Покупка квартир у обманутых продавцов: опасности остаются

Дело певицы Ларисы Долиной кардинально изменило судебную практику по спорам о продаже недвижимости, совершенной под влиянием мошенников. Однако при определенных условиях риски могут быть возложены на покупателей, что создает противоречивую ситуацию, по оценкам экспертов.

По разным оценкам, в положении, аналогичном ситуации Полины Лурье, купившей квартиру у Долиной, оказались до нескольких тысяч добросовестных граждан. Во всех подобных случаях собственники, требуя возврата проданного жилья, заявляли о воздействии неустановленных лиц, представлявшихся сотрудниками ФСБ. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной.

Очередной жертвой аферистов стала пенсионерка Евсейчик. Осенью 2023 года она воспользовалась услугой «срочный выкуп квартиры» на сайте агентства недвижимости «Эксперт», которым руководит Григорий Паршутин. Собственница объяснила желание быстро продать 30-метровую однокомнатную квартиру отъездом к родственникам. Риелтор согласился купить жилье за 1,9 млн рублей, сославшись на отсутствие ремонта. Сделка была проведена через Сбер, и вся сумма поступила на счет женщины.

Уже через пять дней продавец обратилась в полицию. Она утверждала, что «сотрудники ФСБ» убедили ее заключить фиктивный договор, и при подписании она «не понимала, что продает свою квартиру». Всю полученную от покупателя сумму пенсионерка сняла со счета и передала курьеру. Неизвестное лицо также звонило риелтору: якобы «полицейский» вымогал взятку, угрожая арестом квартиры и обвинением риелтора в доведении пенсионерки до самоубийства.

Проведенная в рамках уголовного дела комплексная судебно-психиатрическая экспертиза не выявила у собственницы хронических психических расстройств, слабоумия или иного болезненного состояния психики. В период совершения мошеннических действий Евсейчик не находилась в состоянии временного расстройства психической деятельности, помнила происходящее и действовала целенаправленно.

Районный суд установил, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной. Кроме того, для такого решения заблуждение должно быть таким, чтобы его «могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон».

Апелляционная коллегия назначила новую экспертизу. Через полтора года другая комиссия того же специализированного центра психиатрии обнаружила у продавца органическое расстройство личности на момент заключения сделки. «Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали Евсейчик способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры», — заключили эксперты.

На основании заключения психиатров областной суд признал заблуждение существенным. Отклоняя доводы Григория Паршутина о добросовестности приобретателя, судьи указали, что он является профессиональным участником рынка недвижимости (директором агентства недвижимости), «вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется [продавцом] по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи».

Признав сделку недействительной, апелляционная инстанция применила двустороннюю реституцию: обязала пенсионерку вернуть Григорию Паршутину 1,9 млн рублей. На покупателя же возложили судебные расходы, в том числе на проведение экспертизы (44,9 тысяч рублей). Кассационная коллегия поддержала это решение.

Верховный суд России также пришел к выводу, что если бы продавец знала о действительном положении дел, то, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку. «Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной», — заключила высшая инстанция, отклоняя жалобу Григория Паршутина.

Эксперты обращают внимание на важные отличия обстоятельств ситуации Евсейчик от «дела Долиной». Это и значительно отличающаяся от рыночной цена, и заключение психиатрической экспертизы, проведенной в рамках гражданского, а не уголовного дела.

«Учитывая род деятельности Долиной, её известность и медийность, у Лурье не могло и не должно было возникнуть сомнений в заключаемой сделке. Ситуация с Евсейчик совсем иная: риелтор заведомо скупал квартиры, которые собственники хотели реализовать очень срочно и по заниженной цене. То есть покупатель не мог не понимать, что продавать квартиру на подобных условиях, тем более единственное жилье, будет человек, заведомо находящийся в какой-то очень трудной жизненной ситуации», — убеждена советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова.

По мнению управляющего партнера юридической компании «Рябых и партнеры» Михаила Рябых, важное значение имела оценка личности участников: «Евсейчик — одинокая пожилая женщина, Григорий Паршутин — профессиональный риелтор, приобретавший квартиру по заниженной цене для перепродажи. Тогда как Полина Лурье — по реальной стоимости и для проживания».

Хотя адвокат Ларисы Долиной также указывал на профессиональный статус Полины Лурье (она действительно как предприниматель приобрела нежилое помещение и сдавала его в аренду), Верховный суд России больше уделил внимания личности певицы: «На протяжении жизни ей, с учетом объективной потребности в юридическом оформлении творческой деятельности, несомненно, приходилось заключать множество договоров и контрактов. В таких условиях любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем познаний и опыта, … объективно должен был осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта», — отмечается в решении.

В обоих спорах Генеральную прокуратуру России представлял прокурор Сергей Русаков. В деле Ларисы Долиной он настаивал на недействительности сделки, но допускал оставить квартиру за обманутым продавцом при условии двусторонней реституции (возврата покупателю всей полученной от него и отданной мошенникам суммы). В деле Евсейчик прокурор поддержал принятые в её пользу решения.

За последние три месяца суды пересмотрели сразу несколько решений, принятых в пользу обманутых продавцов жилья. Например, о сделке по квартире в Петродворце за 5 млн рублей, причем две трети суммы составил ипотечный кредит «Сбера». Две инстанции признали сделку недействительной.

В середине февраля кассационный суд отменил эти решения: «Истец не раскрывала при продаже квартиры обстоятельств, побудивших ее совершить оспариваемую сделку, нет доказательств того, что покупатель знал или должен был знать о заключении продавцом сделки под влиянием заблуждения со стороны третьих лиц».

Аналогичное решение было принято и по спору о продаже 30-метровой квартиры за 2,1 млн рублей. Признаками «осознанных, волевых и разумных действий» желающей продать жилье собственницы кассационная инстанция сочла обращение в риэлторскую фирму, заключение предварительного договора, обращение к нотариусу, предоставление врачебной справки и другие. Продавец объясняла, что квартира не является единственным жильем, она прописана в другом месте, а желание продажи «не продиктовано какими-либо действиями третьих лиц».

В большинстве ранее принятых решений суды проводили двустороннюю реституцию — получая обратно квартиру, продавец обязан был вернуть покупателю полученную от него сумму. Тогда как в деле Долиной три инстанции предложили Полине Лурье взыскивать уплаченное с мошенников.

Ключевой вопрос — может ли риск «заблуждения» возлагаться на добросовестного покупателя, остался нерешенным. В решении по делу Долиной Верховный суд России указал, что «оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается».

«Гражданский кодекс РФ разрешает судам отклонять иски, если заблуждение не могло распознать другое лицо (покупатель), действующее с обычной осмотрительностью. На практике пожилых продавцов недвижимости нередко просят в день заключения договора пройти освидетельствование у психиатра», — отмечает Ольга Власова.

По мнению члена правового комитета Российской гильдии риэлторов Николая Зырянова, в отношении профессиональных участников рынка формируется тенденция установления повышенного стандарта доказывания добросовестности: «По сути презюмируется, что риелтор в состоянии распознать любое заблуждение продавца. Тогда как на практике даже психиатрическое освидетельствование перед сделкой и экспертиза в рамках уголовного дела приходят к противоположным выводам о способности собственника осознавать характер своих действий и руководить ими».

Михаил Рябых напоминает, что покупателя в любом случае должны насторожить заниженная стоимость недвижимости, пожилой возраст продавца, отсутствие у него родственников и иного жилья. Всё это может свидетельствовать, что собственник не понимает характер совершаемых действий.

А по мнению адвоката Федора Лемешева, защитой себя от мошенничества каждый должен заниматься самостоятельно: «Распознать заблуждение порой не в силах даже эксперты, поэтому возлагать такие риски на покупателя нельзя. Хотя психоэмоциональное состояние продавца стоит принять во внимание».