игроков на рынке и всего города. По одной из версий, нужно будет или отказываться от проекта, или согласовывать какие-то меры против подтопления, но какие меры — полная неизвестность».

Глава «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов отметил, что новелла накладывает запрет на строительство для проектов, которые не успели получить разрешение на строительство до вступления закона в силу. Организация уже подготовила предложения по корректировке закона, но рассматривать их будет только новый созыв Госдумы.

Первое предложение — разрешить строительство, если предусмотрен комплекс мер, нейтрализующих воздействие как техногенных, так и природных изменений. Второе — ввести переходный период до 1 января 2028 года, чтобы застройщики с готовой проектной документацией успели получить разрешения.

Также остается неясным, касается ли запрет реконструкции: формально слово «реконструкция» в законе отсутствует, но для нее требуется разрешение на строительство. Кроме того, непонятно, потребует ли изменение федерального законодательства новых общественных обсуждений по корректировке ПЗЗ Петербурга.

В Смольном уже анонсировали разработку Генеральной схемы берегозащиты. Этот документ, заказанный комитетом по природопользованию, должен определить ключевые участки для строительства берегоукрепляющих сооружений и в будущем войти в Генплан города.

Пока же и застройщикам, и обычным владельцам участков приходится действовать в условиях неопределенности, ожидая разъяснений от властей и правоприменительной практики.