Жилье теперь только для богатых? Как снова штормит российский рынок недвижимости

Российский рынок жилищного строительства опять свалился в пике. За первые три квартала 2025 года объемы продаж застройщиков жилья в крупных городах рухнули на 18%, а выручка — на 7%. В некоторых регионах падение оказалось еще более драматичным, превысив 30%, пишет «Коммерсант». Основной удар пришелся на массовый сегмент, в то время как рынок элитной недвижимости, напротив, демонстрирует рост, подчеркивая углубляющееся расслоение спроса.

Наиболее ощутимые потери понесли девелоперы в регионах, где спрос традиционно был высоким:

Однако не везде ситуация столь мрачна. В четырех крупных городах застройщики смогли даже нарастить свои показатели:

«Ситуация на рынке продаж новостроек не самая легкая, в особенности в массовом сегменте. И причины очевидны: баснословно высокие ставки по ипотеке и продолжающийся рост цен на квартиры. Об улучшении ситуации можно будет говорить, когда ипотечные ставки опустятся ниже заградительного уровня. Но пока мы от этого еще далеки!» — говорит MSK1.RU эксперт по недвижимости Елена Земцова.

При этом Земцова предлагает не спешить с выводами относительно масштабов падения на рынке. Хотя бы потому, что именно к концу года (ноябрь–декабрь) застройщики массово выводят на рынок акционные предложения и скидки, стимулируя тем самым продажи. Поэтому, как считает эксперт, достоверную картину по годовому итогу продаж можно получить лишь в январе.

«Рынок новостроек, на мой взгляд, переживает период здоровой коррекции, которая была неизбежна после завершения массовой льготной ипотеки под 8%. На этом фоне снижение выручки застройщиков — это переход к более устойчивой модели, — объясняет директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

По его словам, покупатели уже адаптировались к новым реалиям и именно семейная ипотека стала реальной опорой рынка. Эта программа приносит колоссальные объемы средств — около 200 млрд рублей в месяц, что свидетельствует о ее критически важной роли в поддержании рухнувшего спроса. Хотя рыночные ставки по ипотеке всё еще остаются «заградительными» для абсолютного большинства граждан, достигая примерно 25%.

«Застройщики продолжают строить, банки финансируют: за первое полугодие 2025-го открыто кредитных линий на 900 млрд рублей. Это говорит о том, что система все-таки работает», — подчеркивает Тумин.

При этом, как говорит эксперт, рынок стал более разнородным, региональные различия усилились. Теперь девелоперам приходится адаптироваться к местной специфике в каждом конкретном городе или регионе. И действительно, кризис, как выясняется, не тотален. Если в Красноярске и Краснодаре наблюдается значительное падение, то в Санкт-Петербурге, например, октябрьские продажи выросли более чем на 40% к прошлому году. Москва держит небольшой, но стабильный плюс, в основном благодаря проектам бизнес- и премиум-класса, которые меньше зависят от ипотечных программ и более устойчивы к высоким ставкам, объясняет Тумин.

Куда менее оптимистична по поводу московского рынка Ольга Стречная, консультант по инвестициям в недвижимость. По ее словам, подорожание происходит не за счет общего увеличения спроса, а из-за структурных изменений самого рынка.

«В последние месяцы наблюдается активное „вымывание“ доступных лотов: те квартиры, которые можно было купить по умеренной цене, уже либо распроданы, либо существенно подорожали. То есть, по сути, на рынке становится меньше дешевых предложений, а их место занимают более дорогие объекты», — говорит Стречная.

Для рядовых покупателей это означает одно: порог входа на рынок недвижимости, особенно в центральных и престижных локациях, заметно повышается. То, что еще недавно считалось крепким бизнес-классом, сегодня по стоимости уже приближается к премиуму.

«Бюджетных предложений становится меньше, а доля дорогих проектов становится больше. Это приводит к смещению средней цены вверх и создает ощущение, что вся недвижимость дорожает одинаково, хотя на самом деле сильнее всего растет именно верхний сегмент», — считает Стречная.

Но самое страшное для покупателя — этот тренд сохранится, поскольку предложение в более доступных классах будет сокращаться, а новые проекты будут выходить исключительно в более дорогих категориях.