ТЦ Петербурга теряют посетителей и нуждаются в обновлении

Владельцам торговых центров в Санкт-Петербурге вскоре предстоит вложить значительные средства в обновление объектов. Инвестиции, которые в отдельных случаях могут достигать миллиардов рублей, необходимы для привлечения посетителей на фоне снижения трафика.

По данным вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, трафик в торговых центрах России с 26 января по 1 февраля 2026 года оказался на 11,2% ниже, чем за аналогичный период 2025 года, и на 15,4% — к аналогичному периоду 2024 года. «Кроме того, на фоне снижения покупательной способности и более целевого поведения покупателя стало меньше бесцельных фланирований по ТЦ», — отмечал он.

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, комментирует: «Практика показала, что этого недостаточно. В результате мы видим движение в сторону малоформатных, районных и микрорайонных торговых центров, интегрированных в новые жилые кварталы. В этом сегменте потенциал для развития сохраняется».

В ближайшее время в Ленинградской области и прилегающих к Петербургу территориях будут введены только два торговых центра: в составе жилых проектов «Kronung Новогорелово» (11,8 тыс. кв. м) и «Солнечный Kronung» (3,5 тыс. кв. м). Также достраиваются комплексы «ЭкоПарк Парнас» (16,7 тыс. кв. м) и вторая очередь «ЭкоПарк Мурино» (8 тыс. кв. м). В ЖК «Юнтолово» появится ТЦ «Ю-молл» (4,4 тыс. кв. м).

Екатерина Андреева указывает: «Инвестиции в масштабное обновление общих зон могут позволить себе лишь девелоперы наиболее успешных проектов со стабильным трафиком».

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP, поясняет: «Модернизация торгового центра может включать масштабную реконструкцию или реновацию объекта либо точечные изменения».

По словам Валерия Трушина, «в среднем жизненный цикл объекта составляет 7–8 лет. Реконцепция может проходить в нескольких форматах: так называемый «фейслифтинг» (обновление фасада, ребрендинг), а также обновление (поиск оптимального сочетания арендаторов, смена концепции объекта)».

Екатерина Андреева полагает: «В условиях высокой ключевой ставки и роста налоговой нагрузки наиболее распространенная стратегия — это ротация арендаторов и увеличение доли развлекательных площадей. В локациях с туристическим трафиком и высокой концентрацией офисных площадей также есть потенциал для развития гастрономической составляющей». Однако Екатерина Лапина, глава агентства коммерческой недвижимости Lapina, делится наблюдением: «Однако все же упор лучше делать на развлечениях и фитнесе, поскольку рестораторы не слишком охотно идут в торговые комплексы».

По оценке Екатерины Андреевой, в настоящее время оптимальная доля развлекательной функции в торговом комплексе оценивается в 30%, классического ретейла и общепита — 70%. «Тем не менее развлекательная функция в полной мере не может заменить торговую, и правильнее говорить об их сосуществовании», — считает она.

Юрий Борисов, управляющий партнер ГК «АйБи Групп», подтверждает: «Полностью убрать торговую функцию в ТЦ и заменить ее, например, только арендаторами из сферы услуг не получится. И к нам идут покупатели, которые не очень хотят приобретать одежду и другие товары в ПВЗ. Они идут за впечатлениями и атмосферой». Валерий Трушин называет удачным примером переформатирование ТЦ «Мега Дыбенко», где был пересобран формат пространства, добавлены новые общественные зоны.

Евгения Хакбердиева сообщает, что стоимость реконструкции в ТЦ в среднем варьируется от 30 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от объема и характера работ. «Однако назвать универсальную стоимость сложно: бюджет существенно зависит от локации ТЦ, участия арендаторов в процессе и других факторов», — поясняет она. Юрий Борисов рассказал: «В 2024 году в „Румбе“ мы вместо фудкорта, который оставался полупустым, сделали реновацию, ремонт, заменили всю мебель, освещение и декор. Это привлекло других операторов, фудхолл стал более привлекательным и для них, и для посетителей».

Самый радикальный вариант — редевелопмент, когда на месте торгового центра появляется иной формат недвижимости. Екатерина Лапина считает, что несколько ТЦ на проспекте Савушкина можно снести и переделать под жилую застройку. «На него, конечно, сейчас большого спроса нет, но это лучше, чем коробки, которые не приносят дохода. Такие есть и в других районах города», — говорит она. Однако мало кто из собственников решится на такой редевелопмент из-за высокой ставки и экономической неопределенности.