Новостройки адаптируются к дорогим кредитам и сдержанному спросу

Снижение ключевой ставки до 15% годовых пока не оказало существенного влияния на рынок новостроек. Застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области отмечают, что ипотека остается дорогой, спрос сдержанным, а запуск новых проектов требует все большей осторожности.

20 марта Банк России снизил ключевую ставку до 15%. Год назад она составляла 21%. Несмотря на снижение на 6 процентных пунктов, девелоперы говорят, что это мало повлияло на их деятельность.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», заявила: «Ключевая ставка снижена до 15% — на нашу работу это пока почти не повлияло — ни в плюс, ни в минус. Центробанк продолжает политику постепенного снижения ставки, но глобальных изменений на рынке недвижимости это пока не принесло: люди не стали снимать деньги с депозитов и вкладывать их в жилье».

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, считает: «До сих пор снижение ключевой ставки практически не влияло на нашу деятельность, так как коррекция слишком незначительна. В моменте снижение на половину процентного пункта не способно ни радикально повысить доступность ипотеки для покупателей, ни снизить стоимость проектного финансирования для девелопера, ни повлиять на нашу стратегию вывода новых проектов». По ее словам, такое снижение выглядит как уступка, а не как реальное изменение экономической политики.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметил: «Текущий уровень ключевой ставки по-прежнему является существенным ограничением для строительного рынка. В первую очередь это отражается на спросе: рыночная ипотека фактически долгое время не работала, хотя в последнее время наметился тренд на ее постепенное восстановление». Он добавил, что высокая стоимость проектного финансирования напрямую влияет на себестоимость строительства, вынуждая девелоперов тщательнее оценивать запуск новых проектов.

Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест», подтвердил: «Стоимость проектного финансирования за последние годы выросла значительно — с 5–6 тысяч рублей на 1 кв. м после реформы 214-ФЗ до примерно 30 тысяч сегодня. Это самая динамично растущая статья затрат — ни одна другая не показала сопоставимого роста». Он пояснил, что эта статья не создает добавленной ценности для покупателя, но компания научилась оптимизировать проектные решения и управлять себестоимостью.

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ», сообщил: «Сегодня, несмотря на высокий уровень ключевой ставки и сложную ситуацию в сфере жилищного строительства, «Группа ЛСР» сохраняет стабильность. Ключевым фактором устойчивости являются грамотное управление ценообразованием и тщательный анализ потенциальных рисков. Подтверждением финансовой надежности служит высокий уровень покрытия средствами на счетах эскроу во всех регионах присутствия компании».

От ключевой ставки зависят условия проектного финансирования. Денис Бабаков отметил, что «Группа ЛСР» ограничивает вывод новых проектов и оптимизирует земельный банк, но важнее выполнять обязательства перед дольщиками. По его словам, ставка по проектному финансированию формируется банками индивидуально и зависит от наполнения эскроу-счетов.

Анжелика Альшаева сказала: «Разумеется, проектное финансирование подорожало — оно напрямую зависит от ключевой ставки. Это отражается на цене новых проектов, и не только у нас, но и у конкурентов. Поэтому покупательская способность остаётся ограниченной, особенно при высоком чеке, росте налогов и инфляции».

Алексей Бушуев подчеркнул: «За последние годы стоимость проектного финансирования увеличилась примерно в 2–3 раза. При этом итоговая ставка для застройщика во многом зависит не только от уровня ключевой ставки, но и от темпов продаж и наполнения счетов эскроу: при стабильной реализации квартир условия финансирования остаются относительно приемлемыми». Он добавил, что при снижении темпов продаж ставка может достигать 20%.

Денис Заседателев отметил, что рост стоимости финансирования с 5 до 30 тысяч рублей за квадратный метр существенен, параллельно в 2024 году выросла строительная себестоимость, особенно за счет труда. Однако компания не сокращает объемы и продолжает запускать новые проекты, так как рынок остается дефицитным.

В Санкт-Петербурге не наблюдается значительного роста доли нераспроданного жилья. Алексей Бушуев объяснил: «Во многом это обусловлено сокращением предложения в массовом сегменте в границах города: ранее выведенные проекты постепенно реализуются, и существенного дисбаланса между спросом и предложением на рынке не наблюдается. Иная ситуация складывается в Ленинградской области, где предложение в массовом сегменте остается на высоком уровне. В условиях ограниченного спроса это может создавать риски затоваривания отдельных проектов».

Денис Бабаков считает, что рынок находится в равновесии, и многое зависит от локации. Анжелика Альшаева заявила, что ГК «КВС» не накапливает товарные остатки, и к моменту ввода домов они не превышают 2%.

Чтобы компенсировать дорогую ипотеку, девелоперы предлагают различные инструменты поддержки. Анжелика Альшаева рассказала: «Для «КВС» такая работа является системной: мы предлагаем клиентам комплекс решений, которые позволяют сохранить доступность покупки. В частности, это программы рассрочки, ипотечные продукты с субсидированием ставок, а также программы зачета жилья». Она добавил, что спрос стал более взвешенным, и приоритетом является финансовая устойчивость.

Денис Заседателев отметил, что рассрочка занимает второе место по значимости после семейной ипотеки, и компания развивает направление trade-in, сократив цикл продаж до 1,5–2,5 месяцев. Он подчеркнул, что качество продукта остается ключевым фактором выбора.

Денис Бабаков сказал: «В условиях высокой ключевой ставки и отмены госпрограммы поддержки ипотеки застройщики вынуждены искать удобные для покупателей схемы оплаты. Одной из таких альтернатив выступает рассрочка от застройщика». Он уточнил, что наибольшим спросом пользуются рассрочки на 1,5–2 года, а первый взнос можно разделить на две части.

Алексей Бушуев согласился, что девелоперы используют рассрочки, субсидирование ставок и скидки для поддержания спроса и наполнения эскроу-счетов.

Девелоперы ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки. Алексей Бушуев уточнил: «По нашей оценке, ориентиром для оживления рынка можно считать уровень ключевой ставки около 12%. В этом случае стоимость рыночной ипотеки может снизиться до диапазона примерно 14–15% годовых, что сделает этот инструмент более доступным для массового покупателя».

Денис Заседателев добавил: «Оживление — процесс постепенный, спрос растет обратно пропорционально снижению ставки. При снижении до уровня 12% мы ожидаем более заметный приток покупателей, в том числе инвестиционных». Он прогнозирует, что через два года рынок вернется к объему 4 млн кв. м в год.

Анжелика Альшаева считает, что рынок начнет оживать при ставке около 10%, когда ипотека станет доступнее.

Алексей Бушуев резюмировал, что от ключевой ставки в большей степени зависит покупатель, и как только рыночная ипотека станет доступной, это приведет к росту продаж и снизит давление на застройщиков.