Владельцы комнат в коммуналках Петербурга платят налог на роскошь?

В социальных сетях и средствах массовой информации распространяются сообщения о приравнивании коммунальных квартир Санкт-Петербурга к элитному жилью с начислением повышенного имущественного налога. Рассмотрим правовую коллизию, из-за которой владельцы комнат могут платить больше, чем собственники отдельных квартир, и способы снижения платежа.

Телеграм-канал «Луцет» в конце прошлой недели обратил внимание на проблему, указав, что при приватизации комнаты в питерских коммуналках оформлялись как доли в праве на всю квартиру, а не как отдельные объекты. Это породило две налоговые сложности.

Во-первых, ФНС применяет повышенную ставку налога, исходя из кадастровой стоимости всей квартиры. Как сообщил «Луцет», в результате налог для владельца комнаты может превышать платеж за полноценную однокомнатную квартиру.

Во-вторых, собственник доли не может автоматически получить налоговый вычет в размере 10 квадратных метров. Хотя после действий активистов вычет стал доступен, он предоставляется по заявлению и может «слетать» в личном кабинете.

Согласно Налоговому кодексу, налог на имущество физических лиц рассчитывается от кадастровой стоимости объекта. Закон Санкт-Петербурга устанавливает следующие ставки:

• 0,1% для квартир стоимостью до 7 миллионов рублей;
• 0,15% — от 7 до 20 миллионов рублей;
• 0,2% — свыше 20 миллионов рублей.

Например, коммунальная квартира на Суздальском проспекте площадью 230 квадратных метров имеет кадастровую стоимость 28 миллионов рублей, что предполагает ставку 0,2%. Для комнаты в 14 квадратных метров (около 6% от общей площади) кадастровая стоимость доли составит 1 680 000 рублей, а налог — 3 360 рублей. Если бы комната была отдельным объектом, ставка составила бы 0,1%, а сумма — 1 680 рублей.

Для коммуналок в центре города разница в платежах может быть больше из-за высокой кадастровой стоимости. Дополнительно к налогу добавляется плата за общие помещения, распределяемая между собственниками пропорционально долям.

Как отмечает Елена Логинова, модератор сообщества «ФЗК» во «ВКонтакте», налог на имущество для некоторых комнат достигает 7–10 тысяч рублей. Проблема касается и переделанных под студии бывших коммуналок, поскольку формально это тоже доли в одной квартире.

По данным на осень 2025 года, в Петербурге насчитывается 56 300 коммунальных квартир, где проживают 193 тысячи семей. Точное число тех, кто попадает под повышенную ставку, неизвестно.

Владельцы долей в коммуналках Санкт-Петербурга лишены налоговой льготы, доступной собственникам обычных квартир и выделенных комнат в других регионах.

Согласно статье 403 Налогового кодекса, налоговая база для квартиры уменьшается на кадастровую стоимость 20 квадратных метров общей площади, а для комнаты — на 10 квадратных метров.

Например, владелец однокомнатной квартиры площадью 34 квадратных метра платит налог только с 14 квадратных метров. Собственник студии в 20 квадратных метров вообще не платит налог на имущество.

В других регионах житель коммуналки платит налог с площади комнаты за вычетом 10 квадратных метров. Однако в Петербурге коммунальная квартира юридически считается одной квартирой, поэтому вычет в 20 квадратных метров применяется ко всей площади, а затем уменьшенная база распределяется между владельцами долей.

Корень проблемы — в распоряжении мэра Петербурга от 1994 года «О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге» (утратило силу в 2011 году). Согласно ему, комнаты в коммуналках передавались в общую долевую собственность. Аналогичный подход использовался в Волгоградской области, тогда как в других регионах комнаты регистрировались как самостоятельные объекты.

Верховный суд, рассматривая иск жителя Волгограда, разъяснил, что комната в коммунальной квартире должна быть самостоятельным объектом жилищных прав. Квартира в долевой собственности не может считаться коммунальной.

Минстрой поддержал эту позицию в ответе на обращение от 13 марта 2026 года, опубликованном в сообществе «Коммунальный Питер». Ведомство указало, что каждая комната в коммунальной квартире является объектом недвижимости, находящимся в собственности.

Таким образом, если в питерских коммуналках комнаты не выделены как отдельные объекты, то юридически это не коммунальные квартиры, и налоги начисляются как за большую квартиру.

«Это же финансовый клондайк — собрать с жителей огромной коммуналки налоги, как будто это богатые люди», — резюмирует Елена Логинова.

Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» предусматривает льготу для физических лиц в отношении долей в праве общей долевой собственности на коммунальные квартиры.

По словам Елены Логиновой, в последние годы налоговая служба предоставляет вычет из налоговой базы в размере 10 квадратных метров, но только по заявлению. Подать его можно через Личный кабинет на сайте ФНС.

Сообщество «ФЗК» предлагает следующий алгоритм:

• Зайти в Личный кабинет Налоговой службы, выбрать раздел «Жизненные ситуации».
• Выбрать «Прочие ситуации», затем «Нет подходящей жизненной ситуации».
• Написать обращение с текстом: «Прошу пересчитать налог на имущество физических лиц за [указание года], так как я имею право на налоговую льготу 10 кв. метров в отношении принадлежащей мне доли в праве общей долевой собственности в коммунальной квартире (в соответствии со статьей 11-10-2, Закона Санкт-Петербурга от 28.06.1995 № 81-11 „О налоговых льготах“)». Приложить копии документов, подтверждающих право собственности на долю.
• Прикрепить копии паспорта, справок по форме 7 и 9, свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, приватизации, наследства и т.д.

Как отмечает Логинова, иногда происходят сбои, и заявление приходится подавать повторно.

Проблема несоответствия статуса коммуналок федеральному законодательству обсуждалась на встрече с чиновниками комитета по социальной политике в начале февраля. Владельцы комнат планируют обратиться в Налоговую службу и добиться принятия закона, который устранит правовую лакуну.