Схема Долиной: петербурженка вернула квартиру через суд

В Петербурге многодетная семья лишилась квартиры, которую перекупщик приобрёл у потерпевшей по схеме Долиной. Суд постановил вернуть жильё первой владелице. Последние собственники пока остались и без квартиры, и без денег.

С пенсионеркой Еленой связались мошенники, представившиеся сотрудниками «Центробанка» и «ФСБ». Под предлогом защиты квартиры от захвата они уговорили женщину срочно её продать. Через агентство недвижимости Елена продала свою 56-метровую квартиру за 3,5 млн рублей — менее чем за 50% кадастровой стоимости. Через банковские переводы и личные встречи пенсионерка передала мошенникам не только вырученные за квартиру деньги, но и свои накопления — в сумме 6,7 млн рублей.

«Эффектом Долиной» называют ситуации, когда жертва под влиянием мошенников продаёт квартиру, а затем через суд требует вернуть недвижимость. Покупатели остаются и без квартир, и зачастую без перспектив вернуть вложенные средства. Название появилось после громкого спора за квартиру, которую продала певица Лариса Долина. Спор дошёл до Верховного суда, который оставил квартиру покупательнице.

Квартиру купила Галина — мать совладельца и гендиректора того самого агентства недвижимости. В её собственности спорное жильё не задержалось: меньше чем через месяц квартиру — уже за 6,75 млн рублей — приобрели супруги Татьяна и Сергей.

Пенсионерка почти сразу после продажи обратилась в полицию, по итогам её визита возбудили уголовное дело. Весной 2025 года Елена потребовала вернуть квартиру, и участники истории с законными представителями встретились в суде.

Галину и последних владельцев спорного жилья — супругов Сергея и Татьяну — пригласили в суд как ответчиков. Елена обосновала требование понятно: находилась под влиянием мошенников, продавать квартиру не намеревалась, а цена сделки очевидно занижена.

На заседании Галина сообщила, что приобрела недвижимость для перепродажи. Супруги пояснили, что покупали жильё для проживания детей-студентов.

Суд решил вернуть квартиру в собственность пенсионерки, которая, в свою очередь, должна вернуть Галине 3,5 млн рублей.

В решении отмечается, что «ответчик, осуществляющая профессиональную деятельность в области купли-продажи недвижимости», учитывая пожилой возраст продавца, цену сделки ниже рыночной и другие обстоятельства, должен был заметить порок воли продавца и усомниться в том, что пенсионерка действительно хотела продать квартиру.

Сергей заметил, что супруги в этой ситуации являются добросовестными покупателями. Однако суд не увидел в этом правового значения для спора, так как «добросовестность приобретателя является предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке».

О том, кто должен вернуть деньги последним покупателям, в решении суда ничего не сказано. Оно пока не вступило в законную силу — супруги подали апелляционную жалобу. Сергей в разговоре с «Фонтанкой» пояснил: он считает, что нарушаются его конституционные права, а именно пункт 3 статьи 17 основного закона страны: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». Если оспорить решение суда не удастся, супруги планируют взыскивать деньги со «своего» продавца.

«Подобные споры болезненны для всех участников, так как в большинстве случаев и продавцы, и первичные покупатели, и последующие покупатели — жертвы мошеннических схем, — прокомментировала управляющий партнер бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь. — В нашей практике мы сталкивались с сопровождением спора по недвижимости от каждой из сторон и можем отметить, что продавцы, действительно, подпадают под прессинг и давление, каждый их шаг контролируется мошенниками, а тексты ответов пишутся и заучиваются, поэтому даже на сделке у нотариуса непросто распознать действительную волю продавца».

Эксперт отметила, что такие споры чаще встречаются внутри первого звена сделок, до перепродажи третьему лицу. Как правило, после получения денег мошенники ослабляют контроль, пострадавшие приходят в себя и осознают, что сделали.

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Юрист подтвердила: в данном случае добросовестность приобретателя действительно не имеет значения, важны обстоятельства — как изначально имущество выбыло из собственности, то есть отсутствие воли первого продавца.

«Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал: при выбытии имущества помимо воли собственника обстоятельства добросовестности конечного приобретателя правового значения не имеют. Судам в такого рода спорах устанавливают, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу — наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности», — пояснила Гузь. — Поэтому нельзя сказать в данном деле, что нарушены интересы конечного собственника».

Отсутствие в решении пункта о том, что промежуточный владелец обязан вернуть деньги конечному покупателю, объясняется сутью спора. В нём Елена возвращает квартиру себе (поэтому семья Татьяны и Сергея указаны как ответчики вместе с Галиной), но поскольку договорные отношения по купле-продаже сложились именно между Еленой и Галиной, то и в решении суда речь только о возврате суммы по данному договору купли-продажи.

«Для возврата денежных средств Татьяне и Сергею необходимо взыскивать их со „своего“ продавца в отдельном споре», — подчеркнула эксперт.

Самая печальная новость состоит в том, что у Елены и Галины может не оказаться денежных средств и имущества в размере, достаточном для погашения задолженности.

Гузь отметила, что в подобных спорах иногда рождаются креативные решения — например, привлекают инвестора для возврата денежных средств добросовестному приобретателю, квартира переходит в собственность инвестора, но первичный собственник (первый продавец) получает пожизненное право проживания.

Эксперт перечислила юридический инструментарий, который нужно использовать в подобных спорах:

«Самая же важная рекомендация касается осмотрительности. Спешка в сделках, короткий срок владения имуществом, возрастные бывшие собственники, заниженная цена имущества — это маяки, на которые стоит обратить внимание до того, как принимать решение о покупке недвижимости. Не лишним будет анализ истории перехода права собственности на актив, включая проверку вопроса о полноте расчетов, получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, обследование у психиатра в день сделки», — отметила Светлана Гузь.

Общение с продавцом (особенно на первом звене) — тоже способ косвенной защиты. «Стоит привлекать к проведению сделки третьих лиц, которые смогут выступить свидетелями, а также юристов для проверки как самого недвижимого имущества, так и для дополнительного общения с покупателем, — перечисляет эксперт. — Нотариальные сделки, особенно с видеофиксацией, также рекомендованы, равно как и включение в договоры купли-продажи гарантийного блока — об отсутствии давления, понимании условий сделки и проч., использование безналичных расчетов. Возможно, также стоит предусмотреть различные штрафы на случай нарушения гарантий».

Гузь подчеркнула, что все эти инструменты, к сожалению, не дают 100% защиты и не гарантируют сохранности сделки, отсутствия оснований для её оспаривания. Но, как минимум, создают дополнительные препятствия для мошенников, которые должны ко всему этому подготовить пострадавшего. Соответственно, шансы, что сделка не состоится или что врачи и прочие лица успеют заметить подвох, повышаются.