Рынок новостроек: непроданные квартиры и замедление продаж

Рынок новостроек начал 2026 год с двух рекордов: за 2025 год построено максимальное количество жилья, но одновременно зафиксирован и наибольший объем непроданных квартир. Застройщики уменьшают метраж, вводят рассрочки и скидки, тогда как покупатели ждут снижения ставок по кредитам.

Аналитики обсудили текущую ситуацию на форуме недвижимости «Движение», который стартовал 16 июня в Розе Хутор.

По данным bnMAP.pro, структура рынка почти не изменилась. Московская агломерация остается лидером. «Москва и Московская область по-прежнему формируют больше половины валовой выручки рынка новостроек. Есть Москва, Московская область как большая агломерация и все остальные», — отметил Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro.

В первые месяцы 2026 года на Москву пришлось около 37% валовой выручки крупнейших рынков новостроек, на Московскую область — 11%, на Санкт-Петербург — тоже 11%, а на Ленинградскую область — около 4%. В денежном выражении девелоперы Петербурга получили около 125 миллиардов рублей выручки, Ленинградской области — 46 миллиардов. Средняя цена квадратного метра в сделках в Петербурге достигла 317 тысяч рублей, средний бюджет покупки — 12,1 миллиона рублей. В Ленобласти средний лот стоит около 7,9 миллиона рублей.

Сергей Лобжанидзе подчеркнул, что рост цен не всегда означает реальное удорожание. «Когда мы говорим, что цены растут, и показываем изменение средневзвешенных цен, мы часто совершаем ошибку. На цену влияет структура продаж: какие квартиры покупают, какие остаются в предложении и какой ассортимент выходит на рынок», — пояснил он. Во многих регионах цены находятся на плато, а статистический рост объясняется изменением структуры предложения.

Один из главных трендов — снижение скорости продаж. По оценке bnMAP.pro, в большинстве регионов ежемесячно продается лишь 5–8% выставленных квартир. Лучшие показатели у Москвы и Нижнего Новгорода. «В Москве продается примерно одна квартира из десяти, выставленных на витрине. Для большинства регионов показатель значительно ниже», — добавил Лобжанидзе.

Увеличивается и средний срок от выхода квартиры на рынок до сделки. «Лучший показатель — семь-восемь месяцев. Но в среднем рынок сегодня живет в диапазоне десяти-одиннадцати месяцев, а часто и больше года», — отметил эксперт. В Петербурге этот срок приближается к 11 месяцам. Даже успешные рынки реализуют не более четверти запроектированного объема жилья в год: в Петербурге — около 18%. Среднемесячный объем продаж в Москве — около 209 тысяч квадратных метров, в Петербурге — 98 тысяч, в Ленобласти — 70 тысяч.

Главным вызовом участники форума назвали рост объема непроданных квартир. «Мы побили рекорд по объему ввода жилья — построено 108 миллионов квадратных метров. Но одновременно поставили антирекорд по объему непроданного жилья. Сегодня около 68% строящегося жилья остается непроданным», — заявил Кирилл Холопик, президент клуба продуктовых девелоперов «Наследие» и руководитель экосистемы ЕРЗ.

По его прогнозу, ситуация усложнится: на рынок выходят дома, стартовавшие в период льготной ипотеки, а во втором полугодии начнут вводиться проекты, продажи в которых шли после завершения господдержки. «Доля непроданного жилья будет резко увеличиваться. Готовое жилье начнет конкурировать со строящимся. На несколько лет нам, вероятно, придется забыть о ситуации, когда квартира на старте продаж стоила значительно дешевле готовой», — считает эксперт.

На май 2026 года в Петербурге оставалось около 3,2 миллиона квадратных метров непроданных площадей. При текущих темпах на их продажу потребуется примерно полтора года. В Ленинградской области объем остатков составляет около 2,8 миллиона квадратных метров, а расчетный срок реализации достигает двух с половиной лет. В целом по стране, по прогнозу ЕРЗ, в 2026 году по договорам долевого участия будет реализовано около 20 миллионов квадратных метров — один из самых низких показателей за историю наблюдений.

Рынок новостроек ранее сильно зависел от ипотеки, но сейчас доля собственных средств покупателей на счетах эскроу достигла 50–60%. Это связано с накоплениями граждан и активным погашением рассрочек. «Андеррайтинг у девелоперов сегодня практически не уступает банковскому. Люди гасят задолженность по рассрочкам достаточно уверенно, и тех проблем, которых опасался Центральный банк, мы пока не видим», — заявил Кирилл Холопик.

До 30% всех платежей застройщики получают через рассрочки или прямые платежи без ипотеки. Рынок готовится к ужесточению условий семейной ипотеки, но ЕРЗ сохраняет прогноз по объему ипотечного кредитования на уровне около 4 триллионов рублей по итогам 2026 года. Продажи во втором полугодии будут хуже, чем в первом.

Постепенно рынок возвращается к рыночным кредитам. Доля рыночной ипотеки в общем объеме выдач достигла 45% — такого показателя не было давно. «По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека начинает оживать. Я ожидаю, что уже в июне ее доля превысит 50%», — отметил Кирилл Холопик. Этот процесс идет и на первичном, и на вторичном рынке.

Семейная ипотека теряет объемы: год назад выдавалось около 30 тысяч таких кредитов в месяц, сейчас — 24–27 тысяч. Дополнительное давление может оказать ужесточение условий для семей с одним ребенком. Рост средней ставки по выданной ипотеке до 7,3% (ранее 6%) также подтверждает увеличение доли рыночных программ.

Сергей Лобжанидзе обратил внимание на высокую концентрацию ипотечного рынка: в большинстве регионов от 70 до 95% выдач приходится на три крупнейших банка. Кроме того, активно используются альтернативные инструменты: «Рассрочка, траншевые ипотеки и другие финансовые схемы стали необходимым условием для реализации части проектов. Без них некоторые сегменты сегодня просто не продаются», — отметил эксперт, указав на особенную приверженность рассрочке в бизнес-классе.

Из-за снижения доступности ипотеки девелоперы борются за каждого клиента. В Москве около 81% предложения продается со скидками. Ежемесячный платеж, который готов вносить покупатель, остается около 40 тысяч рублей. Застройщики продолжают сокращать площадь квартир. Почти все регионы, кроме Москвы, Петербурга и Казани, ориентируются на доступный бюджет покупки, то есть на уменьшение метража. «Большие квартиры сегодня нужны буквально в нескольких регионах — Москве, Петербурге и частично Краснодарском крае. Для большей части России основой спроса остаются студии и однокомнатные квартиры», — подчеркнул Лобжанидзе.

Исследование GMK показывает, что девелоперы адаптируются к новым условиям. По словам директора консалтингового агентства GMK Сергея Разуваева, 84% застройщиков ожидают дальнейшего уменьшения площадей и упрощения продукта. «Большинство считает, что проекты будут „сушить“ — уменьшать площади и оптимизировать решения, чтобы удержать конечную цену на приемлемом уровне», — рассказал он. Почти две трети девелоперов не рассчитывают на новые меры господдержки, а более половины ждут роста нагрузки по строительству социальной инфраструктуры. Главным фактором успеха называют качество управления проектами. «Сейчас девелоперы всё больше рассчитывают на собственный менеджмент и эффективность бизнеса, а не на внешнюю поддержку», — отметил Разуваев.