Итоги полугодия и прогнозы рынка новостроек Петербурга

Насколько изменится программа семейной ипотеки, куда пойдет ключевая ставка и какова будет геополитическая обстановка? Эти вопросы сейчас находятся в подвешенном состоянии, но именно их решение определит динамику продаж первичного жилья во втором полугодии. Пока ипотека сохраняет роль главного «помощника» спроса, однако её доля снижается, уступая место альтернативным инструментам.

Участники круглого стола «Фонтанки» проанализировали результаты первых шести месяцев 2026 года и обозначили свои ожидания на будущее.

Согласно данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», за январь–июнь в петербургской агломерации реализовано 30,3 тыс. квартир общей площадью 1,26 млн кв. м. Этот показатель на 7% выше, чем за аналогичный период 2025-го, однако рост во многом обеспечен ажиотажем вокруг грядущих изменений условий семейной ипотеки в январе и июне.

Генеральный директор «Петербургской Недвижимости» Олег Пашин напомнил о действующем с февраля правиле «одна семейная ипотека — на одну семью», которое также предполагает обязательное созаемщичество супругов. Он отметил: «Еще одним важным событием стало решение отложить до октября изменения в программе семейной ипотеки, которые планировали ввести с июля. Речь идет о дифференцированной ставке в зависимости от количества детей. Пока программа продолжает работать на прежних условиях, что поддерживает спрос».

В июне Банк России снизил ключевую ставку до 14,25%, что побудило банки постепенно уменьшать ставки по рыночным ипотечным программам.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», охарактеризовал год как жизнь в режиме «угадай правила игры». По его словам, условия семейной ипотеки то ужесточали, то откладывали решение, что вызывало не плавную динамику, а резкие рывки спроса. «Ставка ЦБ снижается, но очень осторожно, и регулятор прямо сказал, что дальше будет не только вниз. Кредит остался дорогим ресурсом, просто чуть менее дорогим, чем год назад», — добавил он.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, отметила заметный рост спроса в январе: покупатели стремились успеть воспользоваться прежними условиями семейной ипотеки. После этого пика активность снизилась. Основным сдерживающим фактором оставалась высокая ключевая ставка, делающая рыночную ипотеку малодоступной. Спрос поддерживали льготные программы и спецпредложения девелоперов. «Дополнительным фактором стали ожидания новых решений по семейной ипотеке, которые собирались озвучить летом. Это также поддерживало интерес к покупке, однако эффект оказался слабее, чем ожидал рынок. В Петербурге совокупность этих факторов привела к снижению объема продаж за период с января по июнь примерно на 11%. Ленобласть продемонстрировала рост, что может свидетельствовать о частичном перераспределении спроса в пользу более доступных по бюджету проектов за пределами города», — рассказала она.

Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест», отметил продолжающуюся адаптацию рынка к дорогим заемным средствам. Процесс принятия решений стал более взвешенным, а выбор финансового инструмента вышел на первый план.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что локальные всплески спроса в феврале и июне, вызванные ожиданием корректировок программы, позволили сохранить высокие темпы продаж. «Еще одним важным фактором стала надежда на дальнейшее снижения ключевой ставки. В начале года она способствовала постепенному восстановлению рыночной ипотеки, однако к концу полугодия ожидания стали более сдержанными. Темпы смягчения денежно-кредитной политики оказались ниже прогнозов, а усиление макроэкономической неопределенности заставило участников рынка более осторожно оценивать перспективы дальнейшего снижения стоимости кредитования», — пояснил он.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», подчеркнула, что рынок продолжает адаптироваться. «Сейчас её основная аудитория — семьи, где недавно родился ребенок или ожидается пополнение. Поэтому мы не строим серьезных прогнозов на семейную ипотеку и плавно готовимся к тому, что её не будет», — говорит эксперт.

Ежемесячный уровень спроса остается стабильным — около 4,5–4,7 тыс. сделок, уточнил Олег Пашин.

Максим Жабин констатировал «размывание» спроса: покупатели, ранее выбирающие город, все чаще обращают внимание на область, где дешевле и больше предложений. Он также отметил психологические изменения покупателя: чистых инвесторов почти не осталось, вернулся человек, покупающий конкретную квартиру под свою жизнь, с нормальной планировкой. Это, по мнению эксперта, делает рынок более осмысленным и менее спекулятивным.

Структура сделок стала более диверсифицированной, рассказал Алексей Бушуев. Покупатели комбинируют инструменты в зависимости от своих возможностей. Он привел портрет клиента своих ЖК «Юнтолово», «Северная долина» и «Кронфорт. Центральный»: 54% покупателей — мужчины, 46% — женщины, самая многочисленная возрастная группа — 35–44 года. Основной спрос формируют жители Петербурга и области (68,7% сделок), остальные 31,3% приходятся на Москву и другие федеральные округа — Центральный, Приволжский, Сибирский, Южный, Уральский и Дальневосточный.

Татьяна Халилова отметила рост рациональности покупателей. Теперь на первый план выходят бюджет, размер первоначального взноса и ежемесячный платеж, а не характеристики проекта и ожидания роста стоимости. «Одновременно вырос спрос на функциональные планировки без „лишних“ квадратных метров и проекты с понятной финансовой моделью», — добавила она, также указав на перераспределение спроса из Петербурга в Ленобласть.

По словам Анжелики Альшаевой, в целом объем продаж в «квадратах» остался на уровне прошлого года, но выручка выросла примерно на 20% из-за роста стоимости метра и изменения структуры предложения. «С учетом ограниченной емкости рынка необходимо внимательно подходить к тому, какие проекты и в каком объеме выпускать в продажу», — считает она, добавляя, что качественные городские проекты по-прежнему востребованы, поэтому останавливаться не нужно. Покупатели оценивают не только квартиру, но и качество среды. Примеры — проект «Видный» с инфраструктурой «Ясно.Янино» и рядом лес, или квартал «Канада» в «ЮгТаун».

Доля семейной ипотеки в сделках «Главстрой Санкт-Петербург» снизилась с 88% в январе до 63% в июне, сообщил Алексей Бушуев. Минимальные значения (по 50%) фиксировались в феврале и мае. Одновременно росла доля рыночной ипотеки, достигнув в мае рекордных 33%, а с февраля по июнь стабильно превышая 10%. Заметно выросла доля сделок со 100% оплатой: в июне — 15%.

«Это свидетельствует о сохранении платежеспособного спроса среди части покупателей. Сегодня эффективность обеспечивает не отдельный инструмент продаж, а возможность предложить покупателю гибкое сочетание нескольких решений. Универсальной модели не существует», — подчеркнул эксперт. Основным драйвером остается семейная ипотека, но все большее значение приобретают отсрочки первого взноса, субсидирование ставок, рассрочки и рыночные программы.

Он также рассказал о применении трейд-ин: в «Юнтолово» им пользуются владельцы квартир в предыдущих очередях проекта и жители Приморского и Красногвардейского районов, а в «Кронфорт. Центральный» — собственники вторички в Кронштадте и отдаленных районах. Олег Пашин отметил, что ипотека заключается в 60% сделок, причем более половины — семейная. Роль траншевой ипотеки и субсидированных программ выросла. Доля рассрочек достигла 32%.

«Голая ипотека по базовой ставке уже не инструмент продаж, а фон. Работает то, что снижает порог входа здесь и сейчас. Это индивидуальные программы с банками, трейд-ин и рассрочка. Вижу интересную вещь: рассрочка перестает быть универсальным решением. В премиальном сегменте ее роль падает, потому что застройщику самому нужно наполнять эскроу — и он не может позволить себе долго ждать деньги. Трейд-ин, наоборот, набирает силу — и это логично: у людей уже есть актив, и им проще обменять квадратные метры на квадратные метры, чем идти в банк за дорогим кредитом. Мы у себя держим набор классических рычагов: скидки, ипотечные партнёрки, рассрочка и кэшбэк. По опыту скажу, что решает не набор инструментов сам по себе, а то, насколько ты гибок по первому взносу и ежемесячному платежу под конкретного клиента», — заявил Максим Жабин.

У «Ленстройтреста» ипотека обеспечила 59% сделок, однако динамика была неравномерной, отметил Денис Заседателев. В январе ее доля достигала 67%, в феврале упала до 34% при росте рассрочки до 47%, а к июню снова выросла до 70%. «По итогам полугодия на рассрочку пришлось 30% сделок. Что касается сделок с использованием субсидий, то их доля в течение полугодия оставалась минимальной: в среднем около 1%, лишь в феврале и марте увеличиваясь до 2%. Поэтому существенного влияния на структуру продаж этот инструмент сегодня не оказывает», — добавил он.

Анжелика Альшаева сообщила, что в ГК «КВС» на ипотеку приходится 57% продаж, при этом доля рыночных программ растет — почти до 50% в структуре ипотечных сделок. Доля рассрочки — 18%, а сделок со 100% оплатой — 10%, что указывает на вывод средств с депозитов в недвижимость. «Основной фокус у нас сместился на совместные программы с банками по субсидированию ставок, рассрочки и предложения по зачету жилья. Последние показывают отличные результаты: на трейд-ин в структуре сделок приходится около 15%. Покупатели активно используют программы „Квартира в зачёт“, „Квартира как первый взнос“ и „Квартира в зачет с выкупом“, которая позволяет продать имеющееся жилье, но продолжать жить в нем до переезда в новую квартиру», — поделилась она.

Татьяна Халилова считает, что универсального инструмента продаж больше нет, а главная задача — подобрать финансовый сценарий под клиента. Для семей с детьми основным остается семейная ипотека, но из-за роста цен важны комбинированные решения: льготная ипотека с рассрочкой, скидками или гибкими схемами оплаты.

Девелоперы корректируют стратегии, конкуренция смещается от цены за метр к качеству продукта и гибким финансовым решениям. Олег Пашин отметил, что объем нового предложения в первом полугодии составил 1,32 млн кв. м — на 20% меньше, чем год назад. 52% новых проектов пришлось на пригород (для сравнения: 42% в 2024-м и 31% в 2025-м), что отражает смещение активности в доступные локации.

Алексей Бушуев подчеркнул, что компании стали внимательнее подходить к запуску проектов. «Перед выводом каждой новой площадки детально прорабатывают финансовую модель, анализируют потенциальный спрос, оценивают устойчивость проекта при различных сценариях развития рынка. В результате выводятся проекты, по которым есть достаточная уверенность в стабильном спросе, финансовой устойчивости и возможности сохранить запланированные темпы реализации», — говорит он.

Татьяна Халилова добавила, что решение о выводе проекта принимается с учетом емкости локации, конкуренции, стоимости проектного финансирования и платежеспособного спроса. В Петербурге объем новых запусков ниже объема введенного жилья, что говорит о взвешенном подходе, тогда как в Ленобласти активность выше. «Мы также учитываем изменение предпочтений покупателей и их рост интереса к Ленинградской области», — отметила она.

Анжелика Альшаева заявила, что для ГК «КВС» ситуация прогнозируема: «Мы изначально формировали планы с учетом непростых условий на рынке и продолжаем действовать в рамках выбранной стратегии — взвешенно управляем объемами предложения, используем различные инструменты продаж и сохраняем финансовую устойчивость». У компании запланированы четыре новых старта: квартал «Канада» в «ЮгТаун», «Видный» в ЖК «Ясно.Янино», третий этап проекта «Дубровский» и очередь «Лев» в ЖК «Любоград».

Максим Жабин объяснил сокращение новых запусков осторожностью: «Никто не хочет запускать проект без понимания, по каким правилам его будут покупать через год-два. Дом строится несколько лет, а условия по ипотеке за это время могут поменяться два-три раза. Поэтому вывод новых проектов сокращается — даже там, где дефицит предложения уже ощутимый и логика подсказывает выходить. Это не заморозка, а осторожность. Девелоперы придерживают проекты до момента, когда правила зафиксируются хоть на какой-то предсказуемый срок».

Во втором полугодии рынок будут определять несколько ключевых факторов. Татьяна Халилова назвала главным макроэкономические условия и темпы снижения ключевой ставки. «Еще одна важная интрига — дальнейшие условия семейной ипотеки. Их изменение ожидалось летом, однако решение пока отложено. Именно параметры этой программы во многом определят спрос: если льготная ипотека станет менее доступной, это неизбежно скажется на покупательской активности», — сказала она, добавив, что при ограниченном предложении цены могут поддерживаться даже при умеренном спросе. «В этих условиях наиболее устойчивыми останутся проекты с понятным позиционированием, высокой строительной готовностью и гибкими финансовыми инструментами», — резюмировала она.

Денис Заседателев считает ключевым фактором условия кредитования. Высокая стоимость заемных средств продолжит стимулировать использование рассрочек. Ожидаемое решение по семейной ипотеке в октябре Максим Жабин назвал «переключателем». «Если условия реально ужесточат по регионам, значительная часть покупателей просто выпадет из рынка, и это будет ощутимо, а не „немного скорректирует показатели“. До тех пор, пока это решение не принято, рынок будет колебаться, а не расти или падать по-настоящему. Все, включая нас, сейчас скорее удерживают позиции и ждут, чем строят агрессивные планы», — поделился он.

Олег Пашин подытожил: «Главным фактором во втором полугодии останется доступность покупки жилья. Сегодня важную роль продолжают играть индивидуальные программы банков и застройщиков — их доля в ипотечных сделках уже достигла 35–40%. Дальнейшее расширение программ рассрочки ограничено, поскольку девелоперам необходимо поддерживать наполнение эскроу-счетов и финансовую устойчивость проектов. Поэтому многие застройщики продолжат использовать скидки и специальные предложения для покупателей, готовых оплатить большую часть стоимости квартиры сразу». Развитие рынка будет зависеть от условий ипотеки, сотрудничества банков и застройщиков и решений по семейной ипотеке.

Алексей Бушуев подчеркнул, что ипотека для массового сегмента — основной инструмент, поэтому изменения условий напрямую влияют на активность. «Как показывает практика последних лет, влияние оказывает не только содержание будущих изменений, но и сам факт их ожидания: неопределенность способна временно перераспределять спрос и стимулировать часть покупателей принимать решение о покупке заранее. Не менее значимым останется макроэкономический фон», — отметил он. Также важен уровень потребительской уверенности: в условиях неопределенности покупатели чаще откладывают крупные приобретения.