Суд переписал правила оспаривания сделок с жильем

Громкая история с квартирой Ларисы Долиной парализовала рынок вторичного жилья в стране: покупатели опасались, что любая правильно оформленная сделка может быть аннулирована, а продавцы, пострадавшие от телефонных мошенников, пытались вернуть недвижимость после регистрации. В этой ситуации Верховный суд выпустил обзор судебной практики, который должен внести ясность.

Ключевое разъяснение: сам факт, что продавец стал жертвой обмана, не является основанием для автоматической отмены договора. Если человек осознавал, что подписывает именно договор купли-продажи, понимал переход права собственности и добровольно поставил подпись, его внутренние мотивы роли не играют. Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: «Суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, по которым человек решил ее совершить. Если продавец понимал, что продает квартиру, но считал, что делает это ради защиты имущества от мошенников, такого заблуждения уже недостаточно для признания договора недействительным».

Теперь ужесточены требования к доказательствам невменяемости продавца. Если человек заявляет, что не понимал значения своих действий в момент подписания, это необходимо подтвердить экспертизой, причем именно на тот момент. Уклонение от такой экспертизы может стать причиной отказа в иске.

Однако главное изменение касается покупателя: суды обязаны выяснять, мог ли он заметить подозрительное поведение продавца. Если покупатель знал или должен был знать о мошенничестве, сделку аннулируют. Но если он действовал добросовестно, проверил документы и оплатил квартиру, его право собственности будет защищено. Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал такой баланс ключевым достижением: «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности».

Верховный суд закрепил принцип двусторонней реституции: если сделка признаётся недействительной, квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Это, по словам Тумина, устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики. Однако адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский предупреждает, что говорить о полном исчезновении «схемы Долиной» преждевременно. Остаётся статья 177 ГК РФ, позволяющая оспаривать сделку, если продавец не понимал своих действий, «и эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя». Особенно это касается пожилых людей, у которых экспертиза может выявить когнитивные нарушения.

Кроме того, реальная возможность вернуть деньги покупателю остаётся под вопросом: если продавец уже перевёл средства мошенникам или потратил их, исполнить решение суда невозможно. Виленский также отмечает, что к профессиональным участникам рынка (риелторам) суды могут предъявлять повышенные требования осмотрительности, но неясно, распространяется ли это на обычных граждан, пользующихся их услугами.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует тщательно проверять документы, историю объекта и использовать надёжные механизмы расчётов — аккредитивы или счета эскроу. Это не даёт стопроцентной гарантии, но значительно снижает риск обмана.