Куда вкладывают инвесторы в недвижимость в 2026

Прямого и массового перетока средств с банковских депозитов в «квадратные метры» в настоящее время не наблюдается, хотя интерес к недвижимости постепенно усиливается. Снижение ключевой ставки Банка России, по мнению экспертов, не приводит к линейному и резкому всплеску инвестиций.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает упрощенной логику, что падение ставок автоматически гонит деньги в недвижимость. «Значительная часть вкладов размещена на длительные сроки, а кроме того, важен психологический порог: ощутимый всплеск может произойти только в момент, когда ставки по ипотеке и вкладам окажутся в диапазоне 10–12%», — пояснил он.

Операционный директор ГК «А101» Дмитрий Горелов отмечает двойное влияние снижения ставки: оно делает депозиты менее привлекательными, но повышает доступность ипотеки. Переток средств, по его словам, остается «органическим» и постепенным.

Генеральный директор «Место Смолячково» Илья Ященков видит трансформацию инвестиционного поведения. По мере снижения ставки инвесторы начинают искать альтернативы банковским вкладам, а рынок предлагает широкий спектр инструментов — от апартаментов до загородного туризма.

Коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова подтверждает отсутствие резкого перетока. «Краткосрочные вклады по-прежнему остаются привлекательными для части населения, особенно в условиях повышенной ключевой ставки. Однако интерес к недвижимости постепенно укрепляется — можно говорить об эффекте отложенного спроса», — сказала она.

Объём средств населения в банках на 1 января 2026 года превысил 60 трлн рублей, увеличившись на 16,2%, напомнил заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов. В поисках альтернативы инвесторы обращают внимание на сервисные апартаменты, которые благодаря компактным форматам и профессиональному управлению предлагают понятную доходность.

Эксперты выделяют несколько перспективных сегментов. Директор по продажам ГК «ТРЕСТ» Сергей Степанов отмечает, что выбор всё чаще зависит от места и будущего потенциала территории, приводя в пример активно развивающуюся локацию Новоселье. Также он подчеркивает интерес к офисной недвижимости из-за дефицита качественных площадей.

Генеральный директор ГК «МЕТРЫ» Шагане Багдасарян говорит о рационализации спроса: инвесторы выбирают конкретные модели с понятной экономикой. В фокусе оказываются компактные лоты, готовые объекты и проекты редевелопмента в центральных районах.

Коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева фиксирует растущий интерес к жилью бизнес-класса в центре города, где предложение ограничено. В коммерческой недвижимости ситуация более сдержанная.

Заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО» Максим Жабин делает акцент на коммерческих форматах:

• Light industrial — объекты, арендуемые компаниями реального сектора, с заметно более высокой доходностью.
• Курортная недвижимость в Сочи, Крыму или Калининградской области способна давать двузначную доходность при хорошей загрузке.

Классическое жилье он рассматривает скорее как инструмент сохранения капитала.

Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов выделяет сервисные апартаменты как один из самых востребованных форматов, а также инвестиции на ранней стадии строительства, которые при грамотном выборе могут дать прирост стоимости до 40–50%.

Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых считает привлекательными новостройки на этапе котлована с хорошей транспортной доступностью, офисный сегмент и ритейл в новых жилых районах.

Ожидания от доходности стали более сдержанными. Руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп» Евгений Колесников отмечает, что даже в период стагнации годовой рост стоимости объектов находился в пределах 16%.

Анжелика Альшаева связывает доходность с ликвидностью и уникальностью объекта. Алексей Белоусов уверен, что в рамках проектного финансирования цена жилой недвижимости растет темпами, опережающими инфляцию, и инвестор может рассчитывать на рост 15–20% от начала стройки до завершения.

Средняя арендная доходность по классическому жилью, по оценке Максима Жабина, чаще всего укладывается в 5–7% годовых, а двузначные значения возможны в более сложных сегментах, таких как курортная недвижимость. Ликвидность снизилась: продажа объекта теперь может занимать 3–6 месяцев и более.

Антон Агапов приводит данные по сервисным апартаментам: средняя загрузка держится на уровне 90%, а RevPAR сети YES вырос на 12%. В Санкт-Петербурге в 2025 году туристический поток составил 12,4 млн человек, что на 7% больше, чем годом ранее.

Шагане Багдасарян резюмирует: «Аренда сегодня — это стабильность, а не рост капитала». Быстро и выгодно продаются только объекты, изначально купленные с ясной инвестиционной логикой.

Эксперты выделяют несколько блоков рисков. Кирилл Сиволобов и Михаил Рогатых отмечают риски переноса сроков ввода, изменения параметров проекта и недостроев.

Максим Жабин систематизирует угрозы:

• Регуляторные и налоговые риски, рост себестоимости.
• Проектные риски: задержки строительства, зависимость от финансирования.
• Рыночные и поведенческие риски: несоответствие ожиданий по арендным ставкам, эмоциональные решения инвесторов.

Татьяна Халилова и Анжелика Альшаева предупреждают, что главная опасность — неправильный выбор локации и формата, а также погоня за неоправданно низкой ценой. Сергей Степанов указывает на риск высокой конкуренции в домах с преобладанием студий и однокомнатных квартир.

Алексей Белоусов успокаивает относительно рисков недостроя: «Банки во всех случаях завершат стройку, потому что им недострои не нужны».

Ключевым становится системный подход. Кирилл Сиволобов советует тщательно выбирать застройщика, обращая внимание на финансовую устойчивость и прозрачность.

Шагане Багдасарян подчеркивает, что недвижимость должна рассматриваться как инвестиционный проект с логичным сценарием выхода. «Единственная стабильная модель сегодня — это гибкость и диверсификация», — резюмирует она.

Максим Жабин призывает переходить к портфельному подходу, диверсифицировать по форматам и географии, а также считать не объект, а денежный поток. «Инвестору сегодня нужен не посредник, а партнер с экспертизой и аналитикой», — заключил он.

Ольга Кобякова и Анжелика Альшаева рекомендуют тщательно просчитывать экономику сделки, выбирать жилые комплексы со сбалансированной квартирографией и оценивать репутацию застройщика.

Илья Ященков предлагает рассматривать для диверсификации такие инструменты, как закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Антон Агапов отмечает растущий спрос на программы гарантированного дохода в сегменте сервисных апартаментов.

Таким образом, рынок формирует новый стандарт: от единичных сделок к управлению портфелем, от пассивного владения к активной работе и от интуиции к расчёту.