«Бомба замедленного действия». Покупателей жилья ждет новый виток мошенничества: эксперты назвали слабое место вторичного рынка

Покупка квартиры на вторичном рынке рискует стать сложнее — с запретом наличных, обязательными справками и ожиданием регистрации сделки. Худший сценарий эксперты обсуждают на фоне резонансных историй с мошенничеством, уверяя при этом, что проблема не массовая, а число спорных сделок минимально.

Сейчас на пороге стоит новая мошенническая схема с продавцами-банкротами. NGS.RU рассказывает, в чем ее суть и как обезопасить себя при покупке квартиры.

Директор юридического управления «Домклик» Алена Уварова смоделировала наихудший сценарий сделки, который может ждать рынок. В будущем, вероятно, деньги на покупку необходимо будет положить на аккредитив (специальная форма расчетов между покупателем и продавцом. — Прим. ред.) или специальный счет, потому что расчет наличными запретят. Продавцам придется подтверждать, где они будут жить после продажи, а саму сделку — заверять у нотариуса с видеофиксацией. После предстоит передать документы в Росреестр, который запустит «период охлаждения»: зарегистрировать переход прав собственности смогут не ранее чем через 7 дней. В такой ситуации говорить об упрощении клиентского пути, цифровизации и высокотехнологичных решениях не получится, считает эксперт.

«Казалось бы, мы так близки к заветной цели, как вдруг выясняется, что справку из психоневрологического диспансера не предоставили. И сделки как ни бывало — начинай сначала, — говорит Алена Уварова. — Страшно представить, что всё это может стать нашей реальностью уже завтра в сделках с недвижимостью на вторичном рынке. Благодарить за такую „погоду в доме“ мы с вами должны один высокорезонансный кейс».

История с продажей квартиры Ларисы Долиной, замечает эксперт, стала неким гимном всенародного беспокойства: многие начали переживать, не постучится ли продавец в дверь покупателя и не захочет ли аннулировать сделку.

Но несмотря на резонанс, говорит Алена Уварова, статистика успокаивает. Рынок стабилен, и количество оспариваемых сделок в результате мошенничества меньше, чем в прошлые годы. При этом предложений о том, как обеспечить дополнительные гарантии и безопасность, уйма: начиная от изменений Гражданского кодекса, закачивая введением обязательного нотариата и регулирования риелторской деятельности. Правда, они усложняют продажу и покупку квартиры на вторичном рынке.

Руководитель управления Росреестра по Новосибирской области Светлана Рягузова заметила, что мошеннические схемы постоянно видоизменяются. Самой распространенной до введения цифровизации была подделка бумажных документов, сейчас же покупатель и продавец защищены больше. Росреестр в свою очередь досконально проверяет документы.

«Есть такая медицинская процедура — провокация. Громкий шум, который был вокруг проблемы, помог рынку. Мы все начали смотреть рискоориентированно на те вещи, на которые раньше не обращали внимания, — отмечает гендиректор агентства недвижимости Александр Чернокульский. — Для рынка России есть любимая тема — занижение, когда цена квартиры не соответствует реальной цене сделки. В такой ситуации мы понимаем, что риск остаться без денег максимальный».

Клиенты, по его словам, в период обсуждения дела Ларисы Долиной настороженно относились к сделкам, где продавцом выступал пожилой человек. И если раньше ни у кого не возникало вопросов к возрасту, сейчас он стал едва ли не самым первым.

Риелторы под новую реальность уже подстроились, включив в структуру сделки дополнительные условия. Если человек продает единственное жилье и планирует переезд, эксперты рекомендуют настраивать раскрытие аккредитива только после фактической передачи квартиры. В прошлом году, рассказывает Александр Чернокульский, две сделки его агентства отменяли вместе с сотрудниками полиции.

«Была красивая легенда, что бабушке необходимо переехать, по документам было всё хорошо, но в момент освобождения квартиры продавец в слезах говорил: „Да, я собирался эти деньги отдать мошенникам“. Благодаря аккредитиву мы всё вернули в изначальное состояние», — поделился эксперт.

Еще один способ защиты — титульное страхование (защита права собственности на недвижимость), которое снижает риск расторжения сделки. При этом, замечает гендиректор агентства, риск есть всегда. Например, встречаются сделки, которые позже становятся предметом уголовных расследований, хотя на момент подписания документы выглядели безупречно.

Эксперт привел и другой пример: продавец пытался вернуть квартиру после сделки, но жилье осталось у покупателя. Добровольный характер продажи удалось доказать с помощью видеозаписи, справки о дееспособности и факта личного оформления электронной подписи в банке. То есть человек совершил целый ряд осознанных действий, а не случайно согласился продать квартиру.

«На стадии, когда вы, глядя в глаза продавцу, задаете ему вопрос: „А вы зачем квартиру продаете?“, посмотрите на его поведение, движение глаз и мимику. Вероятно, сможете выявить подвох сами», — советует Александр Чернокульский.

Алена Уварова замечает: нотариальное сообщество сейчас активно настаивает, что их удостоверение — самый эффективный способ защиты сделок. Нотариус Алексей Фриск добавил, что специалист участвует в сделке и «по-человечески»: общается с продавцом, чтобы выявить его реальный мотив и проверить, не находится ли он под влиянием мошенников или родственников.

Еще нотариус проводит глубокую правовую экспертизу всех документов, а для большей защиты может предложить сторонам положить деньги на депозит. Средства продавец получит только после сделки.

«В случае если сделка будет признана недействительной по вине нотариуса, он понесет полную имущественную ответственность», — объясняет Алексей Фриск.

Впрочем, это возможно только в случае, если специалист не запросил все необходимые сведения и его вина доказана. Между тем, по словам эксперта «Домклика», даже если нотариус убедился в юридической дееспособности продавца, это еще не гарантирует, что тот не находится под чьим-то влиянием. Полностью решить проблему мошенничества с помощью нотариуса не выйдет — он может лишь дополнительно обезопасить сделку.

Гендиректор юридической компании Сергей Карпекин добавил: в прошлом году, по данным МВД, по всей России было порядка 250 случаев продажи квартир под влиянием мошенников. Всего в год совершается около трех миллионов сделок. Фактически риск минимальный — порядка 0,008%.

После случая с Ларисой Долиной, объясняет он, заработала система: депутаты, как только ситуация получила резонанс, начали придумывать новые законопроекты. В частности, предложили закрепить в законе обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью.

«Ради спасения 250 несчастных заверять весь рынок нотариально мне не представляется разумным. Нотариат может не справиться с таким объемом, — усомнился инициативе Карпекин. — Тратится много времени: решили разменять квартиру, продали, выждали, купили одну, выждали, купили вторую. Всё стоит денег. Да и нотариус не сможет отличить агента, который выполняет спецзадание, от нормального продавца».

Больший риск для физических лиц, по его словам, несут банкротные дела. К примеру, только в Новосибирской области количество банкротств физлиц увеличилось за год более чем на 100%. Есть риск, что продавец совершит сделку, а в течение трех лет подаст на личное банкротство, тогда продажа квартиры может быть подозрительной: покупателю придется доказывать свою добросовестность.

«Ни в коем случае нельзя покупать квартиры по заниженной цене. В банкротных делах, если квартира продана ниже рынка, сделка считается липовой, через которую просто хотят спасти свои активы от оплаты кредита», — замечает Сергей Карпекин.

Алена Уварова согласилась, что в будущем проблема может носить массовый характер и уже сейчас на нее необходимо обратить внимание. Например, без банковской проверки сложно понять, будет ли человек банкротиться.

В судебной практике определенности по поводу сделок под влиянием мошенников пока так и не появилось. Эксперты советуют тщательно выяснять мотивы продажи, покупать квартиры только после рыночной оценки или делать скриншоты похожих объявлений, чтобы в будущем подтвердить, что стоимость не занижена.

«Сделки с занижением все под ударом», — объясняет Алексей Фриск.

Возможное банкротство продавца можно спрогнозировать, изучив информацию в сервисе судебных приставов. Еще стоит узнать, согласен ли супруг или супруга продавца с продажей. Светлана Рягузова напоминает: необходимо проверять, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал и выделены ли доли несовершеннолетнему.

«В перспективе невыделенные доли — бомба замедленного действия. Все обстоятельства, которые для вас являются важными, необходимо прописать в договоре как существенные», — советует Рягузова.

В целом эксперты согласились, что рынок недвижимости на сегодня достаточно защищен, а новые инициативы могут негативно сказаться на обороте сделок. При этом государству и законодательной системе необходимо проработать систему проверки чистоты объектов и защиты прав добросовестных покупателей.

В декабре прошлого года NGS.RU писал о том, что по России прокатилась волна отмен сделок с квартирами на вторичном рынке. Добросовестные покупатели в таких ситуациях остаются и без жилья, и без вложенных в него денег, часто взятых в банках.