Кризис на рынке недвижимости: девелоперы ищут решения на форуме «Движение»

Российский рынок недвижимости проходит через один из самых сложных этапов за последние годы: рост ключевой ставки, снижение массового спроса и увеличение объёмов непроданного жилья вынуждают девелоперов менять привычные подходы. Застройщики активнее ищут альтернативные каналы сбыта, выходят в коммерческий и курортный сегменты, а также присматриваются к опыту других отраслей. Эти тенденции стали центральной темой форума недвижимости «Движение», который пройдёт в Сочи с 16 по 19 июня.

Как отметила директор по развитию «Движения» Наталья Лукина, ситуация в отрасли остаётся крайне напряжённой. Прошлый год стал для девелоперов стресс-тестом из-за совпадения высоких кредитных ставок, дороговизны проектного финансирования и сжатия спроса. Сегодня застройщики придерживаются двух основных стратегий.

Первая — сокращение расходов. Компании упрощают благоустройство и отделку, пересматривают проектные решения, откладывают запуск инфраструктуры и урезают маркетинговые бюджеты, в том числе отказываясь от участия в форумах. Однако, по словам Лукиной, «бесконечно сокращать расходы невозможно» — эта стратегия имеет ограниченный ресурс.

Вторая — увеличение доходов. Именно на таких девелоперов ориентирован форум «Движение». Лукина заметила, что в этом году к ним приезжает много компаний, которые раньше не участвовали в отраслевых мероприятиях, особенно региональных игроков, ранее полагавших, что им не нужны внешние советы. Нынешняя ситуация, по её мнению, доказывает необходимость обмена опытом, в том числе межотраслевого.

Форум расширяет аудиторию: к девелоперам активно подключаются представители других отраслей и инвесторы. Лукина пояснила, что это ответ на запрос рынка. Если раньше застройщики предпочитали общаться внутри закрытого профессионального круга, то теперь они ищут новые решения за пределами отрасли. Одновременно бизнес из смежных сфер продолжает интересоваться недвижимостью — жилой, коммерческой и курортной.

Впервые на форуме появится отдельный риелторский кластер. Это прямая реакция на сложности с продажами. У некоторых девелоперов агентский канал уже обеспечивает до 80% сделок. «Каждый клиент буквально на вес золота», — подчеркнула Лукина. Форум привезёт полторы тысячи риелторов из регионов-доноров. Сейчас каждая третья сделка — межрегиональная, и даже сильный локальный застройщик не всегда может выйти на покупателя в другом регионе. Для риелторов это возможность получить новые компетенции: то, что работало три года назад, уже неэффективно. Лукина отметила, что покупка квартиры — «самая крупная сделка в жизни» для многих семей, и профессиональная помощь риелтора критически важна.

Региональная неравномерность строительного рынка также обсуждается на форуме. Во многих субъектах наблюдается затоваривание жильём. В 2023–2024 годах на фоне активного рынка застройщики вывели много новых проектов, и сейчас накопились значительные объёмы непроданных метров. По стране в целом объекты со сроком сдачи в 2026 году распроданы в среднем лишь на 50%. Однако есть регионы с более высокими показателями: например, Санкт-Петербург и Ленинградская область — 62%, что говорит о сохранении платёжеспособного спроса и эффективной работе местных застройщиков.

Девелоперы всё чаще осваивают новые сегменты. На форуме впервые выделено отдельное направление по коммерческой недвижимости, которое охватит офисы, склады, коммерческие объекты и формат light industrial (совмещение производства, хранения и шоурумов). По словам Лукиной, в ряде регионов предложение жилья избыточно, а коммерческой недвижимости не хватает. Застройщики, имеющие опыт только в жилье, получают возможность узнать правила игры на рынке коммерции. Второй важный тренд — курортная недвижимость, стимулируемая ростом внутреннего туризма. Стране не хватает гостиничной инфраструктуры: в некоторых регионах до половины размещений обеспечивается посуточной арендой квартир. Интерес девелоперов к курортным проектам высок, даже со стороны компаний, которые раньше этим не занимались.

Несмотря на открытость форума, девелоперы остаются довольно закрытым бизнесом. Лукина пояснила, что публично говорить о проблемах сложно — это может повлиять на текущее строительство, продажи и перспективы. Многие крупные компании публичны, и негативная информационная повестка способна отразиться на стоимости акций. Поэтому такие темы, как снижение маржинальности или оптимизация расходов, чаще обсуждаются кулуарно, в профессиональном кругу.

Главный вопрос, который стоит перед рынком, сформулирован в слогане форума — «Здесь и сейчас». Что делать в текущих условиях? — ищут ответ участники. В этом году формат выступлений изменён: это будут 30-минутные доклады, посвящённые конкретным проблемам и решениям, что короче, чем на предыдущих форумах. На мероприятие приглашены политологи, экономисты, социологи и футурологи. Вместе с ними планируется обсудить, что будет с экономикой, рождаемостью, миграцией, и какие проекты нужно создавать сегодня, чтобы они были востребованы через пять лет.