Госдума одобрила во втором чтении закон о коттеджных поселках

Госдума 10 ноября провела второе чтение законопроекта, который урегулирует отношения в коттеджных комплексах — в части инфраструктуры и пространств общего пользования.

Под «коттеджным рабством» понимают ситуацию, когда жители фактически оказываются заложниками владельцев земельных участков, через которые проходят дороги и инженерные коммуникации. Такие собственники могут перекрывать проезд, требовать плату, мешать прокладке новых коммуникаций и ремонту. Сюда же относят невозможность выбрать способ управления общим имуществом.

Правительство России внесло документ «О государственной регистрации недвижимости» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой) в Госдуму еще в 2022 году.

Как отмечает РБК, поправки нацелены прежде всего на поселки, которые построят в будущем. Застройщику придется заранее определить: это жилой комплекс или набор отдельных домов. В жилом комплексе уже на этапе проектирования будет известен состав общего имущества — дороги, инженерные коммуникации, заборы, КПП, котельные, спортивные площадки, мусорные площадки, места отдыха. Покупатели домов автоматически получат право долевой собственности.

Для уже существующих поселков, как отмечает «Коммерсант», предусмотрен механизм признания их жилыми комплексами по итогам общего собрания собственников.

Законопроект вводит определение жилого комплекса и устанавливает правила управления общим имуществом.

Ключевое положение — право на беспрепятственный и бесплатный проезд и проход к своему земельному участку.

«Собственники и арендаторы вправе свободно использовать земельные участки, которые входят в состав имущества, не находящегося в долевой собственности, для прохода и проезда к принадлежащим собственникам земельным участкам, на которых расположены или будут расположены жилые дома. Никто не вправе ограничивать доступ собственников или арендаторов к таким земельным участкам», — сказано в законопроекте.

Помимо этого, владельцы участков смогут выбирать способ управления: напрямую, через товарищество или с привлечением управляющей организации.

Менять вид разрешенного использования земельного участка без согласия остальных собственников законопроект запрещает. Это защитит жителей комплексов от внезапного появления автосервисов, хостелов и других коммерческих объектов, создающих неудобства соседям.

Собственник имущества, не находящегося в общей долевой собственности, по-прежнему сможет брать плату за пользование им. Но перечень расходов, подлежащих возмещению, будет регулировать правительство России.

Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов назвал будущие изменения «реальными защитными механизмами от захвата общего имущества и недобросовестных соседей». Окончательным решением проблем жителей коттеджных поселков их не назвать, пояснил Пахомов: для этого нужны и другие изменения в законодательстве.

Впереди у законопроекта третье чтение в Госдуме, рассмотрение в Совете Федерации и подписание президентом страны.

Свою законодательную инициативу по преодолению «коттеджного рабства» в Госдуму обещал внести губернатор Александр Дрозденко. Он подчеркивал: в коттеджных поселках нужно ввести режим общей долевой собственности на инфраструктуру, а также законодательно закрепить механизм принудительного публичного сервитута либо выкупа дорог по кадастровой стоимости.