ВС защитил владельцев гаражей от изъятия участков

В конце апреля Верховный суд РФ опубликовал решение, которое защищает владельцев гаражей от произвольного изъятия земельных участков. В качестве главного аргумента суд сослался на пункт 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса: границы территориальных зон должны устанавливаться с учётом сложившейся планировки территории и существующего использования земель.

Поводом для разбирательства стал отказ в приватизации участка под гаражом в Рязани. Член кооператива «Ион-1» с 1999 года арендовал землю площадью 15,8 тыс. кв. м, однако через десять лет городские власти утвердили план строительства нового посёлка на этой территории. Рязанский областной суд поддержал отказ, заявив, что с утверждением новой документации прежняя утрачивает силу. Верховный суд отменил это решение и обязал учитывать фактическое использование участка, подчеркнув, что если земля десятилетиями использовалась под гаражи, смена градостроительной документации не должна автоматически лишать владельцев прав.

Схожие конфликты регулярно возникают в Санкт-Петербурге. В 2007 году власти города объявили о намерении снести все одноэтажные гаражи, назвав их «уродующими лицо города». В частности, под прокладку Широтной магистрали в Красногвардейском и Невском районах планируется демонтировать более трёх тысяч боксов. Судебные иски владельцев, пытавшихся приватизировать участки или продлить аренду, как правило, отклонялись — суды признавали законным отказ города, если там намечено строительство дорог, больниц или жилья. Так, в 2008 году владелец гаража на Долгоозерной улице не смог выкупить землю из-за проекта многопрофильной больницы, а собственница гаража на территории КАС «Северная» потеряла аренду из-за планов возведения социальных объектов.

Юристы положительно оценивают позицию Верховного суда. Адвокат Игорь Шануренко назвал решение направленным на защиту миллионов владельцев гаражей по всей стране. Директор компании «ЮрСфера» Сергей Фомин отметил: «Верховный суд закрепляет важный принцип — если участок десятилетиями использовался под гаражи, сама по себе смена градостроительной документации не должна автоматически вести к утрате прав или признанию использования неправомерным». По его словам, теперь в спорах можно опираться не только на формальные документы, но и на реальное исторически сложившееся использование земли.

С сентября 2021 года действует федеральный закон, упрощающий регистрацию прав на гаражи и участки под ними («гаражная амнистия»). Однако она распространяется только на капитальные строения. На практике суды часто не признают капитальными даже кирпичные и железобетонные боксы, если при их возведении не была получена разрешительная документация. Например, владелец кирпичного гаража, построенного в 1955 году на основании распоряжения исполкома, не смог оформить собственность. Суд указал, что для признания объекта недвижимостью необходима прочная связь с землёй и соблюдение градостроительных норм при строительстве.

Исключением стала история петербурженки Елены Егоровой, получившей в наследство гараж 1959 года постройки на улице Комиссара Смирнова. Она доказала, что бокс имеет бетонный ленточный фундамент, возведён из кирпича и железобетонных плит, подключён к электросетям, а его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Суд удовлетворил иск о признании права собственности на земельный участок, и вышестоящие инстанции отклонили жалобы Смольного.

Представитель Всероссийского общества автомобилистов Георгий Красавцев отметил, что большинство гаражей в Петербурге не признаются капитальными и не подпадают под «амнистию». При этом, по его словам, ещё с 1990-х годов боксы регистрируются как движимое имущество: владельцы получают паспорт, подтверждающий право собственности. Все гаражи, находящиеся в ведении ВОА, надлежащим образом оформлены.

В Петербурге с 2011 года действует городской закон, который регламентирует статус гаражей, не признаваемых недвижимостью, но фактически он регулирует лишь процедуру сноса. Комитет по управлению городским имуществом установил базовые компенсации: 46 тысяч рублей за металлический бокс, 63 тысячи за железобетонный и 67 тысяч за кирпичный. Однако рыночная стоимость таких строений достигает сотен тысяч рублей. Пример — собственник гаража в ГСК «Дружинников ГАИ» Александр Сосновских: независимая экспертиза оценила его железобетонный бокс в 560 тысяч рублей, но апелляционная инстанция снизила выплату до 80 тысяч, сославшись на нормативы КУГИ.

Член Общественной палаты РФ Александр Холодов добавил, что в Петербурге до сих пор не принят полноценный городской закон, реализующий «гаражную амнистию». Кроме того, большинство гаражей входят в кооперативы или общественные организации, и для регистрации права на отдельный бокс требуется выделить участок (например, 3×6 метров), изготовить его план и оформить документы, что создаёт дополнительные сложности.