Не дефицит, а перестройка: как меняется рынок жилья между Петербургом и Ленобластью

Запуски новых проектов в Петербурге сократились, а застройщики активнее осваивают территории за КАД. При этом цены внутри города продолжают расти – свободных площадок для массового строительства почти не осталось. Покупателю приходится выбирать между бизнес-классом и более дешёвым жильём в пригороде. Участники круглого стола «Фонтанки» обсудили реальное положение дел и перспективы.

По данным «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group), в I квартале 2026 года объём нового предложения составил 660 тыс. кв. м, причём более половины пришлось на новые проекты. «В 2025 году застройщики в основном выводили новые очереди в уже строящихся или построенных жилых комплексах, – отметил Олег Пашин, генеральный директор компании. – До конца года ожидается сохранение стабильных темпов вывода новых проектов – около 2,5 млн кв. м в год. Этот объём не создаст переизбытка, но обеспечит необходимый выбор». Объём предложения косвенно влияет на цены: на конец марта средняя цена квадратного метра в масс-маркете в городе составила 290 тыс. рублей, а в пригородах – 173 тыс. рублей (+3% за квартал). В 2026 году цены продолжат расти сегментированно. «В масс-маркете ожидается умеренный рост на уровне 7–8%, что чуть выше инфляции, – прогнозирует Пашин. – Элитная недвижимость подорожает активнее – от 10% до 15% из-за дефицита ликвидных предложений в топовых локациях».

Светлана Денисова, начальник отдела продаж АО «СЗ „БФА-Девелопмент“», отмечает, что на первичном рынке Петербурга объём предложения за последние годы кратно снизился. «Минимальное количество в продаже было в конце 2024 года – менее 2 млн кв. м, тогда как максимум достигал 10 млн. Сейчас предложение немного увеличилось, но застройщики придерживаются консервативной стратегии», – говорит она. Такой подход позволяет удерживать рынок в балансе и избегать кризиса перепроизводства.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов считает, что темпы вывода квадратных метров – отражение текущей конъюнктуры. Компании могут выводить товарные запасы сдержанно или, наоборот, активно, чтобы наполнить эскроу-счета и снизить ставку по кредиту. «Более наглядны данные по запускам нового строительства – они основаны на объективных вводных: наличие земельных участков, возможности работы на них, характер реализации. Дом не построишь по частям – или входишь в проект, или нет. Оценка перспектив требует горизонта прогнозирования 2–3 года – от спроса до вариантов развития ипотеки», – поясняет он. Объективным фактором является и участие банков с проектным финансированием. «Каждый запуск предваряется большой аналитикой, обоснованными планами и верифицируется финансовыми структурами. По совокупности объём запусков – критерий самочувствия отрасли», – резюмирует Софронов.

По этому показателю I квартал 2026 года для Петербурга слабее аналогичного периода 2025 года на 21%. За первые три месяца запущено 428 тыс. кв. м, а годом ранее – 539 тыс. кв. м. Комфорт-класс потерял почти 31%, именно за счёт него произошла просадка. Бизнес-класс и элитный сегмент, напротив, выросли со 157 тыс. до 165 тыс. кв. м год к году. «Это говорит о том, что в Петербурге стало меньше возможностей строить недорогую недвижимость, – пояснил Софронов. – Совокупные затраты вынуждают девелоперов уходить в более дорогие сегменты. Без спроса этого бы не происходило – в сегменте выше среднего спрос стабильнее».

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», считает, что темпы вывода жилья в начале 2026 года отражают не ускорение, а перестройку рынка. «Десять домов в Петербурге на 3,5 тысячи квартир и 18 домов в Ленобласти на 7,7 тысячи – это не мало и не много: ровно столько, сколько застройщики готовы взять при текущей стоимости проектного финансирования и уровне спроса. Они действуют осторожнее, чем 2–3 года назад, и это правильно», – утверждает он. По его мнению, темпы вывода по-разному влияют на цены. В Петербурге территорий для массового строительства не осталось, каждый проект редок, поэтому снижения цен ждать не стоит. «В Ленобласти объёмы вывода выше, конкуренция сильнее, и при текущей затоваренности часть девелоперов вынуждены держать цены или предлагать гибкие условия. Рынок выравнивается через предложение, а не через административное регулирование», – добавил Жабин.

Егор Федоров, вице-президент коммерческого блока GloraX, основным сдерживающим фактором называет высокую ключевую ставку, которая увеличила стоимость проектного финансирования. Параллельно растёт себестоимость строительства – дорожают материалы и работы. «Меняется структура предложения: увеличивается доля объектов более высокого класса. На рынок чаще выходят компактные проекты в сегментах „бизнес“ и „премиум“, способные обеспечить устойчивую экономику», – говорит он. Потенциал массовой застройки в городе связан с редевелопментом промзон, но в условиях снижения спроса ликвидность таких проектов ниже, поэтому многие временно отложены.

О преобладании проектов более высокого класса в городе и смещении масс-маркета в Ленобласть говорит и Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»: «Это приводит к постепенному изменению структуры ценообразования внутри агломерации». Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, соглашается: «Дефицит стартов в границах Петербурга усиливает спрос и увеличивает стоимость „квадрата“, тогда как новостройки в пригородах дают больший выбор по локации и цене. Разница обусловлена количеством участков под застройку – в городе их значительно меньше». При этом на фоне сокращения сделок стоимость квадратного метра и в городе, и в области продолжает расти: в I квартале 2026 года цены в Петербурге выросли на 5–12% в зависимости от локации и класса.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, напоминает, что первый квартал традиционно не является ключевым показателем: активность ниже, и к осени показатели могут измениться. Тем не менее она отмечает резкое падение вывода новых проектов в Петербурге – на 83,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 113,9 тыс. кв. м. В Ленобласти, напротив, объём превысил 1,2 млн кв. м, снизившись лишь на 13,3%.

Основной объём массового жилья закономерно смещается в Ленобласть, где ещё есть возможность для масштабных проектов. Алексей Бушуев отмечает, что девелоперы ориентируются на локации с подтверждённым спросом – транспортной доступностью, инфраструктурой и потенциалом комплексного развития. Рынок неоднороден: Мурино и Кудрово близки к насыщению, а в Новосаратовке, Новосергиевке и Новоселье конкуренция и активность растут.

Светлана Денисова видит причину опережения Ленобласти по стартам новых проектов в разнице цен. «Средняя цена квадратного метра в городских новостройках в 2025 году превысила 300 тыс. рублей, а в области держится на уровне 180 тыс. – значительный разрыв из-за разницы в стоимости инвестусловий, подключений и острого дефицита свободных участков», – пояснила она. Однако спрос на городские объекты сохраняется: покупатель готов платить за прописку, социальную среду и транспортную доступность, которые область пока не может предложить в том же объёме. Вместе с тем платежеспособность не растёт, поэтому в массовом сегменте спрос смещается в сторону более бюджетных предложений.

Максим Жабин говорит, что причина структурная. «В Петербурге территорий для нового массового строительства жилья нет физически – участки малы, а цена земли высока. Любой новый проект – это редевелопмент, очередная очередь или точечная застройка. В области другая ситуация: больше территорий, ниже стоимость земли, проще получить документацию на масштабный проект. Экономика вывода домов в области дешевле и быстрее», – рассказал он. Крупные девелоперы из топ-10 работают и в городе, и в области, перераспределяя портфель. «Город даёт ограниченное количество дорогих проектов, а область – основной объём массового жилья».

В области реализуется и большая часть масштабных проектов комплексного освоения (застройка свыше 300 тыс. кв. м – около 25–35% в агломерации), говорит Олег Пашин. По его данным, в 2025 году из 70 тыс. проданных квартир и апартаментов 24,4 тыс. сделок пришлось на комплексы в Ленобласти. Абсолютным лидером четвёртый год подряд является Всеволожский район: 27% сделок по агломерации и три четверти по Ленобласти. Среди городских районов лидировал Невский, на втором и третьем местах – Пушкинский и Московский.

Егор Федоров считает, что спрос сбалансированно распределяется: в Петербурге больше высоких сегментов, а область усиливает позиции в массовом строительстве. «Локации, где параллельно со строительством жилья развиваются дорожная сеть и социальные объекты, показывают наибольшую устойчивость продаж».

Сергей Софронов видит много плюсов в наращивании предложения в Ленобласти: территории есть, обременений нет, стоимость участков в разы ниже. При сохранении маржинальности стоимость квадратного метра может быть гораздо ниже, чем в Петербурге. В контексте сокращения комфорт-класса в городе Ленобласть оказывается альтернативой. Спрос там меньше, но он может быть поддержан указанными обстоятельствами.

Компании выбирают стратегии исходя из внешних и внутренних факторов. Алексей Бушуев рассказал, что «Главстрой Санкт-Петербург» придерживается поэтапной модели развития с акцентом на последовательный вывод новых очередей в рамках реализуемых проектов. В фокусе – развитие малоэтажного квартала «Кронфорт. Центральный» и экорайона «Юнтолово». На 2026 год запланирован запуск нового квартала (уже получено положительное заключение Градостроительной комиссии), а также подготовка к выводу нового жилого комплекса с объектом гостиничного обслуживания в Выборгском районе у метро «Парнас».

Михаил Рогатых сообщил, что Группа Аквилон продолжает активную работу в обоих регионах. В Петербурге компания сосредоточена на развитии южных территорий: завершается вторая очередь «Аквилон Ливз» (бизнес-лайт) в Московском районе, идёт строительство «ОРО от Аквилон» (бизнес-класс), в Шушарах стартовали два проекта комфорт-класса – «Аквилон Солар» и «Аквилон Солар Парк». В Ленобласти Аквилон реализует масштабные проекты в Янино, Кудрово и Мурино – более чем на 6,6 тыс. квартир.

ГК «ПСК» видит перспективы в категориях выше среднего – классические исторические локации для бизнес-класса и премиума. «Даже в комфорт-классе мы тяготеем к предложению выше среднего. В наших проектах так много элементов от более дорогой недвижимости, что проще перечислить, что осталось от комфорта, – поясняет Сергей Софронов. – Наша стратегия – создание явно привлекательной недвижимости, именно к такой внимание больше».

GloraX делает акцент на региональной экспансии, развивая проекты в разных регионах России. Егор Федоров обозначил вектор: «В нашем портфеле есть несколько перспективных площадок в Ленинградской области на стадии детальной проработки».

Светлана Денисова рассказывает, что компания вывела в продажу клубный дом бизнес-класса «Дуалист» в историческом центре Петербурга на 96 крупноформатных квартир. «Этот сектор спроса традиционно слабо зависит от доступности ипотеки, поэтому предложение бизнес-класса пополнилось в минувшем году. Мы делаем ставку на качественные характеристики проектов и их локацию».

Максим Жабин описывает стратегию своей компании как «аккуратный вывод с понятной экономикой»: «Решение о запуске нового проекта или очереди принимается не от наличия участка, а от реального спроса, понятной модели продаж и управляемой себестоимости. При текущей стоимости проектного финансирования каждый новый проект – ставка на несколько лет вперёд. Мы выполним все обязательства, но будем аккуратно подходить к выводу новых очередей. Вывод ради объёма без привязки к спросу создаёт риски для застройщика и покупателя».

Мария Орлова сообщила, что ГК «А101» активно реализует проекты в Ленобласти – «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово» – на принципах очередности. «Сейчас мы в финальной фазе подготовки вывода второй очереди во Всеволожске: около 70 тыс. кв. м жилья, школа и детский сад».

Девелоперы действуют рационально, ориентируясь на устойчивость проектов. Олег Пашин комментирует: «Рынок переходит к аккуратному управлению предложением – новые проекты выводятся поэтапно, объёмы синхронизируются со спросом, ключевой приоритет – финансовая устойчивость. Дополнительный фактор – взаимодействие с банками в рамках проектного финансирования, что задаёт дисциплину в темпах вывода».

Сергей Софронов перечисляет причины торможения: малый выбор земельных участков, ещё меньший – проектов с разрешениями на строительство, высокая стоимость этих участков, ограничения Генплана, высокая ключевая ставка (дорогие кредиты и ипотека), инфляция в секторах стройматериалов и услуг подрядчиков. «Значение имеет всё, но наибольший эффект принесёт снижение ключевой ставки до 8–9% годовых», – подчеркнул он.

Максим Жабин уверен, что главный тормоз – стоимость денег. «Проектное финансирование по текущей ключевой ставке существенно нагружает экономику проекта. Пока кредитные деньги столько стоят, застройщик считает трижды перед запуском». Второй фактор – ограниченный платёжеспособный спрос. Рыночная ипотека при двузначных ставках недоступна большинству, спрос держится на льготных программах, прежде всего семейной ипотеке. Третий фактор – кадровый дефицит и рост себестоимости. «Квалифицированных рабочих, инженеров, проектировщиков острый дефицит. Зарплаты выросли, но людей физически мало. Это влияет на сроки и себестоимость». Активизация застройщиков начнётся при сочетании понятной траектории снижения ключевой ставки, сохранения льготной ипотеки и стабильного спроса. «Пока рынок в фазе осторожного ожидания – это здоровая реакция».

Светлана Денисова считает, что основным драйвером увеличения предложения может стать снижение ключевой ставки и вслед за ней ставки по общедоступной ипотеке до 12–13%. «Пока ипотека недоступна, рынок работает на малых оборотах».

Егор Федоров: «В ближайшей перспективе существенных изменений не ожидается – до конца года ситуация останется стабильной. При благоприятном сценарии ключевая ставка может снизиться до 12%, что окажет позитивное влияние, но этот уровень по-прежнему высок для покупателей и будет ограничивать оживление спроса». На этом фоне ускорения запусков и значительного увеличения предложения не ожидается.

Алексей Бушуев также называет снижение ключевой ставки ключевым фактором: это повысит доступность рыночной ипотеки и снизит привлекательность сберегательных инструментов. К тормозящим факторам он относит дефицит подготовленных земельных участков под комплексное освоение и усложнение согласовательных процедур, что увеличивает сроки инвестиционного цикла.

Мария Орлова перечисляет подорожание бридж-кредитов, проектного финансирования, затрат на смену ВРИ, стройматериалов (бетон, сталь, плитка, дерево), а также рост трудозатрат из-за дефицита кадров. «Активизировать застройщиков может кардинальное снижение рыночных ставок. Классические рыночные ставки держатся на уровне 17–18%, но застройщики с банками предлагают программы от 12%. Это предполагает ключевую ставку ниже 8%. По прогнозам регулятора, возврат к таким значениям возможен не ранее 2027 года».

Егор Федоров считает, что о полномасштабном дефиците жилья говорить преждевременно – скорее речь о локальном дефиците качественных и ликвидных проектов в отдельных сегментах.

Сергей Софронов: «Строго говоря, дефицит – это когда вам говорят: квартир в продаже нет, запишем в лист ожидания. Такого, к счастью, нет, и предпосылок тоже. Но спрос у нас зажат, а отложенная потребность населения в улучшении жилищных условий только растёт. Рыночного дефицита жилья нет, но фактически – как показатель обеспеченности – он есть».

Михаил Рогатых: «Устойчивые компании не ориентируются на сиюминутную ситуацию, планомерно реализуя проекты на горизонте 5–15 лет. Строительная активность замедлилась, но отложенный спрос сохраняется. Как только восстановится покупательская способность, мы увидим реакцию. Один из сигналов – последовательное снижение ключевой ставки и оживление спроса».

Алексей Бушуев считает, что в среднесрочной перспективе риск дефицита нового предложения в Петербурге сохраняется – прежде всего в массовом сегменте. «Девелоперы закладывают консервативные сценарии на 2026–2027 годы, часть покупателей ждёт снижения ставки. Сохраняется структурный дефицит качественных площадок в городе, массовое жильё смещается в Ленобласть. Темпы вывода умеренные – это позволяет избегать избытка, но формирует предпосылки для локального дефицита».

Олег Пашин: «По агломерации предпосылок для дефицита нет – объём предложения достаточен. Однако в Петербурге предложение сократилось, значительная часть нового строительства сместилась за КАД. Усиливается конкуренция за ликвидные объекты – с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой и близостью к метро. Именно они демонстрируют высокую скорость продаж».

Максим Жабин: «В рамках агломерации предпосылок к дефициту нет – рынок перераспределяется, а не сжимается. В Петербурге объёмы нового строительства ограничены, проекты раскупаются на старте, но это дефицит площадок в городе, а не жилья. В Ленобласти высокая затоваренность – в какой-то момент произойдёт приостановка вывода новых проектов для баланса. Реальный риск – не дефицит метров, а дефицит качественного продукта в нужных локациях. Покупатель стал требовательнее, понимает разницу между метрами и средой. Рынок сжимается не по объёму, а по количеству жизнеспособных проектов – это нормальный процесс для зрелого рынка».