Запрет стройки в зонах затопления: как проверить участок

С началом сезона владельцы участков в Ленинградской области и Петербурге столкнулись с неожиданным препятствием: их земли попали в зоны подтопления, где капитальное строительство теперь запрещено. Многие уже залили фундаменты или почти достроили дома, когда выяснилось, что легализовать объект может быть невозможно. В августе власти также заговорили об ограничении дачной амнистии для таких территорий.

Юрист компании «Рубин» Татьяна Караванова объяснила «Фонтанке», как действовать в этой ситуации и какие риски существуют.

С 2024 года вступил в силу закон № 301-ФЗ, который полностью запрещает возведение капитальных построек в зонах затопления и подтопления. Ранее допускалось строительство при условии создания инженерных защитных сооружений, однако на практике такие проекты часто оставались лишь на бумаге: собственники не возводили дамбы и не проводили отсыпку.

Теперь подход ужесточился: строить можно только после того, как зона будет исключена из ЕГРН. Для этого сначала возводятся защитные сооружения, затем проводится комиссия, и лишь после снятия ограничений разрешается приступать к стройке.

Исключение участка из зоны подтопления — сложная и затратная процедура. Инициировать её должен местный орган исполнительной власти: в Ленобласти это комитет по природным ресурсам, в Петербурге — комитет по природопользованию. Однако они не обязаны действовать за свой счёт, поэтому собственникам придётся самостоятельно готовить обоснование.

Необходимо заказать инженерно-гидрологическое заключение и топосъёмку, особенно если территория уже была осушена. С этими документами следует обратиться в профильный комитет, который затем согласует вопрос с МЧС и другими ведомствами. Порядок действий определён постановлением правительства № 360 от 2014 года.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, будущим владельцам стоит проверить статус земли. Выписка из ЕГРН или градостроительный план покажут актуальные ограничения, но они могут отставать от реальности, так как обновление данных занимает не менее полугода. Более надёжный способ — обратиться через сайт Росводресурсов в Невско-Ладожское бассейновое водное управление (для других регионов — в территориальный орган ФАВР). В запросе следует указать кадастровый номер и поинтересоваться не только текущим статусом, но и планами по корректировке границ зон.

Важно помнить: зоны затопления утверждаются территориальными органами ФАВР, и их данные считаются наиболее актуальными, хотя в правилах землепользования и застройки они обновляются реже.

Вопрос о реконструкции существующих домов остаётся открытым. Если работы меняют площадь, высотность или назначение здания, вероятно, они подпадают под запрет. Однако технические меры, например укрепление цоколя для защиты от воды, могут быть разрешены, хотя точные формулировки в законодательстве пока отсутствуют.

Особую тревогу вызывает ситуация с дачной амнистией. Многие садоводы строили без уведомлений и теперь не могут оформить свои домики, так как Росреестр отказывает из-за зон подтопления. В таких случаях, возможно, придётся обращаться в суд и доказывать факт начала строительства до вступления закона в силу. Перспективы таких процессов пока неясны.

Альтернативой может стать возведение некапитальных объектов, не имеющих фундамента и инженерных сетей. Например, вагончик на четырёх кирпичах или домик для глэмпинга на настиле не считаются капитальным строительством. В спорных случаях стоит заказать экспертизу, подтверждающую некапитальный характер постройки.

Полной ясности в применении закона пока нет. До января 2027 года не утверждена методика определения негативного воздействия вод, а Росреестр ещё не выпустил внутренние рекомендации для инспекторов. В Петербурге разрабатывается генеральная схема берегозащиты, которая укажет приоритетные зоны для строительства защитных сооружений. Также ожидается корректировка градостроительных регламентов на региональном уровне.

Таким образом, собственникам и застройщикам в зонах риска следует действовать осторожно, заранее проверяя статус участков и готовя документы для снятия ограничений.