Нужные и ненужные помещения в новостройках

Современный ритм жизни с множеством ролей и задач заставляет девелоперов расширять функциональность жилья. Новые помещения, такие как велосипедные и колясочные комнаты, постирочные и домашние кабинеты, повышают комфорт жителей и становятся конкурентным преимуществом для застройщика.

На рынке царит разнообразие решений для работы, спорта и быта в пределах квартала, которое растет вместе с классом жилья. Однако далеко не все нововведения проходят проверку временем и оказываются по-настоящему востребованными.

Девелоперы стремятся удовлетворить больше бытовых и социальных потребностей прямо внутри квартала. По словам Тамары Поповой, директора по продукту Группы RBI, самые распространённые форматы — это колясочные и велосипедные помещения, коворкинги и переговорные, комнаты для хранения посылок, общественные гостиные или клубные пространства. В элитном сегменте добавляются спортивные и велнес-зоны: фитнес-залы, массажные кабинеты, сауны, бассейны.

— На примере наших последних проектов, таких как Futurist, мы видим высокую востребованность помещений для занятий спортом, — говорит она. — В результате в проекте «МИРЪ» мы даже перепроектировали фитнес-зал, увеличив площадь зала и сопутствующих помещений до 240 кв. м.

Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», отметил, что компании создают проекты под реальные жизненные сценарии. Например, наличие стиральных и сушильных машин в семьях требует отдельных постирочных, которые сегодня предусмотрены во многих проектах, включая комфорт-класс. Хозяйственные помощники, такие как парогенератор или робот-пылесос с докстанцией, не занимают жилое пространство, если есть специальное помещение.

Идеальная планировка, по его словам, исключает длинные коридоры, но включает мастер-спальню с приватной ванной и гостевой санузел. В эксклюзивных лотах «Лидер Групп» появились террасы площадью до 200 кв. м, приватные зоны отдыха на кровле или «зимние сады» со сплошным остеклением.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», разделил дополнительные пространства на категории:

• Хозяйственные помещения (колясочные, кладовые) решают повседневные задачи.
• Сервисные зоны (коворкинги, ресепшен, консьержи) организуют жизнь дома.
• Коммуникационные пространства (лаунж-зоны, места для встреч) предназначены для общения.
• Рекреационные помещения (спортивные и досуговые зоны) разнообразят жизнь внутри комплекса.

Анна Чернухо, начальник отдела продаж ООО «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“», подтвердила растущий интерес к общественным пространствам внутри домов — коворкингам, небольшим спортзалам, переговорным, кинокомнатам или «лапомойкам». Это связано с уменьшением средних площадей квартир и желанием покупателей получить больше функций, не выезжая за пределы ЖК.

Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», перечислила нововведения в местах общего пользования: центральные входные группы, ресепшены, зоны ожидания в холле, санузлы на первых этажах, комнаты матери и ребенка. В квартирах стали чаще появляться патио, сауны, места под камины, антресоли.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», отметила появление просторных центральных лобби с дизайнерским оформлением, где можно ждать такси, встречать курьеров или проводить встречи. Перспективным направлением она назвала коворкинги для удаленной работы и учебы. В масс-маркете фокус смещается на благоустройство территории, дизайн МОПов и эргономичные планировки квартир.

— Немного иначе формируется инфраструктура объектов, строящихся вдали от городской инфраструктуры, где нет возможности просто выйти за территорию ЖК и пойти в кафе или ресторан торговый центр, — говорит она. — Значит, нужно формировать собственную инфраструктуру, которая закроет вопрос досуга. В новых проектах появились «Центры добрососедства», клубы по интересам.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», выделил пять ключевых трендов:

• Сдвиг от «квадратных метров» к «сценариям жизни».
• Рост удаленной и гибридной занятости, что повысило спрос на коворкинги в домах.
• Концепция «15-минутного города» и самодостаточного жилого комплекса.
• Рост числа домашних животных и запрос на инфраструктуру для них.
• «Экономика впечатлений» в девелопменте, когда продается образ жизни.

— Помещение само по себе — не самоцель, — говорит он. — Правильнее говорить не о помещениях, а о сервисных функциях, которые дом предоставляет жителям. Когда девелопер мыслит функциями, а не «списком комнат», он создает более гибкий и полезный продукт.

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group), рассказала о корпоративных стандартах. Setl Sport включает фитнес-капсулы для разных тренировок, поля для командных игр, полосу препятствий «Setl Ниндзя» и зону паркура. Стандарт Setl Kids — это тематические города приключений с игровым оборудованием для разных возрастов.

Максим Жабин пояснил, что приоритеты покупателей выстраиваются по логике пирамиды Маслоу. В основе — хранение и быт (кладовые, постирочные, колясочные). Посередине — работа и забота о детях и питомцах (коворкинги, детские центры, лапомойки). Наверху — досуг, общение, самореализация (кинотеатры, сауны, хобби-румы, барбекю).

— Самый массовый и устойчивый запрос на хозяйственно-бытовую инфраструктуру — кладовые, колясочные, построчные, помещения для хранения велосипедов и сезонных вещей — объясняется тем, что людям элементарно не хватает места в квартире, — говорит он. — Кладовые хорошо продаются как отдельный продукт, площадью от 2 до 7 кв. м, иногда со скидками на старте продаж. Коворкинги и рабочие зоны — второй по востребованности запрос. Зоны для детей стабильно востребованы в семейных проектах. Зоны для домашних животных — пока скорее «приятный бонус». А сауны, кинотеатры, лобби-бары, зоны барбекю — это уже про образ жизни и комьюнити.

— В последнее время большой популярностью пользуются соседские центры — уже многие компании внедряют такую практику, — говорит Ольга Ульянова. — Это оборудованные помещения или зоны, способствующие общению жителей: коворкинги, игровые комнаты, места для мастер‑классов. У «Группы ЛСР» такие проекты есть в жилых комплексах: «Цивилизация на Неве», «Морская набережная», «NEVA HAUS».

По словам Тамары Поповой, покупатели прежде всего ценят практичные пространства, упрощающие повседневную жизнь: колясочные и велосипедные, кладовые, удобные входные группы, коворкинги. Растет интерес к общественным зонам для общения. На развитие инфраструктуры влияют удаленная работа, популярность велосипедов и самокатов, стремление экономить время.

— Мы считаем важным отличать маркетинговые тренды от действительно практичных решений, — отмечает Анна Чернухо. — Наиболее устойчивым спросом сегодня пользуются функциональные помещения, которые напрямую решают бытовые задачи жителей — колясочные и индивидуальные кладовые.

В ЖК «17 линия» запланировано 219 кладовых площадью от одного до 39 кв. м на минус первом этаже и в подземном паркинге. Это освобождает пространство в квартирах, а стоимость таких помещений существенно ниже жилых квадратных метров и не создает дополнительных коллективных расходов.

— При разработке планировочных решений мы учитываем, что многофункциональность и эргономичность — характеристики, которые в первую очередь интересны современным покупателям, — говорит Евгений Колесников. — Очень часто в функциональных помещениях предусматриваются окна, что значительно расширяет возможные сценарии их обустройства. Рабочее место школьника, игровая, уголок для йоги или фитнеса или миниатюрный «зимний сад» — все это возможно воплотить в жизнь благодаря наличию естественного света.

Дмитрий Ефремов добавил, что большинство элементов инфраструктуры закладываются на этапе концепции. Покупатели жилых комплексов комфорт-класса и выше ожидают определенный набор объектов, формирующих качество среды. В коммерческих помещениях ключевую роль играют расположение и планировочные решения. Универсальные пространства с хорошей логистикой востребованы у инвесторов и арендаторов.

Не все подобные пространства оказываются востребованными в долгосрочной перспективе. Анна Чернухо указала на главный вопрос — экономику содержания. Любое общественное помещение требует уборки, обслуживания и ремонта, что оплачивают все собственники, включая тех, кто им не пользуется. Это приводит к простаиванию объектов и недовольству жильцов.

— Возьмем, к примеру, лапомойки, — добавила она. — Идея кажется удобной для владельцев собак. Но готовы ли остальные жильцы, у которых нет питомцев, ежемесячно оплачивать общедомовой расход воды и уборку? Практика эксплуатации показывает, что энтузиазма в этом вопросе немного. Аналогичная ситуация со спортзалами: кто будет следить за исправностью тренажеров, их чистотой, обновлением оборудования?

Дмитрий Ефремов отметил, что при проектировании девелоперы ориентируются на универсальные пространства, интересные большинству жителей.

— Опыт показывает, что отдельные решения используются эпизодически и не всегда решают заявленные задачи, — продолжил он. — Например, лапомойки для собак применяются нерегулярно. Спортивные залы и бассейны внутри дома при низкой загрузке требуют значительных расходов на содержание. Поэтому девелоперы предпочитают универсальные пространства и спортивную инфраструктуру на территории района.

Ольга Ульянова также отметила дороговизну обслуживания спортивных залов, особенно с бассейнами.

— Часть жильцов может отказаться от оплаты за содержание отдельных функциональных зон, ссылаясь на то, что не пользуется ими, — поясняет она. — В итоге: помещения либо простаивают, либо передаются стороннему оператору, который, в свою очередь, заинтересован в извлечении прибыли и привлечении внешних клиентов.

По словам Тамары Поповой, востребованность зависит от концепции проекта и целевой аудитории. Например, детский клуб будет популярен в доме для семей, но может пустовать в другом месте. Коворкинг уместен в проектах с малогабаритными квартирами для молодежи.

— Довольно неоднозначная история — это кинотеатр, — говорит она. — Но опять же, их востребованность зависит от масштаба проекта и качества реализации. Лапомойки также редко оправдывают себя. Представить себе дом, где много владельцев собак, возможно, но это довольно специфичная история.

— Каждая новая опция в концепции проекта увеличивает сумму за обслуживание дома, — говорит Евгений Колесников. — И если в ЖК бизнес-класса и выше данный момент воспринимается более лояльно, то в комфорт-классе люди предпочитают экономить. Так в топе невостребованных опций в таких проектах традиционно представлены помещения консьерж-службы. В части помещений для мойки лап собакам, кроме экономических, возникают еще и эксплуатационные вопросы.

Максим Жабин считает, что правильнее оценивать условия, при которых формат работает.

— Проблема не в идее, а в реализации и обслуживании, — считает он. — Если лапомойка — это просто раковина в углу на первом этаже без нормальной вентиляции, уборки и слива, она быстро превращается в неприятное и неиспользуемое помещение. Если за ней стоит нормальный сервис, оборудование и регулярное обслуживание со стороны управляющей компании, она может работать отлично.

Вторая частая тема — спортзалы в доме. Небольшой фитнес-зал на первом этаже с парой тренажёров часто разочаровывает из-за износа оборудования и отсутствия ухода. Формат работает, когда он часть продуманной инфраструктуры с управлением и бюджетом на содержание.

— Помещение «не оправдывает себя» в трёх случаях, — подытожил Максим Жабин. — Первый — оно сделано ради маркетинга, а не ради реального использования. Второй — нет экономической модели содержания. Третий случай, кода формат не соответствует аудитории.

Создание любой общественной функции для девелопера — это потери в виде непроданной площади, обычно на первом этаже, плюс себестоимость отделки и оборудования, говорит Тамара Попова. Самые дорогие — спортивно-оздоровительные функции. Минимальный набор качественного оборудования для спортзала может стоить около 15 млн рублей. Отделка и оснащение сауны или хамама обходятся в 7-8 млн рублей. Коворкинги требуют сравнительно небольших затрат на мебель.

— Девелопер должен отдавать себе отчет, что шаг по проектированию подобного объекта — это небольшая часть работы, самое главное начинается на этапе эксплуатации, — продолжила она. — Важно чувствовать разницу между коммерческими общественными пространствами и аналогичными клубными, рассчитанными на использование только внутри жилого комплекса.

— Если говорить о помещениях внутри квартиры, то стоимость может быть очень разной: предусмотреть комнату под сауну — это простое решение, а предусмотреть место под дровяной камин уже требует инженерной проработки, — считает Ольга Ульянова. — Если же говорить о МОПах, то это подразумевает проектирование дополнительных общественных пространств, так как влечет снижение общей продаваемой площади.

Затраты сильно варьируются в зависимости от типа помещения и класса проекта. По словам Максима Жабина, колясочные, кладовые, велосипедные — это выделение и оборудование помещений на первых этажах или в подвале. Основная стоимость — отделка, освещение, запорные механизмы, вентиляция. Кладовые часто окупаются, так как продаются отдельно.

— Среднезатратные — это коворкинги, детские комнаты, лаунж-зоны, лапомойки, — продолжил он. — Здесь уже нужна качественная отделка, мебель, оборудование, инженерные решения. Коворкинг площадью 100-200 кв. м с мебелью, переговорной и кухонной зоной — это ощутимая статья в бюджете проекта.

К высокозатратным элементам эксперт отнес сауны, хамамы, бассейны, кинотеатры, полноценные фитнес-залы. Они требуют серьезных инженерных решений и системы управления.

— Для застройщика ключевой вопрос — не сколько стоит построить, а какова экономическая модель помещения в жизненном цикле дома, — добавил эксперт. — Кладовая, которую можно продать, — понятная история. А кинотеатр или сауна, которые через два года станут обузой для управляющей компании из-за отсутствия бюджета на содержание, — это риск.

Состав объектов внутри жилого комплекса напрямую связан с его классом. Дмитрий Ефремов подчеркнул, что в массовом сегменте базовый набор включает колясочные, кладовые, благоустроенные дворы, современные спортивные и игровые площадки.

В проектах бизнес- и премиум-класса инфраструктура расширяется: коворкинги, ресепшн и лобби-пространства, фитнес-залы, мини-кинотеатры, библиотеки и клубные помещения создают полноценную среду для работы, общения и отдыха, доступную только жителям дома.

— Если в проектах массового спроса акцент делается на базовые потребности покупателя, то в домах высокого ценового сегмента могут быть включены такие функции, как зона ожидания курьеров или отдельное помещение для почтовых ящиков, — говорит Евгений Колесников. — В ЖК «Дефанс» в Московском районе предусмотрено просторное лобби с огромными витринными окнами в пол и стойкой ресепшен. В проекте также есть собственный фитнес-центр с 25-метровым бассейном и СПА и театральный зал с передовой акустической системой и кинооборудованием.

В массовом сегменте больше хозяйственных зон, подтверждает Ольга Ульянова, а в премиальном акцент делается на представительских зонах: лаунж‑зона, ресепшен, СПА‑зона, винные комнаты.

— Неизменными атрибутами новостроек всех сегментов стали колясочные в каждой парадной, зоны для почтовых ящиков, хозяйственные помещения для уборки в парадной, все остальные опции — на усмотрение застройщика и основываются на разработках маркетологов, — продолжила Екатерина Немченко. — В инфраструктуру элитных проектов включают спортивные залы, детские комнаты, бильярдные, сигарные, в состав внутренней инфраструктуры ЖК может входить оранжерея или собственный бассейн и СПА, кинотеатр, музыкальная гостиная и т. д.

— В бизнес- и премиум-классах мы размещаем просторные клубы резидентов, рассказала Ольга Кобякова. — Так, например, в ЖК бизнес-класса «Аристократ» на Васильевском острове, разместится фитнес-зал с сауной, гостиная с роялем и камином, зона коворкинга, переговорные, детский центр и собственный кинотеатр. Площадь клуба резидентов составит 700 кв. м.

А в премиальном жилом комплексе «Кристалл Холл» на Рижском проспекте появится клуб резидентов с камерным кинотеатром, бильярдной, современным фитнес-залом, переговорной и детским центром.

В жилых комплексах класса делюкс, например в ЖК «Империал Клаб», состав инфраструктуры наиболее разнообразный — по словам Ольги Кобяковой, здесь добавляется элитный закрытый фитнес-клуб с тренажерным залом, кардио-зоной, СПА-зоной с финской и турецкой парными, купелью, массажным и косметологическим кабинетами.

У покупателей от экономкласса до бизнеса и премиума принципиально разные потребности, и мерить их одной меркой нельзя, напомнил Максим Жабин.

— Решения, которые пять лет назад были атрибутом бизнес-класса (колясочные, кладовые), уже стали нормой в комфорте. Коворкинги, которые начинались в премиуме, активно проникают в бизнес и комфорт. Через несколько лет мы увидим, как часть сегодняшних «премиальных» опций станут ожидаемым минимумом. Это естественный процесс: инновация — конкурентное преимущество — стандарт рынка — базовое ожидание покупателя.