Почему студии и однокомнатные квартиры остаются самыми востребованными

В первом квартале 2026 года на студии и однокомнатные квартиры пришлось примерно 75% всех покупок жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Такие данные приводит Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость». Участники круглого стола «Фонтанки» сходятся во мнении: девелоперы хотели бы продавать больше семейных квартир, но спрос и доходы населения не позволяют.

Чтобы стимулировать продажи многокомнатного жилья, применяются разные меры — корректировка семейной ипотеки, введение минимальной площади. Однако для многих семей даже двухкомнатная квартира требует неподъёмных затрат. Минимальная площадь часто оказывается единственным способом приобрести недвижимость в рамках доступного бюджета.

Доля однокомнатных квартир в спросе составляет около 42%, самые популярные варианты — от 32 до 38 кв. м, рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». На двухкомнатные приходится около 20% сделок (наиболее востребованы 50–62 кв. м), на студии — 33% (популярны площади 20–26 кв. м). Трёх- и четырёхкомнатные квартиры занимают лишь 6% спроса, чаще всего выбирают 75–100 «квадратов».

Рынок ориентируется на доступный по бюджету вход, а не на расширение метража для семей, подчеркнула Анна Чернухо, начальник отдела продаж «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“». По её словам, текущая экспозиция подтверждает перекос: студии, одно- и двухкомнатные квартиры составляют 83,5% предложения, на трёхкомнатные — 14,8%, на многокомнатные — лишь 1,7%.

В 2025 году по России студии и однокомнатные квартиры занимали более 54% всего строящегося жилья со средней площадью 38,2 кв. м, сообщил Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО». Средняя площадь строящейся квартиры в стране — 49,2 кв. м, а по фактическим сделкам — 46,8 кв. м. Ленобласть входит в число регионов с максимальной долей таких форматов — около 70%, средняя площадь строящейся квартиры там — 41,4 кв. м.

Жабин пояснил: такое положение — следствие экономики покупателя. При дорогой рыночной ипотеке и ограниченных льготных программах человек выбирает формат, который укладывается в платёж. Он различает студию как продукт под конкретного клиента (нормальная рыночная логика) и студию как способ любой ценой уложиться в лимит (вынужденная оптимизация с побочными эффектами).

Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит» (в СПб и Подмосковье), отметила, что доля студий уверенно держит лидерство. Ключевой аргумент — стоимость лота. Однако главный тренд последнего времени — эргономика метража: привычные трёшки в массовом сегменте часто превращаются в 65–70 кв. м и меньше. В своём проекте «Приморский квартал» она отмечает дефицит крупногабаритных квартир на рынке Петербурга.

В «Главстрой Санкт-Петербург» по итогам 2025 года студии заняли около 7% продаж, доля трёх- и четырёхкомнатных — 13%. Коммерческий директор Алексей Бушуев подчеркнул, что в массовом сегменте доля многокомнатных квартир ограничена и обычно составляет 5–20% в зависимости от местонахождения ЖК, концепции и целевой аудитории.

Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», сообщил, что в последние годы доля студий в проектах комфорт-класса стала меньше. Например, в ЖК «Аэросити 7» около 70% площади занимают одно- и двухкомнатные квартиры евроформата, но компания старается сделать выбор максимально разнообразным.

Шагане Багдасарян, генеральный директор ГК «МЕТРЫ», отметила, что устойчивый сдвиг спроса в сторону компактных форматов связан с ростом стоимости квадратного метра и снижением доступности ипотеки. Группа сфокусирована на студиях как инвестиционном продукте. По итогам 2025 года рост продаж составил 37,9% к 2024 году, что подтверждает усиление спроса на компактные форматы. Интерес к большим квартирам становится более нишевым.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», сказал, что в своих проектах они тяготеют к увеличению средней площади. На студии и однокомнатные в совокупности приходится около 50%, но с поправкой на апартаменты, где эти форматы доминируют. В жилье студии и однокомнатные занимают порядка 30%, трёх- и четырёхкомнатные — также около 25%.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, рассказала о совместном с Т-Банком исследовании, по которому Санкт-Петербург и Ленинградская область остаются лидерами по доле компактного жилья в стране. В проектах GloraX студии занимают 42% продаж, евродвушки — 26%, евротрешки — 15%, однокомнатные — 11%, классические двух- и трёхкомнатные — 5%.

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, сообщил, что структура продаж почти соответствует квартирографии: 43% покупателей приобрели студии, на семейные евроформаты приходится 38%, 15% — однокомнатные, 5% — классические двух- и трёхкомнатные.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», отметила, что единого решения для всех застройщиков нет. В масс-маркете Петербурга студии и однокомнатные давно занимают более 50%, поэтому существенных изменений в квартирографии новых проектов в ближайшее время не будет. Большие квартиры — удел верхнего сегмента.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, назвала снижение средней площади новостроек результатом комбинации рыночных стратегий и регуляторных изменений. Пока одни девелоперы делают ставку на минимальный метраж, другие, как ГК «А101», сознательно увеличивают долю многокомнатных квартир, жертвуя трендами ради формирования семейных районов и долгосрочной ликвидности.

С 1 января 2026 года в Ленинградской области минимальная площадь квартиры при новом строительстве закреплена на уровне 28 кв. м (с учётом лоджий и балконов с понижающим коэффициентом). Ранее минимум составлял 24 кв. м. Переход анонсировали заранее. На федеральном уровне в 2025 году рекомендовали ориентиры: студия от 28 кв. м, трёхкомнатная от 66 кв. м. Максим Жабин считает, что это имеет смысл, если цель — убрать с рынка квартиры, не тянущие нормальное проживание. Однако одна цифра не заменяет качество проектирования.

Мария Орлова напомнила, что запрет на строительство студий и однокомнатных площадью менее 28 кв. м действует с 2024 года в Москве и Петербурге, с 2025-го — в Московской области, с 2026-го — в Ленобласти. По её словам, минимальный порог для комфортного проживания одного человека или пары — 28 кв. м, но только при грамотной планировке.

Ирина Орлянкина полагает, что вопрос не в правильности запрета, а в том, чьи интересы он защищает. Возможно, рациональнее было бы ограничить покупку таких квартир по программам господдержки. Алексей Бушуев отметил, что чрезмерное сокращение площадей создаёт риски для комфортности жилой среды через 10–15 лет. В его проектах средняя площадь реализованных квартир превысила 50 кв. м, что выше среднего по массовому сегменту. Ограничение в 28 кв. м обоснованно: оно не исключает студии, но задаёт базовые требования к качеству.

Ольга Трошева пояснила, что сокращение площади не всегда означает ухудшение качества: девелоперы учитывают сценарии жизни, проектируют эргономичные решения. Евгений Колесников отметил, что традиционно высоким спросом пользуются студии площадью 24 кв. м — оптимальное решение для ограниченного бюджета. В проектах GloraX студии начинаются от 21 кв. м, стоимость — от 4,1 млн рублей. Студия на 28 кв. м дороже почти на 1 млн рублей, что для многих чувствительно.

Татьяна Халилова считает, что введение ограничений может повысить качество жилой среды, но снижает доступность для тех, кто не может воспользоваться льготной ипотекой. Екатерина Немченко сообщила, что в их проектах студии площадью около 20 кв. м составляют всего 2% квартирографии, но их раскупают в первую очередь. Сергей Софронов подчеркнул, что ограничение в 28 кв. м имеет статистическое обоснование: средний метраж и обеспеченность квадратными метрами на человека растут. Однако плюс 2–3 кв. м существенно увеличивают стоимость лота.

Шагане Багдасарян считает, что качество продукта определяется не площадью, а планировочными решениями. Наиболее востребованы студии 20–28 кв. м, но ключевой фактор — качество планировки. Анна Чернухо добавила, что идея ограничения понятна с точки зрения городской и демографической политики, но ведёт к росту минимального бюджета покупки. Для части аудитории студия остаётся единственным способом «войти в рынок». В её проекте «17 линия» студии имеют площадь 28–30 кв. м с двумя окнами, что облегчает зонирование.

Михаил Рогатых считает, что введение ограничений может стимулировать более просторные планировки, но покупательская способность ограничена. По его мнению, рынок — лучший регулятор. Полноценность жилья для семьи определяется планировкой, а не формальной комнатностью, считает Максим Жабин. Например, 70 кв. м с нормальными комнатами и кухней-гостиной могут работать как семейное жильё.

Анна Чернухо отметила, что при текущих лимитах на семейную ипотеку даже покупка двухкомнатной квартиры часто требует комбинирования с рыночной ставкой, что делает ипотеку менее доступной. Алексей Бушуев назвал комфортный диапазон для классической трёхкомнатной квартиры от 65 кв. м. В евроформате функциональную трёшку можно реализовать около 60 кв. м. В проектах «РСТИ» площади многокомнатных квартир варьируются от 74 до 115 кв. м. Ольга Трошева рассказала, что в масс-маркете трёхкомнатные стартуют от 75 кв. м, четырёхкомнатные — от 95 кв. м.

Студии всегда были самыми дорогими в пересчёте на квадратный метр. Евгений Колесников привёл пример: разница между ценой метра в трёхкомнатной квартире и студии в его проектах составляет 40–45 тыс. рублей. Максим Жабин объяснил это низким порогом входа и перегретым спросом на компактные форматы. Сергей Софронов добавил, что разница в цене квадратного метра между минимальными и максимальными планировками составляет 7–20%, но в премиальном сегменте зависимость менее выражена.

Льготная ипотека, запущенная весной 2020 года как временная мера, в итоге привела к различным конфигурациям программы, включая семейную ипотеку. Сергей Софронов считает, что игры в дифференциацию по числу детей, метражу или количеству комнат — грубое регулирование, не учитывающее социальные реалии. Пока ключевая ставка высока, все нововведения — компромиссы.

Федеральные власти обсуждают увеличение лимитов по семейной ипотеке для части регионов и более дифференцированный подход. Анна Чернухо поддержала предложение применять повышенные лимиты при покупке квартир от двух комнат или площадью от 60 кв. м. По её мнению, поддержка должна быть связана с количеством детей или функциональностью жилья, а не просто с метражом.

Шагане Багдасарян заметила, что даже при более выгодных условиях покупатель ориентируется на ежемесячную нагрузку, поэтому дифференциация вряд ли приведёт к существенному перераспределению спроса. Ольга Трошева считает, что дифференцированные ставки могут усложнить получение поддержки и снизить доступность жилья.

Максим Жабин добавил, что льгота должна поощрять качество семейного жилья, а не просто увеличивать цифру в метрах. Алексей Бушуев напомнил, что изначально программа была направлена на поддержку семей, но со временем часть спроса сместилась в инвестиционные сделки. Евгений Колесников отметил, что застройщику интереснее продавать большие метражи, но альтернативных инструментов покупки, кроме семейной ипотеки, практически нет.

Екатерина Немченко полагает, что преобразования семейной ипотеки формируют спрос, но не удовлетворят всех желающих. Доступная ипотека решила бы вопрос, но это не ближайшая перспектива. По мнению Михаила Рогатых, идея дифференциации логична, но молодым сложно накопить большой первый взнос, несмотря на маткапитал. Татьяна Халилова предупредила о риске снижения доступности при слишком жёстких ограничениях.

Мария Орлова считает привязку ставки к реальной площади вполне оправданной: субсидирование покупки студий под видом поддержки семей с детьми — иллюзия. Такие квартиры больше подходят для инвестиций или первого жилья, а при улучшении жилищных условий они становятся базой для первоначального взноса.

Структура спроса — прямое отражение платежеспособности, считает Сергей Софронов. Ипотека под 5–6% для всех автоматически расширила бы круг покупателей. Анна Чернухо добавила, что спрос на просторные квартиры вырастет при сочетании нескольких условий:

Пока рынок живёт в логике бюджета покупки: покупатель выбирает не «сколько нужно для жизни», а «что возможно купить сейчас». Максим Жабин выделил те же «три опоры», подчеркнув, что они должны работать вместе. Спрос на просторные квартиры не появится без достаточного предложения крупных форматов. Структурные сдвиги в квартирографии занимают годы, так как у застройщиков длинный цикл.

Ирина Орлянкина, Михаил Рогатых и Ольга Трошева также поставили на первое место доступность кредитования и рост платёжеспособности. Шагане Багдасарян дополнила, что важны гибкие финансовые инструменты — рассрочки, комбинированные схемы, инвестиционные модели, а также продуманные планировочные решения.

Татьяна Халилова привела данные совместного с Т-Банком исследования: срок накопления первоначального взноса (20% от стоимости) составляет около 2,5 лет в Петербурге и 2,1 года в Ленобласти при откладывании 30% дохода. В таких условиях покупатели вынуждены выбирать компактные форматы. Санкт-Петербург и Ленобласть остаются вторым по величине рынком жилья после Московского региона, высокий спрос поддерживает цены, а девелоперы балансируют между стоимостью метра и итоговым бюджетом.