Квартал контрастов на рынке новостроек Петербурга

Рынок жилья Петербурга в первом квартале 2026 года продемонстрировал резкие колебания спроса. Январский ажиотаж на фоне ожидания ужесточения семейной ипотеки сменился февральским охлаждением, а март принес попытку стабилизации. Участники рынка рассказали о том, как они адаптируются к дорогой ипотеке, более осторожному покупателю и растущей роли альтернативных инструментов.

По итогам I квартала 2026 года в петербургской агломерации заключено 15,3 тыс. сделок с квартирами в новостройках, сообщила Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group). Для сравнения, в I квартале 2025 года было 14,1 тыс. сделок. Доля Setl Group в структуре спроса по Петербургу и Ленобласти составила 23%.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI, отметил, что рынок реагировал на изменения в правилах выдачи семейной ипотеки, особенно в сегменте массового жилья. В марте 2026 года в Петербурге заключено 2,15 тыс. сделок на 83 тыс. кв. метров — это на 15% меньше, чем в феврале, и на 40% меньше показателей января. При этом в продажах RBI в марте зафиксирован прирост к февралю на уровне 30%.

«Внутри квартала динамика носила неравномерный характер: начало года оказалось активным из-за ожидания ужесточения семейной ипотеки, что сместило спрос из будущих периодов. В марте ситуация стабилизировалась, и ключевые показатели вернулись к устойчивому уровню», — рассказал Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург».

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», считает, что рынок строящейся недвижимости после февраля 2026 года представляет собой новую реальность. «После ажиотажа мы вошли в фазу адаптации. Февраль–март повторяют сценарий 2024 года, когда с рынка ушла ипотека с господдержкой», — пояснила она.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», сообщила, что компания завершила первый квартал с выполнением всех плановых показателей. Январь был успешным, февраль — сложнее из-за новых правил, а март отработали достойно. «Мы заранее скорректировали объемы вывода новых очередей и темпы строительства», — добавила она.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, отметила, что благодаря январскому ажиотажу план на первый квартал был перевыполнен. Снижение ключевой ставки ЦБ пока не повлияло на рынок, так как рыночная ипотека остается дорогим инструментом.

Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», зафиксировала снижение объема продаж на 20% относительно аналогичного периода 2025 года. В январе наблюдался повышенный спрос, в феврале — существенное снижение, которое частично компенсировалось умеренным ростом в марте. Факторами стали изменение условий семейной ипотеки, ужесточение одобрений и усиление налоговой нагрузки.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, считает, что рынок зафиксировал смену эпох. По ее словам, главный сдвиг — разделение между Петербургом и Ленобластью. Средняя цена предложения в Ленобласти достигла 188 тыс. руб./кв. м, средний бюджет сделки — 7,7 млн рублей. Разрыв с Петербургом увеличился до 5 млн рублей. В марте стоимость «квадрата» в области снизилась на 7%.

Изменения в семейной ипотеке привели к заметным сдвигам в структуре сделок. Алексей Бушуев отметил рост доли рыночной ипотеки: если в I квартале 2025 года она составляла менее 1%, а в IV квартале — около 4%, то в I квартале 2026 года показатель вырос до 15%, достигнув 18% в марте. Доля семейной ипотеки в проектах «Главстрой» составила около 70%, рассрочки — около 3%. Также выросла доля сделок со 100% оплатой.

Ольга Кобякова сообщила, что доля ипотечных сделок в «Петербургской Недвижимости» составила 63% в первом квартале 2026 года, тогда как год назад ипотека была на уровне 20-30%. После вступления ограничений вырос спрос на индивидуальные ипотечные программы — их доля увеличилась с 10-20% до 40-50%.

Дмитрий Фалкин, напротив, наблюдает снижение доли ипотеки с февраля: в марте–апреле она составляет 43-47% против 65-68% в декабре и январе. Рыночная ипотека появляется, но пока редко — на небольшие суммы или короткие сроки.

Наталья Кукушкина объяснила, что структура сделок зависит от класса проектов и товарного запаса: чем дороже объекты, тем выше процент рассрочек. В ЦДС доля рассрочки практически равна нулю, основная масса сделок — ипотечные.

Мария Орлова сообщила, что после ужесточения семейной ипотеки доля ипотеки в структуре продаж «А101» по итогам марта составляет около 65% в целом, в Ленобласти — 59% сделок с ипотекой в марте. За квартал доля ипотеки в Ленобласти составила 69%, что на 20% выше, чем год назад, но с февраля кредитный рычаг ослаб.

Ольга Ульянова видит рост доли сделок в рассрочку, но он пока некритичен. Снижение ставок по депозитам стимулирует выход клиентов, и наиболее выгодные условия предлагаются покупателям с единовременной оплатой.

Анжелика Альшаева отметила, что доля ипотеки в КВС сократилась до 40% при комфортном уровне не ниже 60%. Выросла доля рассрочек и программ «Квартира в зачёт». Компания запустила комбо-ипотечную программу с субсидированной ставкой 2% для семей с детьми. «Покупатели стали дольше принимать решения, застройщику важно предлагать альтернативные механизмы», — подчеркнула она.

Надежда Ильина считает, что рынок держится на покупателях с собственными средствами и рассрочках, на которые приходится до 50% сделок. Доля рыночной ипотеки не превышает 15%.

Основным фактором, повлиявшим на результаты квартала, Алексей Бушуев назвал общее снижение спроса на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения семейной ипотеки. Увеличение доли рыночной ипотеки отражает начало восстановления инструмента, но до полноценного роста еще далеко.

Ольга Ульянова рассказала, что в «Группе ЛСР» скорректировали работу за счет новых программ рассрочек без удорожания до даты выдачи ключей, сроком до 3,5 лет.

Анжелика Альшаева прогнозирует, что второй квартал также будет непростым, пока ключевая ставка не снизится. Объекты бизнес-класса демонстрируют устойчивость, а в массовом сегменте покупатель стал более требовательным к цене.

Алексей Бушуев ожидает сохранение давления на спрос во втором квартале, но у компании есть инструменты поддержки активности. Роль семейной ипотеки останется ключевой, а значение рыночной будет постепенно расти. В среднесрочной перспективе динамика будет зависеть от ключевой ставки и параметров льготных программ.

Ольга Ульянова сообщила, что «Группа ЛСР» планово выводит новые очереди и готовит старты, для каждого проекта продумываются схемы с учетом конъюнктуры.

Наталья Кукушкина отметила, что из-за нестабильного рынка стратегия вывода новых проектов сдержанная, но продолжается проектирование и получение разрешительной документации.

Мария Орлова добавила, что ГК «А101» вывела новые очереди в Лаголово и Всеволожске перед изменениями семейной ипотеки. На конец марта витрина новостроек Ленобласти насчитывала 1,1 млн кв. м — снижение на 5% за месяц и на 19% к марту 2025 года. Доля Ленобласти в совокупном предложении агломерации сократилась до 41%. Новые запуски носят точечный характер.