Экономика сохранения наследия

Сотни исторических зданий Петербурга ожидают инвесторов, готовых вдохнуть в них новую жизнь. Несмотря на запущенные льготные кредиты, налоговые послабления и специальные программы, реставрация по‑прежнему остаётся одним из самых сложных и рискованных видов вложений.

По мнению Павлины Юдиной, начальника отдела реставрационных программ КГИОП Санкт-Петербурга, город находится в выгодном положении по сравнению с другими регионами — здесь высока концентрация памятников, есть внимание государства и инвесторов. Переломным стал 2003 год, когда началась системная работа по восстановлению наследия. «Петербург — субъект с хорошей судьбой. У нас есть собственное финансирование, огромное сосредоточение памятников, внимание государства и инвесторов. И это видно», — отметила она.

С 2003 года КГИОП ведёт статистику: тогда внебюджетные средства были почти нулевыми, а по итогам прошлого года их доля превысила 40%. «Это очень важный показатель, который говорит о растущем интересе инвесторов», — подчеркнула Юдина. Сейчас в Петербурге реализуются 13 инвестиционных проектов по объектам культурного наследия, десять из них в активной стадии. Самый масштабный пример — Новая Голландия.

Отдельно Юдина остановилась на программе «Рубль за метр», которая, несмотря на критику, позволяет спасать наиболее проблемные объекты. «Речь идёт не о дворцах и не о знаковых особняках в центре города — это объекты с минимальной инвестиционной привлекательностью. Чаще всего деревянные здания на периферии или полностью заброшенные постройки», — пояснила она. Сегодня 16 таких объектов переданы в аренду, по двум работы почти завершены, остальные находятся в высокой степени реализации.

Привлекательные исторические здания нашли инвесторов ещё в 2000‑х и начале 2010‑х. Теперь внимание государства переключается на более сложные случаи. Юдина отметила федеральную программу вовлечения объектов культурного наследия в хозяйственный оборот, оператором которой стал ДОМ.РФ. «Правильно, что оператором программы выбрали уже существующую организацию, которая обладает необходимой компетенцией и ресурсами», — добавила она.

Работа с памятниками требует учёта нескольких отраслей законодательства, которые не всегда согласованы. «Многие считают, что объект культурного наследия — это только 73-й федеральный закон. На самом деле это еще и Градостроительный кодекс, и Налоговый кодекс, и множество других нормативных актов, которые часто между собой не стыкуются», — перечислила Юдина. В Петербурге насчитывается 152 объекта культурного наследия в неудовлетворительном состоянии, почти 40% из них принадлежат федеральным структурам. «Если объект находится в федеральной собственности, город уже не может самостоятельно определять его судьбу», — заметила она. Особенно сложна ситуация в Кронштадте, где объекты находятся в смешанной собственности.

Федеральная программа льготного финансирования проектов по сохранению объектов культурного наследия, оператором которой выступает ДОМ.РФ, должна стать одним из механизмов возрождения зданий. Как отметил Антон Милютин, управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ, Санкт-Петербург сам является объектом культурного наследия, и историческая среда формирует его идентичность и коммерческую привлекательность. «Вопросы восстановления сегодня находятся на стыке экономики, культуры и градостроительной политики», — сказал он.

Общий объём средств программы составляет 300 млрд рублей, но уровень использования лимитов пока крайне низок. «Инвесторам ещё предстоит научиться работать с подобными инструментами: привлекать заемное финансирование, выстраивать бизнес-модели», — отметил Милютин. Программа действует с конца 2024 года: для объектов, которые после реставрации станут гостиницами, ставка — 6% годовых, для остальных — 9%. Кредит предоставляется на десять лет, при этом восстановление должно завершиться до конца 2030 года.

Елена Недомеркова, руководитель направления регионального корпоративного бизнеса головного офиса Банка ДОМ.РФ, уточнила, что льготная ставка сохраняется ещё два года после завершения работ. По всей стране на разных стадиях реализации с использованием этого механизма находятся около 50 проектов, в Санкт-Петербурге проектов в стадии реализации пока нет. «Сейчас у нас сразу четыре объекта находятся на высокой стадии рассмотрения. Мы рассчитываем, что уже в ближайший период сможем принять по ним решения», — добавила она.

Главный барьер для инвесторов — экономика проектов. «Объект культурного наследия сам по себе далеко не всегда является финансово состоятельным активом. Банк не занимается благотворительностью: кредит должен быть возвращен. Поэтому ключевая задача — найти бизнес-модель, которая позволит одновременно сохранить памятник и обеспечить его дальнейшую экономическую жизнь», — пояснил Милютин.

Девелоперы считают, что существующих мер недостаточно для массовой практики. Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко отметила, что те единичные объекты, которые удалось вовлечь в работу, стали результатом огромных усилий, скорее вопреки ограничениям. «Нужно искать решения, которые позволят инвестору пройти весь путь до конца, а не просто приобрести объект на торгах», — подчеркнула она. Среди проблем — земельные вопросы, транспортная доступность, парковки и инфраструктура.

Собственники всё чаще выставляют исторические здания на продажу, но между покупкой и успешной реализацией огромная дистанция. «Кто-то должен помочь инвестору пройти этот путь до конца. Пока, к сожалению, ни в Петербурге, ни в ряде других регионов эта программа еще не показала тех масштабов, на которые рассчитывали», — считает Михальченко. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов добавил, что законодательство постоянно меняется, и предложил собрать предложения сообщества для системных изменений.

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева привела пример Дома Веге, который достался девелоперу в крайне тяжелом состоянии: утрачены элементы декора, украдены исторические детали. «В Петербурге не так много специалистов, способных восстанавливать исторические витражи, живопись, лестницы. Это эксклюзивные мастера, которых буквально можно пересчитать по пальцам», — рассказала она. Экономика таких проектов постоянно меняется, стоимость работ растёт, сроки удлиняются.

Среди успешных примеров — водонапорная башня завода «Красный гвоздильщик» на Васильевском острове, где теперь находится корпус НИУ ВШЭ. Директор проекта Группы RBI Павел Быков отметил, что времени до 2030 года остаётся мало: на разработку концепции и согласование может уйти два года, ещё два-три — на реализацию. В качестве удачного примера он привёл Левашовский хлебозавод: «Когда мы приобрели участок, было понятно, что делать с жилой частью. Но что делать с самим памятником — не понимал никто». Быков признал, что подобные проекты редко бывают коммерчески выгодными: «Очень часто это история не про прибыль, а про ответственность».

Генеральный директор «ПСБ „ЖилСтрой“» Александр Желиостов подтвердил, что даже при тщательной подготовке невозможно полностью изучить объект до начала работ. «Только один цикл дополнительных исследований и согласований может занимать около года», — сказал он. Реконструкция исторического здания почти всегда обходится в полтора-два раза дороже нового строительства. Кроме того, существуют ограничения инженерной инфраструктуры: для гостиницы или офиса нужны соответствующие мощности.

Общим выводом стало то, что инструменты поддержки уже существуют, но их нужно сделать рабочими и понятными для рынка. Директор по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Михаил Шахов предложил адаптировать процедуры под современные реалии — требования пожарной безопасности, инженерии, а также рассмотреть льготы по подключению к сетям. «Если программа существует, но пока практически не используется, значит, нужно смотреть, чего еще не хватает инвестору для принятия решения», — считает он.

Павлина Юдина напомнила о действующих в Петербурге налоговых льготах: при объёме вложений от 500 млн до 1 млрд рублей инвестор получает льготу на три налоговых периода, свыше 1 млрд — на пять периодов. Однако за последние годы этим правом воспользовался только один инвестор. «Бизнес опасается дополнительных проверок и сложных процедур подтверждения затрат», — пояснила она.

Елена Недомеркова отметила, что программа льготного финансирования несколько раз менялась благодаря обратной связи от рынка. Ставка была снижена с 17% до текущих значений, и интерес вырос. «Если импульс идет снизу, его можно донести наверх. Мы это уже доказали на практике», — добавила она. Постепенно складывается система взаимодействия: после приобретения объекта на торгах представители региона, ДОМ.РФ и банка помогают инвестору на первых этапах.

Алексей Белоусов предложил сокращать административные процедуры: «Нужно стремиться к тому, чтобы согласований становилось меньше, а сроки их прохождения сокращались». Павлина Юдина добавила, что к работе подключаются новые институты развития, например, Федеральная корпорация по развитию МСП. На едином инвестиционном портале Петербурга собраны многие меры поддержки, но их нужно популяризировать.

Подводя итог, Антон Милютин отметил, что большинство барьеров понятны, и их можно последовательно устранять. «Если подходить к объектам культурного наследия исключительно как к обычным коммерческим проектам, то далеко не всегда получится увидеть экономику. Но она есть. И наша задача — помочь ей проявиться», — сказал он. Для инвесторов создан портал «Наследие.ДОМ.РФ» с информацией о тысячах объектов по всей стране. Главный итог: сохранение исторического наследия перестаёт быть исключительно задачей государства.