Участки под застройку в Петербурге: дефицит города против объема области

За первый квартал 2026 года застройщики вложили в земельные участки под жилую застройку в Санкт-Петербургской агломерации 24 млрд рублей — на 70% больше, чем годом ранее. Участки покупают, но выбирают их крайне тщательно: на рынке одновременно наблюдаются оптимизм и осторожность, отмечают эксперты.

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева сообщила, что по объему инвестиций лидирует Санкт-Петербург (53%), а по площади — Ленинградская область (64%) за счет нескольких крупных сделок с участками от 20 гектаров под проекты комплексного освоения. Всего в первом квартале девелоперы заключили 14 сделок суммарной площадью 120 гектаров. На этих участках можно построить около 1 млн кв. м жилья. Половина приобретенных площадок уже имеет разрешения на строительство, и ряд проектов вышел в продажу в марте — апреле 2026 года.

Вице-президент блока развития и GR GloraX Денис Лебедев считает, что спрос на участки сегодня определяется не объемом свободных денег, а качеством самих площадок. Девелоперы отдают предпочтение участкам, которые можно быстро вывести в стройку — с понятными правилами землепользования, подтвержденными технико-экономическими показателями или готовой разрешительной документацией. Активизация в первом квартале 2026 года, по его мнению, связана с реализацией отложенного спроса на качественные активы после паузы 2025 года, а также с ожиданием дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, что побуждает игроков пополнять земельные банки.

Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев подчеркнул, что девелоперам необходимо формировать земельный банк заблаговременно, с горизонтом планирования на несколько лет. Несмотря на давление на рынок недвижимости, сейчас закладывается основа для нового цикла роста: застройщики ориентируются на прогнозы ЦБ по постепенному снижению ключевой ставки и ожидаемому восстановлению спроса, в том числе благодаря оживлению рыночной ипотеки. Он также отметил, что активизация инвестиций в первом квартале во многом связана с перераспределением земельных активов между участниками рынка: одни компании оптимизируют портфель и выходят из проектов, другие используют конъюнктуру для расширения земельного банка.

Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин считает, что рост инвестиционной активности — это реакция на «окно возможностей», сложившееся в конце 2025 – начале 2026 года. Собственники земли стали более гибкими в переговорах, а застройщики начали активнее пополнять земельные банки, понимая, что запуск новых проектов требует нескольких лет. «Землю покупают не под текущий спрос, а под будущий цикл», — говорит он. Ключевые факторы спроса остаются прежними: стоимость проектного финансирования, доступность ипотеки и прогнозируемость спроса. Пока деньги дорогие, девелоперы не покупают участки впрок без понятной экономики, поэтому активизируются сделки, где можно договориться по цене или условиям входа.

По географии спроса, как отмечает Максим Жабин, в Петербурге интерес сосредоточен на единичных площадках — редевелопмент или точечные проекты, где важна сама возможность реализации. В Ленинградской области спрос более массовый: девелоперы рассматривают крупные территории под комплексное освоение, где экономика проекта более управляемая. «Область дает основной объем сделок — там больше земли, ниже входной билет и проще масштабировать проекты. Но говорить, что область перевешивает за счет привлекательности, не совсем корректно. Это единый рынок, где город дает дефицитный продукт, а область — объем», — поясняет Жабин.

Денис Лебедев добавляет, что по площади сделок лидирует Ленинградская область: там больше крупных пятен под проекты КРТ, а минимальный объем инвестиций для входа в проект в среднем существенно ниже, чем в Петербурге. В городе спрос точечный и более дорогой: интерес сосредоточен на редких участках с высокой ликвидностью в районах с устойчивым спросом и ограниченным новым предложением. В Ленобласти фокус сохраняется на наиболее обеспеченных инфраструктурой направлениях — южном и восточном поясе агломерации. «В области проще реализовать масштабный проект и удержать его экономику, но город по-прежнему вне конкуренции по цене и ликвидности. Ленобласть дает масштаб, Петербург — премию за качество локации», — резюмирует Лебедев.

Коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева сообщила, что компания сфокусирована на городских локациях, несмотря на то что в черте Петербурга остались непростые участки с градостроительными ограничениями. Рынок Ленобласти, по ее мнению, становится всё более сложным с экономической точки зрения: себестоимость строительства высокая и в городе, и в области, растут цены на материалы и подрядные работы, а также обязательства по социальной и инженерной инфраструктуре. При этом цена квадратного метра в области существенно ниже, чем в Санкт-Петербурге. «Маржинальность проектов в области сокращается: при высокой себестоимости и ограниченных возможностях роста цены реализация становится более рискованной», — говорит Альшаева.

Алексей Бушуев объясняет смещение предложения и спроса в масс-маркете в сторону Ленинградской области дефицитом качественных крупных участков в границах Петербурга. Новые проекты в городе всё чаще относятся к более высокому ценовому сегменту, что сокращает объем доступного жилья. «Формируется модель, близкая к московской: внутри города концентрируются проекты более высокого класса, тогда как основной объем массового жилья перемещается за его пределы», — отмечает он. Девелоперы активно реагируют на этот тренд, наращивая земельный банк в локациях с устойчивым спросом, таких как Всеволожский район, включая Новосаратовку, где формируется значительный объем будущего предложения.

Информация о ценах на землю, по словам Анжелики Альшаевой, носит закрытый характер. Стоимость конкретного участка формируется исходя из его градостроительного статуса, транспортной доступности, обеспеченности инженерной инфраструктурой. Универсальной динамики нет — каждый кейс оценивается индивидуально. Максим Жабин отмечает разнонаправленную динамику: в городе стоимость земли либо остается высокой, либо растет за счет ограниченного предложения; в области в ряде случаев возможна коррекция или более гибкие условия сделок, особенно по крупным участкам. «Рынок земли стал более переговорным. Цена всё чаще определяется не витриной, а конкретной структурой сделки», — говорит он. Денис Лебедев добавляет, что резкой переоценки земли ожидать не стоит, но ликвидные участки — особенно с разрешением на строительство или высокой стадией подготовки — продолжают дорожать. Премия за скорость реализации проекта и снижение административных рисков растет быстрее, чем стоимость неподготовленных участков.

По словам Максима Жабина, на первый план выходит не просто локация, а готовность проекта к реализации. Девелоперов сегодня интересует не чистая земля, а понятный продукт: наличие или близость инфраструктуры, транспортная доступность, градостроительный потенциал и минимальные риски по согласованиям. Чем короче путь от покупки участка до выхода на стройку, тем выше его инвестиционная привлекательность. «В текущих условиях стратегия девелоперов — это аккуратное пополнение земельного банка, без избыточного оптимизма, но с пониманием, что пауза в инвестициях сегодня может обернуться дефицитом качественных проектов через несколько лет. Рынок земли сейчас — это во многом про выбор и дисциплину, а не про гонку за объемами», — подводит итог Жабин.

Денис Лебедев подчеркивает, что в приоритете площадки с коротким инвестиционным циклом, минимальными градостроительными рисками, понятной инженерией и возможностью поэтапного освоения. Сегодня для многих игроков важны не максимальные гектары, а управляемость проекта, маржинальность и предсказуемость сроков. Алексей Бушуев добавляет, что девелоперы предпочитают участки с проработанной градостроительной документацией или уже полученным разрешением на строительство, чтобы минимизировать длительные согласовательные процедуры в условиях дорогих заемных средств. «Чем быстрее проект может быть выведен в продажу, тем устойчивее его экономика: появляется возможность оперативно наполнять эскроу-счета и снижать стоимость проектного финансирования», — говорит Бушуев. Вторым значимым критерием, по его словам, является локация с подтвержденным спросом и понятными перспективами развития, где развитие поддерживается органами власти и бизнесом.

Анжелика Альшаева подтверждает, что никто не хочет заходить в сложные истории с неопределенными сроками согласований. В приоритете площадки с понятной градостроительной документацией, прогнозируемыми сроками и экономикой, которую можно просчитать. В ГК «КВС» существует специальная служба, которая занимается этим направлением постоянно, независимо от краткосрочных колебаний рынка. «Работа ведется непрерывно: мы анализируем новые предложения, прежде всего в локациях с высоким потенциалом, параллельно работаем над концепциями будущих проектов, архитектурными решениями и финансовыми моделями. Это стратегический процесс: мы ежегодно поддерживаем запланированный объем строительства, поэтому пополнение земельного банка — необходимость», — заключает Альшаева.