Облик городов изменится? Что будет, когда «панельки» по всей России массово начнут признавать аварийными

Проблема аварийного жилья в России остается острой. Каждый год власти расселяют в новые дома тысячи людей по стране. Но очередь не заканчивается, а людям приходится подолгу ждать возможности переехать в благоустроенные квартиры из разваливающихся хибар.

В августе председатель Следственного комитета России Александр Бастрыкин сообщил, что число аварийных домов в стране снизилось на 8% благодаря мероприятиям по расселению аварийного фонда. Сейчас в ненадлежащих помещениях проживает более миллиона россиян, из них свыше 300 тысяч находятся в ожидании переезда более пяти лет.

Как сообщает «Коммерсант», по словам Бастрыкина, наиболее остро проблема аварийного жилья стоит в северных и Дальневосточных регионах. По этому направлению в 2025 году СКР возбудил более 600 уголовных дел — на четверть больше, чем за этот же период прошлого года.

По данным СКР, в апреле 2024 года в аварийном состоянии в России было более 70 тысяч зданий.

Сейчас аварийными в основном признают разваливающиеся бараки высотой в два-три этажа. Но что будет, когда невозможно станет жить в «панельках», коих в российских городах сотни и тысячи? 76.RU поговорил об этом с архитектором Ильей Клягиным.

По словам Ильи Клягина, формально панельное строение рассчитано на 50 лет. По некоторым данным, даже на 25 лет.

«В принципе, тут вопрос качества строительства. Качества выполнения швов и соединений панелей. То есть панельное домостроение, в общем-то, рассматривалось всегда как быстрое временное решение. Под словом „временное“ имеется в виду, что у него есть определенный срок службы, который предполагался», — объяснил Илья Клягин.

Но в действительности возраст дома не всегда говорит о его аварийном состоянии. Дома, которые по документам должны выводиться из эксплуатации, необязательно являются непригодными для жизни.

«Соединения панелей, они же там металлические, на арматуре, — это специальные узлы. Если провести обследование и оно покажет, что они в достаточно хорошем состоянии, то есть не корродировали, сохраняют проектные прочностные свойства, то можно дальше эксплуатировать здание. Тут надо индивидуально по каждому дому смотреть», — объяснил Илья Клягин.

В ответ на вопрос о том, может ли наступить момент, когда «панельки» массово начнут признавать аварийными, архитектор говорит: «Когда-нибудь это время настанет». По его словам, некоторые кирпичные бараки на деле могут простоять дольше, чем панельные строения.

Если вернуться к вопросу о том, что будет происходить, когда «панельки» станут непригодными для жизни, на ум приходит один ответ — реновация. Представим, как это будет работать: например, власти будут указывать, какой дом необходимо расселить и снести. Застройщик может за свой счет расселить жильцов и заняться сносом дома, а в последующем построить новое здание на месте аварийного жилья. В целом в городах, где работают программы реновации, например в Москве или Санкт-Петербурге, система выстроена именно по такой схеме. Основные затраты ложатся на плечи инвесторов.

«В целом государство уже думает об этом. Просто на сегодняшний момент экономические обстоятельства не созрели для многих городов. Но если взять город-миллионник Екатеринбург, там экономика созрела до того, чтобы пятиэтажки можно было менять на 24-этажки», — рассказал Илья Клягин.

По словам архитектора, московским застройщикам работа по программе реновации интересна из-за выстроенной системы, при которой они получают стабильную прибыль.

«Если взять хрущевскую постройку, то из территории площадью в 1 гектар будет 5 тысяч квадратных метров застройки. А если застроить 24-этажными зданиями, как в Москве, например, у них площадь зашкаливает. До 30 тысяч квадратных метров на гектар. Но дело в том, что в Москве так делают, а на территории остальной России это федеральными нормами запрещено», — рассказал Илья Клягин.

Архитектор объяснил: в регионах существуют нормативные преграды для программы реновации, которые не позволяют создавать такую плотность застройки, чтобы это было выгодно девелоперам.

«Это вопрос экономики, потому что в Москве ты расселил пять тысяч метров, а построил 30 тысяч метров и получил прибыль в 500 процентов. А у нас получил прибыль в 50 процентов от того, что расселил. Понятно, что это никому не интересно», — объяснил Илья Клягин.

Получается, что градостроительные нормы нужно будет изменить.

«Потому что на сегодняшний момент у нас все стараются в проектах планировки, ПЗЗ, генплане и другой документации придерживаться правила о плотности в 450 человек на один гектар. Это где-то 8–9 тысяч квадратных метров на гектар», — объяснил архитектор.

Плотность застройки рассчитывают исходя из градостроительного показателя под названием «Нормы жилищной обеспеченности».

По словам Ильи Клягина, однозначно ответить на вопрос о том, придет ли в регионы России программа реновации, сложно. Один из основных вопросов, который встает, экономический.

«Потом какая экономическая ситуация будет у государства? Может, государство в этот момент станет настолько социальным, что будет строить собственные доходные дома, например», — предположил Илья Клягин.

Эксперт рассказал, по мнению некоторых экономистов, государство тратит огромное количество денег на субсидирование льготной ипотеки, компенсируя банкам разницу между ключевой ставкой и пониженным предложением.

«А за эти деньги [потраченные на одну субсидию] можно было бы построить три квартиры. То есть государство могло бы не давать банкам зарабатывать, а просто для людей построить эти квартиры. Бесплатно. И это было бы выгоднее субсидирования разницы по ипотеке», — рассказал Илья Клягин.

О возможности строительства доходных домов в России рассуждал и экономист Георгий Остапкович. Правда, он предлагал несколько иной вариант. По его мнению, одним из решений проблемы жилищного вопроса было бы не предоставление населению квартир в собственность, а заключение договоров долгосрочной аренды.

Однако вариант с реновацией всё же рассматривается как наиболее вероятный, говорит архитектор.

Как уже было сказано, срок службы «панелек» можно продлить благодаря должному уходу. Но на чьи плечи лягут эти обязанности?

«В таком случае мы проводим обследование герметичных швов, делаем антикоррозионную защиту и герметизацию. И пожалуйста: по документам продлили срок службы. Такой вариант ведь тоже возможен. Но это будет производиться за счет управляющей компании и жильцов. А реновация просто создает дополнительные квадратные метры», — объяснил Илья Клягин.

В случае, если города начнут застраивать новым жильем по программе реновации, их облик изменится. Высотность зданий увеличится, чтобы у застройщиков была возможность продать как можно больше квадратных метров. Генеральный план и правила землепользования и застройки будут менять. В городах появится больше мест под высотную застройку.

По словам архитектора, снабжать частный сектор необходимой инфраструктурой слишком дорого. А потому, если территорию ожидает высотная застройка, шансов на благоустройство становится больше.

«Это чисто экономическая модель. Плотность больше, людей больше на квадратный метр земли, они платят больше. Соответственно, ты можешь положить туда больше сетей, качественно сделать дороги, просто потому что у тебя есть бюджет», — рассказал Илья Клягин.