Покупатели ждали новых объемов: Ленобласть обгоняет Петербург на рынке жилья

Рынок первичного жилья адаптируется после изменения условий ипотечных программ. Ленинградская область, вопреки ожиданиям, оказалась одним из лидеров по спросу на новостройки. О причинах роста интереса, конкуренции готовых и строящихся объектов и перспективных инвестициях в интервью «Фонтанке» на форуме недвижимости «Движение» рассказала Ольга Клещеева, руководитель Аналитического центра «Авито Недвижимость».

По словам эксперта, за год ситуация изменилась кардинально. Если в прошлом году наблюдался рост Москвы, то теперь в наиболее устойчивом положении оказался Санкт-Петербург вместе с Ленинградской областью. Для Ленобласти этот год оказался удачным: совокупное количество сделок по ДДУ и ДКП за январь–май 2026 года выросло на 44% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. В среднем по России динамика составила плюс 6%.

Петербург показывает стабильность: минус 3% за те же пять месяцев, что считается статистическим отклонением. Это связано с корректировкой предложения: Москва активно переходит в бизнес-класс, а Петербург движется в этом направлении медленнее. В городе больше половины предложения составляет комфорт-класс, который и двигает продажи. Клещеева отметила, что «сюда проще зайти и это тоже столица», поэтому инвесторы могут переориентироваться с Москвы на Петербург.

Цены на жилье растут: за год в Петербурге — на 17%, в Ленобласти — на 11%. Увеличение разрыва между столицей и агломерацией стимулирует перетекание спроса в область. В Ленобласти в 2026 году объем запусков новых проектов вырос в 2,2 раза год к году. Эксперт предполагает, что потенциальный спрос копился, и сейчас покупатели реализуют отложенные планы. «Мы видим хорошие продажи даже вне общего тренда рынка», — добавила она.

В Ленобласть активно заходят застройщики из других регионов: из Краснодарского края, Татарстана, Москвы. Регион становится компромиссом для девелоперов, желающих расшириться, но опасающихся высокой цены земли в столицах. По мнению Клещеевой, если проект в Ленобласти удается, компании двигаются дальше — в сторону Петербурга.

Отвечая на вопрос о возможном уходе комфорт-класса за пределы города, эксперт заметила, что быстрой трансформации не произойдет. Тренд на рост высокобюджетных сегментов есть, но петербургские застройщики хорошо понимают рынок и не повышают класс без необходимости. «Крупные местные застройщики прекрасно себя чувствуют в своем классе, у них отточены процессы», — подчеркнула она.

По показателю отношения уровня распроданности к строительной готовности оба региона находятся вне зоны риска. В Ленобласти этот показатель составляет около 71%, в Петербурге — около 94%. Клещеева отметила сдвиг спроса на готовое жилье в новостройках: доля продаж после ввода за пять месяцев 2026 года в Петербурге — 19%, в Ленобласти — 27%, в среднем по России — 24%. «Это общая тенденция… доля продаж после ввода на уровне 25–30% для многих проектов становится новой рабочей нормой».

Оценивая выгоду покупки на старте, специалист указала, что разрыв цен между первичным и вторичным рынком заметен, но многое зависит от конкретного проекта. В Ленобласти новые проекты часто предлагают цены ниже, чем у конкурентов. Если Центробанк продолжит снижать ключевую ставку, то в 2027–2028 годах рыночная ипотека станет доступнее, что может вызвать ценовые колебания.

Разные аудитории выбирают разные варианты: одни экономят на старте продаж, другие хотят въехать в готовый дом. Застройщики не конкурируют сами с собой, так как предложения рассчитаны на разные потребности. «Для покупателя это хорошая ситуация», — отметила Клещеева.

Вторичный рынок в 2026 году заметно оживился. По России прирост сделок — около 19%, по Петербургу — аналогично, по Ленобласти — около 39% к прошлому году. Спрос на готовое жилье, по данным «Авито Недвижимости», в Ленобласти вырос на 37% год к году, в Петербурге — на 14%, при среднем росте по России 8%. Около 60% продавцов на вторичке выходят на сделку ради покупки нового жилья — растет доля альтернативных сделок.

Часть людей продают квартиры, которые сдавали, и кладут деньги на депозиты, но по мере снижения ставок доходность вкладов падает, и средства постепенно возвращаются на рынок недвижимости. «Это всё равно история про недвижимость, просто с промежуточным этапом», — пояснила эксперт.

В Петербурге вторичное жилье дешевле новостроек во всех районах. Самая большая разница — в центре, где значительную часть старого фонда составляют дома, требующие ремонта, а новостройки выходят в высокобюджетных сегментах. «Если человеку важна локация, он действительно может купить квартиру в центре гораздо дешевле, чем новостройку», — заметила Клещеева.

Застройщики сейчас предлагают более гибкие условия: рассрочки, субсидированные ставки, совместные программы с банками. Дисконт получить проще, чем в конце прошлого года, когда был ажиотаж. «Сейчас рынок просто нормализуется», — подчеркнула она.

Универсального совета по инвестициям нет — всё зависит от сценария: краткосрочная аренда, долгосрочная сдача, покупка для детей. Важны локация, наличие метро, точек притяжения. Иногда застройщики распродают конкретные лоты по сниженной цене, которые могут вырасти быстрее рынка.

Роль профессиональных риелторов растет. По данным «Авито Недвижимости», до 70% объявлений о продаже вторичного жилья в России размещают агентства и маклеры, а в крупных городах — до 80–90%. Привлечение агента ускоряет продажу: в городах-миллионниках сделки закрываются на 12–21 день быстрее, в Москве — до 30 дней, в Санкт-Петербурге — до 43 дней.

Прогнозируя конец 2026 года, Клещеева предположила, что Ленобласть останется в плюсе, а Петербург — стабильным. Сейчас на рынок выходит меньше новых проектов, чем в прошлом году. «Если они решатся вывести новые объемы… это может дать рынку новый виток», — резюмировала она. Многие петербургские застройщики придерживаются рациональной политики: не выводят новые корпуса, пока не распроданы старые, чтобы не брать лишнее проектное финансирование.