Ипотека подешевеет? Как снижение ключевой ставки может повлиять на продажи квартир

На прошлой неделе Центробанк снизил ключевую ставку на 50 пунктов — с 15,5 до 15 процентов. Теперь рынок недвижимости замер в напряженном ожидании, что принесет это изменение продавцам и покупателям. MSK1.RU cросил у экспертов, как уменьшение ключевой ставки отразится на ипотечных программах — стоит ли сейчас брать кредит на жилье или нет.

Ключевая ставка напрямую влияет на стоимость межбанковских займов, депозитов, а также условий рефинансирования через ЦБ. Именно эти элементы формируют базу для установления ипотечных ставок.

Финальная процентная ставка по ипотеке складывается из нескольких составляющих:

1. Ключевая ставка ЦБ — основа, от которой начинается расчет.

2. Премия за риск — зависит от кредитной истории заемщика, типа объекта, региона, обеспечения.

3. Маржа банка — доходность финансовой организации за предоставление кредита.

4. Стоимость фондирования — фактические расходы банка на привлечение капитала, которые напрямую связаны с уровнем ключевой ставки.

Поэтому снижение ключевой ставки теоретически должно привести к понижению стоимости привлечения средств, что позволяет банкам снижать ставки по ипотеке.

«На практике этот процесс происходит с задержкой, — объяснил MSK1.RU инвестиционный советник в реестре Банка России Сергей Варфоломеев. — Банки анализируют изменения, пересчитывают собственные модели рисков и прибыльности, адаптируют внутренние процессы, а затем плавно передают выгоды клиентам, чаще всего в виде снижения ставок на 0,25–0,5 процентных пункта за один этап».

Зимой 2026-го на рынке столичной недвижимости был застой: в I квартале каждый третий продавец вторички снижал цену в объявлении, а средний дисконт составил 3,2%. По данным «Яндекс Недвижимости», продавцы не спешили выходить на сделку, а покупатели отложили решение до лучших времен: доля объявлений со снижением цены сократилась, а средний размер скидки уменьшился.

Теперь изменение ключевой ставки может подстегнуть активность.

«Повышение спроса из-за уменьшения стоимости кредита может привести к росту цен на недвижимость, особенно в сегментах, где ипотека — основной способ покупки, — считает зам. руководителя агентства недвижимости Pravda Home Ксения Авдасева. — Рост активности по ипотеке и сделкам с низкими ставками может стимулировать объемы продаж и развитие рынка недвижимости».

В целом снижение ставки до 15% — позитивный сигнал для рынка ипотеки и недвижимости, считают эксперты. Но не всё так однозначно.

«Прямой связи между ключевой ставкой и ипотечной нет: сегодня рыночная ипотека на первичном рынке стоит в среднем 20,27%, на вторичном — около 19,99%, по данным „Дом.РФ“, — подчеркивает член экспертного совета по развитию цифровой экономики при Комитете по экономической политике Госдумы Валерий Тумин. — Тем не менее направление однозначное: ЦБ снижает ставку последовательно, банки начинают закладывать будущие снижения в свои предложения уже сейчас. Рынок разворачивается, просто, возможно, медленнее, чем многим хотелось бы».

Да, в теории снижение ставки должно приводить к удешевлению кредитов. Но на практике этот процесс происходит с задержкой. При этом уже видны первые изменения: после решения ЦБ некоторые банки начали снижать ставки по рефинансированию.

«Это закономерная реакция рынка: по мере дальнейшего снижения ключевой ставки такие предложения будут появляться чаще, — объясняет MSK1.RU финансовый эксперт Татьяна Волкова. — Рефинансирование позволяет заменить действующий кредит на новый с более низкой ставкой. Это может быть оправдано, в случае если кредит был оформлен по действительно высоким ставкам. Но в целом пик возможностей для рефинансирования, с точки зрения максимальной выгоды, можно ожидать позже — ближе к концу 2026 года, когда ставки в экономике снизятся более существенно».

Задуматься о рефинансировании можно, если вы взяли ипотеку год или два назад. Для более ранних кредитов оно остается невыгодным.

«Новые ставки по ипотеке, даже после снижения, всё еще существенно превышают среднюю ставку, которую имели заемщики в 2020–2023 годах, где среднее значение достигало 6–8%. Поэтому рефинансирование сейчас — неэффективная операция: потери от переоформления, комиссии, дополнительные сборы превышают возможную экономию», — убежден Сергей Варфоломеев.

Рост сделок с недвижимостью, о котором говорят эксперты, произойдет не мгновенно. В ближайший месяц сильного увеличения спроса ждать не приходится.

«Снижение ключевой ставки до 15% — это скорее сигнал рынку, чем фактор роста, — рассказала MSK1.RU управляющий партнер инвестиционного агентства недвижимости Altum Capital Юлия Ермилова. — Рынок будет оживать постепенно и возвращаться к былым объемам только при ставке ближе к 12%».

Реальный эффект от снижения ставки ЦБ будет накапливаться постепенно.

«Национальное рейтинговое агентство прогнозирует, что к концу 2026 года рыночные ставки опустятся до 16–17% годовых. Но при условии, что ЦБ продолжит смягчение в рамках заявленного базового прогноза: средняя ставка за год — 13,5–14,5%, — считает Валерий Тумин. — Аналитики ПСБ и „Дом.РФ“ допускают еще более оптимистичный сценарий: 14,5–15% по рыночной ипотеке к концу года».

В первую очередь может вырасти спрос в сегменте вторичного жилья, который наиболее чувствителен к изменению ипотечных ставок.

«Говорить о полноценном восстановлении массового спроса можно будет только тогда, когда рыночная ипотека приблизится к отметке 15–16%, — рассуждает генеральный директор агентства недвижимости Domeo ESTATE Олег Леонтьев. — До этого момента основным драйвером продаж остаются льготные программы, и именно их судьба будет определять динамику цен и объема сделок в 2026 году».

Это касается семейной, дальневосточной и айти-ипотеки, а также программы для участников проекта «Град».

«Эти продукты финансируются государством и предлагают фиксированные ставки на уровне 6% или ниже. Они практически не зависят от колебаний ключевой ставки, — подчеркивает Сергей Варфоломеев. — Даже если Центробанк будет снижать ставку дальше, льготные условия сохранятся на прежнем уровне, так как их реализация закреплена законодательно и субсидируется федеральным бюджетом».