Новостройки подорожают на 8–10% в год — прогноз эксперта

Владимир Юрьев, занимающий должность директора по продажам в Группе «Эталон», прогнозирует, что стоимость квартир в новостройках будет ежегодно увеличиваться на 8–10% в течение ближайших двух-трёх лет. По его мнению, снижение ключевой ставки и рыночной ипотеки не остановит этот процесс.

На рынке сложилась необычная ситуация: процентные ставки постепенно падают, но жильё не дешевеет. Особенно ярко это выражено в Москве. Если раньше цена в 1 млн рублей за квадратный метр в центре воспринималась как высокая, но понятная, то теперь в некоторых проектах стоимость достигает 2,5–4 млн рублей за «квадрат».

«Посмотрите на динамику цен в магазине, — приводит аргумент Владимир Юрьев. — Чем недвижимость отличается от машины или дивана? Только суммой в договоре».

Рост цен эксперт связывает не только со спросом, но и с удорожанием строительства. Материалы и рабочая сила дорожают, требования к проектам и нормативам растут. «Сегодня строить — дороже, чем покупать готовое», — резюмирует он.

Дополнительным фактором станет уменьшение объёмов предложения. Часть проектов заморозили в кризис 2024–2025 годов, и последствия этого, по оценке Юрьева, рынок особенно ощутит в 2027–2028 годах.

«Моя позиция неизменна: если у человека есть потребность или осознанное желание — покупать недвижимость стоит здесь и сейчас, — говорит Владимир Юрьев. — Мы проходили не один кризис, и практика показывает: в долгосрочной перспективе жилье только дорожает. Да, бывают временные откаты, но на горизонте двух-трех лет рынок растёт и будет продолжать расти».

Одним из главных инструментов продаж при высоких ипотечных ставках стали рассрочки от застройщиков. По словам Юрьева, за год их доля в сделках выросла с 15% до 36%, а в отдельные сложные периоды достигала 50%.

«Рассрочка позволила нам расширить воронку покупателей и инвесторов, — поясняет Юрьев. — Для конечных пользователей это окно возможности зафиксировать новую квартиру, жить в старой, а перед вводом жилого комплекса продать её и переехать».

В качестве примера эксперт приводит покупку квартиры в Екатеринбурге стоимостью 10 млн рублей. При ипотеке с первоначальным взносом 20% и ставкой 19% на 15 лет ежемесячный платеж составил бы 107 тыс. рублей, а общая переплата — 12,9 млн рублей. При рассрочке первоначальный взнос ниже — 990 тыс. рублей, а ежемесячный платеж на время строительства (около двух лет) — 30 тыс. рублей.

«В чём же главный выигрыш? — задает вопрос эксперт. — Не в итоговом платеже, который после перехода на ипотеку будет тем же, 107 тыс. Самое важное — в сниженной нагрузке на семейный бюджет на два года стройки (30 тыс. вместо 107 тыс.) и минимальном первом взносе (990 тыс. вместо 1,6 млн)».

Юрьев подчёркивает, что для покупателя важна не только цена, но и прозрачность условий. После претензий ФАС к некоторым застройщикам из-за скрытых условий доверие клиентов стало отдельным фактором конкуренции. «Все наши рассрочки заключаются в рамках ДДУ по 214-ФЗ и проходят государственную регистрацию, — подчёркивает Владимир Юрьев. — В договоре четко зафиксированы срок, график и стоимость. Никаких процентов и скрытых платежей там нет и быть не может. Клиент видит, в какой день и сколько он должен заплатить, и может планировать свои расходы».

Изменился и портрет покупателя. В «Эталоне» отмечают рост спроса на семейные форматы: доля продаж двух- и трехкомнатных квартир превышает 52%, а доля однокомнатных лотов за год снизилась на 5%. Одновременно растут требования к жилью: для покупателей становятся привычными «умный дом», мобильные приложения для управления квартирой, коворкинги, фитнес-зоны, безбарьерная среда и пространства для маломобильных граждан.

Пандемия ускорила переход рынка в онлайн: сейчас 99% сделок в компании заключаются в электронном виде. Банки также развивают дистанционную выдачу ипотеки, что упрощает оформление и позволяет проводить сделки без привязки к региону и часовому поясу.

В ближайшие годы, считает Юрьев, бурного роста продаж не будет, но цены продолжат повышаться. «На горизонте двух-трех лет без дополнительных мер поддержки отрасли цена будет расти на 8–10 % ежегодно, — прогнозирует Владимир Юрьев. — Из-за снижения предложения и увеличения затрат на стройку рост в некоторых городах и районах может быть более агрессивным, но это скорее точечные истории — как и скидки. Интересные предложения будут встречаться, но вряд ли это выйдет широко на рынок, потому что запас маржинальности истощается».